Le Bail NNN, souvent appelé le bail triple net, est une structure de bail commune utilisée dans l’immobilier commercial. Malgré la popularité du bail NNN, la structure du bail triple net est encore souvent mal comprise par de nombreux professionnels de l’immobilier commercial. Dans cet article, nous allons plonger en profondeur dans le bail NNN, dissiper certaines idées fausses courantes sur le bail triple net, puis enfin nous allons lier le tout avec un exemple clair et concis.
qu’est-ce qu’un bail Triple Net (NNN)?,
tout d’abord, qu’est-ce qu’un bail triple net, ou nnn, exactement? Un bail triple net (NNN) est défini comme une structure de Bail où le locataire est responsable de payer toutes les dépenses d’exploitation associées à une propriété. Le bail triple net ou NNN est considéré comme un investissement” clé en main » puisque le locateur n’est pas responsable du paiement des frais d’exploitation. Cela dit, Afin de bien comprendre le bail NNN, vous devez d’abord comprendre le spectre des baux immobiliers commerciaux.,
le spectre des baux immobiliers commerciaux
tous les baux immobiliers commerciaux se situent quelque part le long d’un spectre avec des Baux nets absolus à une extrémité et des Baux bruts absolus à l’autre extrémité. La plupart des baux se situent quelque part au milieu et sont considérés comme un bail hybride.
lorsque la plupart des gens parlent d’un bail triple net ou NNN, ils pensent généralement à un bail net absolu. Cependant, ce n’est pas parce qu’un bail est appelé ou étiqueté bail NNN qu’il s’agit en fait d’un bail net absolu., Souvent, un bail sera appelé un « bail triple net » pour plus de commodité alors qu’en fait ce n’est pas le cas.
par exemple, lorsqu’un bâtiment est tout neuf, le locataire peut en effet être responsable du financement des remplacements tels que le toit ou les systèmes de CVC car ils s’usent au fil du temps. Cependant, sur les bâtiments plus anciens, un bail peut souvent être appelé triple net, mais exiger en fait que le propriétaire finance ces dépenses en capital au fil du temps, plutôt que le locataire.
la chose la plus importante à retenir lorsque vous travaillez avec des baux immobiliers commerciaux est de toujours lire le bail., La seule façon de vraiment comprendre les Termes et conditions d’un bail est de lire le bail. Les étiquettes simples telles que triple net, full service ou Modified gross, couramment utilisées par les courtiers et les propriétaires, entreront souvent en conflit avec les conditions réelles du bail.
ce que le bail NNN N’inclut pas
même si votre bail est un vrai bail net absolu, une idée fausse est que même un vrai bail net absolu couvre toutes les dépenses associées à une propriété, ce qui n’est pas toujours le cas., Alors qu’un vrai bail absolu NNN avec un locataire fort peut être considéré comme une propriété commerciale clé en main du point de vue du propriétaire ou de l’investisseur, même un bail net absolu comporte certaines dépenses qui ne seront pas couvertes par le(s) locataire (s).
par exemple, il est rare qu’un bail NNN couvre les frais comptables facturés par le CPA du propriétaire ou les frais juridiques facturés par les avocats du propriétaire lors de la rédaction ou de l’examen de documents. Bien que ces coûts soient généralement faibles par rapport au prix d’achat d’une propriété, ils ne sont néanmoins généralement pas couverts dans un « bail NNN”standard.,
Triple net risque d’investissement locatif
une idée fausse commune avec triple net investissement locatif est qu’ils sont presque sans risque. Bien que les investissements triples nets offrent plusieurs avantages, il y a encore plusieurs risques qui doivent être pris en considération. Les principaux avantages des investissements de location triple net sont que vous obtenez un flux de revenus prévisible en raison des baux à long terme et des transferts en place, et vous obtenez également un investissement relativement sans tracas en raison des faibles exigences de gestion.,
bien qu’il s’agisse d’avantages convaincants, les contrats de location triple net comportent également plusieurs risques inhérents. Premièrement, étant donné que la plupart des investissements locatifs nets triples concernent des propriétés à locataire unique, il est important de comprendre le risque de crédit des locataires. Par exemple, peu de gens doutent aujourd’hui de la force d’un investissement triple net Walgreens puisque le bail est garanti par la société mère, qui est cotée en bourse et financièrement solide. D’autre part, il est très possible que le locataire financier fort et coté en bourse tombe en disgrâce pendant la durée du bail et finisse par faire faillite., Étant donné que les propriétés triples nettes à locataire unique sont vacantes à 0% ou à 100%, cela devrait être pris en considération.
un autre risque à considérer est le risque de re-location. Beaucoup d’immeubles de placement triple net sont vendus vers la fin d’un bail à plus long terme, transférant le risque de re-location de la propriété au nouveau propriétaire. Si le nouveau propriétaire n’a pas ces compétences ou une équipe solide pour gérer cela, cela pourrait présenter un risque de roulement de locataire considérable.,
évaluer le risque de crédit du locataire dans un bail Triple Net
une composante importante à prendre en compte lors de l’analyse d’un immeuble de placement triple net est de comprendre le risque de crédit du(des) locataire (s) réel (s). Après tout, un bail n’est aussi solide que le locataire derrière lui, donc l’analyse des états financiers du locataire de l’autre côté du bail NNN est essentielle pour comprendre le risque de baisse.
de nombreux contrats de location triple net à locataire unique impliquent des sociétés cotées en bourse telles que Starbucks, Walgreens ou Arby’s., Dans ce cas, il est facile de tirer vers le haut des cotes de crédit sur les émissions obligataires des entreprises et de lire également les rapports d’analystes boursiers.
pour les entreprises privées, l’analyse du crédit nécessite un peu plus d’efforts, mais l’analyse des états financiers et des tendances pour mieux comprendre le risque de crédit est une entreprise intéressante. Pour ces situations, voici un guide pour mieux comprendre l’analyse du crédit des locataires.
exemple de bail Triple Net
prenons un exemple pour voir comment un proforma est structuré avec un bail triple net en place., Supposons que nous ayons les flux de trésorerie suivants pour un exemple d’immeuble de placement:
le proforma ci-dessus ne comprend aucun remboursement de frais du locataire. En d’autres termes, le proforma ci-dessus suppose que tous les baux sont des Baux bruts absolus, où le propriétaire paie toutes les dépenses pour la propriété., Voyons maintenant comment le proforma change lorsque le locataire rembourse au propriétaire Toutes les dépenses de la propriété:
comme vous pouvez le voir sur le deuxième proforma, le bail triple net en place fournit un revenu de remboursement supplémentaire qui annule toutes les dépenses d’exploitation. Pour être juste, un taux de location triple net sera généralement nettement inférieur à un taux de location brut équivalent pour le même bien, ce qui rendrait les flux de trésorerie nets dans le cadre d’un contrat de location brut et d’un contrat de location net beaucoup plus rapprochés que dans l’exemple ci-dessus.,
cependant, ce que le bail NNN réalise en fin de compte, c’est qu’il transfère la responsabilité, et donc le risque, de payer les frais d’exploitation du locateur au locataire. Par exemple, si les impôts fonciers augmentent une année donnée à un taux inhabituellement élevé, les flux de trésorerie nets du locateur seront protégés par un bail NNN et le locataire sera responsable de supporter cette dépense accrue. Ce qui précède montre comment un pro forma serait structuré avec ces remboursements en place.,
Conclusion
Le Bail NNN, souvent appelé simplement le « bail triple net”, est une structure de bail populaire dans l’immobilier commercial. Dans cet article, nous avons défini le bail triple net dans le contexte du spectre global de tous les baux immobiliers commerciaux. Nous avons également discuté de certaines idées fausses courantes au sujet du bail NNN, examiné certains des risques majeurs associés aux immeubles de placement triple net lease, et enfin nous avons examiné la façon dont un bail triple net proforma est structuré.
