un» tenant estoppel certificate » suena como algo aburrido. Pero puede ser fundamental para preservar los derechos de su inquilino.
disfrazado por otros nombres
a veces un certificado de impedimento del inquilino viene disfrazado como un» cuestionario de alquiler «o una» declaración de arrendamiento».»No importa cómo se llame, es aconsejable tener mucho cuidado cuando reciba este tipo de documento.
¿Qué es?,
el término «estoppel» significa impedir que alguien haga una reclamación que contradiga lo que uno ha dicho o hecho antes, o lo que ha sido legalmente establecido.
un «certificado de estoppel» certifica para el beneficio de otro que ciertos hechos son correctos. Hechos como el plazo de arrendamiento y y la cantidad de arrendamiento mensual.
si su propietario está vendiendo su edificio de Apartamentos, puede obtener una solicitud para firmar un certificado de impedimento del inquilino. Esto es para asegurar al posible comprador los detalles financieros de la propiedad de ingresos, también conocida como su casa.,
pero tenga en cuenta que el certificado de estoppel es para el beneficio de otro. No es para ti.
Si necesita llenar un certificado de estoppel del inquilino puede depender de su contrato de arrendamiento. Algunos arrendamientos más antiguos pueden no incluir el requisito de llenar un certificado.
lo suficientemente serio está en las reglas
La ordenanza de alquiler de San Francisco incluye palabras sobre los certificados de estoppel.
bajo el título » divulgación de derechos a los inquilinos antes y después de la venta de unidades de alquiler sujetas a la sección 37.9., «Section 37.,9 (k) (1) (E) establece que cuando se vende un edificio, los inquilinos deben recibir:
una declaración de que los inquilinos no están obligados a completar o firmar ningún certificado de estoppel o acuerdo de estoppel, excepto cuando lo exija la ley o el contrato de alquiler de ese inquilino. La declaración informará además a los inquilinos que los derechos de los inquilinos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de estoppel y que los inquilinos deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de estoppel.,
tenga en cuenta que el Reglamento recomienda que Si recibe un certificado de impedimento del inquilino, debe buscar asesoramiento legal.
Entonces, ¿qué pasa si tienes un signo?
si su contrato de arrendamiento requiere que llene un estoppel, la redacción podría verse algo como esto:
El inquilino ejecutará y devolverá un certificado de estoppel del inquilino entregado al inquilino por el propietario o el agente del propietario dentro de los tres días posteriores a su recepción., El incumplimiento de este requisito se considerará el reconocimiento del inquilino de que el certificado de impedimento del inquilino es verdadero y correcto, y puede ser confiado por un prestamista o comprador.
Ver la captura aquí? Si este tipo de cláusula está en su contrato de arrendamiento, y no responde dentro de tres días, entonces lo que el propietario pone en el certificado se considera correcto. Si bien puede parecer que en la superficie está bien, podría haber algunas trampas ocultas que más tarde pueden lastimarlo como inquilino.
de nuevo, es por eso que este puede ser un documento crítico.,
un caso importante
El Tribunal de Apelación de California en 2000 emitió una opinión importante sobre los certificados de estoppel del inquilino. El caso, Plaza Freeway Limited Partnership V. First Mountain Bank, involucró a inquilinos comerciales, pero se considera que la opinión del Tribunal también se aplica a los inquilinos residenciales.
First Mountain Bank tenía un contrato de arrendamiento de 25 años. Cuando se vendió su edificio arrendado, alguien firmó un certificado de estoppel que indicaba la fecha en que finalizó el arrendamiento., First Mountain Bank tenía la opción de extender el contrato de arrendamiento, pero tenían que notificar al propietario en una fecha determinada antes de que expirara el contrato de arrendamiento.
el certificado de estoppel tenía la fecha de terminación del contrato de arrendamiento equivocada, y el propietario afirmó que First Mountain Bank había pasado el plazo de notificación para prorrogar el contrato de arrendamiento.
El Tribunal de apelación decidió que First Mountain Bank «estaba obligado por las representaciones contenidas» en el certificado de estoppel., Por lo tanto, debido a que no notificaron al propietario antes de la fecha de terminación establecida en el certificado de estoppel, no tenían derecho a una extensión según lo dictado por su contrato de arrendamiento.
Sin errores
La lección por el Tribunal? El certificado de impedimento del inquilino tiene que ser preciso para proteger los derechos de su inquilino. Por lo tanto, debe tener mucho cuidado de que no haya errores. Esto podría ir en tu contra en el futuro.
¿qué pasa si su contrato de arrendamiento no requiere que llene un certificado?
tal vez se le da un certificado de estoppel tenant., Usted ha comprobado su contrato de arrendamiento, y no requiere que usted lo llene. ¿Deberías?
esto depende de una serie de factores que podrían ser únicos para sus circunstancias específicas, por lo que le aconsejo que hable con un abogado de inquilinos con experiencia.
una excepción importante acerca de llenarlo
en San Francisco, un propietario que contempla la mudanza de un propietario podría solicitarle información sobre si está en una de las clases protegidas.,
de acuerdo con la Ordenanza de alquiler de San Francisco, los propietarios tienen prohibido mudarse de propietario si usted califica para una de las categorías protegidas, como ser discapacitado o tener 60 años de edad y vivir en el apartamento por 10 años o más.
Puede optar por no responder a ninguna de las preguntas sobre si calificará como miembro de una de las clases protegidas en el futuro. Esto podría hacerte objeto de un desalojo ahora.
si su contrato de arrendamiento lo requiere
es probable que el certificado de impedimento del inquilino sea una carta de formulario., Los espacios limitarán tus respuestas y no tendrás espacio adicional para expandirte.
recuerde, sin embargo, si hay algún detalle significativo de su arrendamiento favorable para usted que no esté en el certificado de impedimento del inquilino, entonces el nuevo propietario que compra el edificio podría negarle este beneficio más tarde.
Usted debe considerar escribir una carta que describa los detalles de su contrato de arrendamiento que son favorables para usted. O llene el certificado y haga referencia a un anexo y luego, por supuesto, incluya el anexo.
¿Qué debe incluir?, Aquí hay algunas cosas a considerar:
- Amenities
- depósito de seguridad
- prohibido por el contrato de arrendamiento, pero permitido ahora por el propietario
en mi próximo blog, escribiré más en detalle sobre lo que debe considerar.
el tictac del reloj
puede que le tome algún tiempo articular, pero si se le da solo tres días para responder a una solicitud para llenar un certificado de estoppel del inquilino, debe comenzar a pensar en ello tan pronto como obtenga el documento.
una vez que reciba un certificado de estoppel del inquilino, el reloj está corriendo.,
nuevamente, primero verifique su contrato de arrendamiento para saber si está obligado a llenar uno. Si se le requiere que lo haga, entonces le digo a mis clientes que revisen su contrato de arrendamiento línea por línea. Esto lleva tiempo, pero su lista debe estar completa.
¿recibió un certificado de estoppel del inquilino? Es un documento importante que, si se llena correctamente, le ayudará a proteger los derechos de su inquilino. Si tiene alguna pregunta, podría considerar buscar el Consejo de un abogado de inquilinos con experiencia.
Conozca sus derechos. Protéjase.
