IRAs sunt oportunitatea cele mai trecute cu vederea în imobiliare. Lasă-mă să-ți explic.în primul rând, există peste 9 trilioane de dolari în conturile IRA din SUA acest număr este uimitor și face din IRAs una dintre cele mai mari secțiuni de numerar investibil din lume. Sursa, Institutul Societății de investiții & Federal Reserve Board. Dar ce legătură are asta cu imobiliarele?, Ei bine, contrar credinței populare, IRAs au fost întotdeauna în măsură să investească și să dețină proprietăți imobiliare. Ei pot deține închirieri de o singură familie, sau proprietăți flip, sau SRL-uri proprii care dețin multi-familie sau imobiliare comerciale. Ei pot investi, de asemenea, ca un creditor privat pe imobiliare.
în acest moment în conversia IRA și imobiliare. De obicei sunt întrebat, de ce nu am mai auzit de asta până acum? Ei bine, furnizorii majori de IRAs au găsit, în general, Imobiliare să fie „administrativ imposibil”, deoarece este nevoie de mai multă muncă pentru a gestiona și administra decât un stoc tranzacționate public sau REIT nu., Cu alte cuvinte, firmele de brokeraj și de asigurări care administrează majoritatea IRAs restricționează IRAs-urile lor la…ei bine…lucrurile pe care le vând ca acțiuni tranzacționate public, fonduri mutuale și anuități. Ați fost întotdeauna în măsură să dețină imobiliare într-un IRA, dar au existat puțini custozi IRA care permit acest lucru și ca rezultat nu este la fel de cunoscut ca ar trebui să fie. Acest lucru s-a schimbat în ultimele decenii, pe măsură ce conștientizarea s-a răspândit.
ce fel de bunuri imobiliare poate deține un IRA?IRAs poate deține proprietăți de închiriere pentru o singură familie. IRAs poate deține proprietăți fiind oglindită pentru profit., IRAs poate investi în Srl-uri private mici care dețin proprietăți comerciale sau proprietăți cu mai multe familii cu alte persoane sau IRAs. IRAs poate deține opțiuni pe imobiliare. Și IRAs poate împrumuta bani garantate altor investitori imobiliari ca un investitor privat sau creditor de bani greu. Cu toate acestea, nu puteți cumpăra proprietăți imobiliare pentru uz personal sau pentru utilizarea de către anumiți membri ai familiei descalificați. Activele deținute de IRA dvs. trebuie să fie deținute în scopuri de investiții.în concluzie, orice imobil deținut în scopuri de investiții poate fi deținut de un IRA., Legea are foarte puține restricții asupra activelor deținute de un cont de pensionare. De fapt, singurele active de investiții restricționate pentru IRAs sunt asigurările de viață, obiectele de colecție (de exemplu, arta, mașina antică) și acțiunile s-corporation. IRC 408(m); IRC 408(a) (3); IRC § 1361(B) (1) (B). Deci, toate investițiile imobiliare sunt un joc corect pentru IRAs.pentru a deține proprietăți imobiliare cu un IRA, trebuie să stabiliți ceea ce se numește IRA auto-direcționat și să transferați fondurile de la furnizorul dvs. actual de IRA (sau angajatorul anterior 401(k)) către furnizorul „IRA auto-direcționat”., Există multe companii care oferă aceste tipuri de conturi, cum ar fi propria mea companie, Regia IRA și regia Trust Company.
ce este un IRA auto-regizat?un IRA auto-regizat este un IRA care poate investi în orice investiție permisă de lege. Real estate este cea mai comună investiție pentru IRAs auto-direcționate, dar ele pot fi, de asemenea, investite în start-up-uri, fonduri de capital privat, fonduri de capital de risc, metale prețioase, și chiar cripto-valută. Să ne concentrăm pe imobiliare, deși.există câteva probleme critice să ia în considerare atunci când cumpără bunuri imobiliare cu un IRA.,
IRA deține proprietatea, nu personal
IRA deține proprietatea, nu personal
să trecem peste o închiriere imobiliară sau o proprietate pe care intenționați să o răsturnați cu IRA. Contractul de cumpărare pentru a cumpăra imobiliare trebuie să fie în numele IRA și fapta la proprietate va fi în numele IRA. Fondurile IRA, inclusiv depozitul de bani serios, vor proveni din contul IRA. Rețineți că proprietarul contului IRA nu cumpără proprietatea, astfel încât contractul nu ar trebui să fie în numele lor personal și nici nu ar trebui să fie utilizate fondurile personale ale proprietarului IRA. IRAs sunt deținute în numele custodele unui IRA., Deci, de exemplu, dacă IRA dvs. este cu compania mea, regizat IRA & regizat Trust Company, titrarea IRA dvs. ar fi direcționată Trust Company FBO John Doe IRA. Acesta este numele cumpărătorului pe contract și este numele pe titlu la proprietate.costurile de îmbunătățire și cheltuielile pentru proprietatea deținută de IRA trebuie plătite de IRA și nu personal de către proprietarul IRA. În schimb, atunci când există venituri din chirii pe proprietate sau când proprietatea se vinde pentru un câștig, atunci acel venit revine în IRA., Acum, unul dintre avantajele uriașe de a investi cu un IRA este că nu există nici o taxă atunci când IRA face bani. Acest lucru funcționează cu cumpărarea și vânzarea de acțiuni pentru câștig, precum și cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare pentru câștig. În consecință, veniturile din chirii și veniturile atunci când vindeți proprietatea nu sunt impozabile. Dacă acesta este un IRA tradițional, atunci banii ies din impozit-amânat la pensionare și plătiți impozit pe măsură ce îl scoateți. Dar dacă este un IRA Roth, atunci banii ies duty-free la retirement…so pune cele mai bune oferte imobiliare în IRA ta Roth., Dar amintiți-vă, chiar și IRA tradițională crește impozitul-amânat cu toate veniturile acumulate și în creștere până la pensionare.când vă auto-direcționați contul de pensionare, trebuie să fiți conștienți de regulile de tranzacție interzise găsite în IRC 4975. Aceste reguli restricționează cu cine poate tranzacționa contul dvs., nu cu ce fel de investiție poate deține contul dvs. Pe scurt, regulile tranzacțiilor interzise restricționează contul dvs. de pensionare să se angajeze într-o tranzacție cu cineva care este o persoană descalificată în contul dvs., O persoană descalificată într-un cont de pensionare include proprietarul contului, soțul / soția, copiii, părinții și anumiți parteneri de afaceri. Deci, de exemplu, contul dvs. de pensionare nu a putut cumpăra o proprietate de închiriere care este deținută de tatăl dvs., deoarece o achiziție a proprietății ar fi o tranzacție cu cineva care este descalificat în contul de pensionare (de exemplu, tatăl). În mod similar, nu puteți cumpăra o proprietate de închiriere de la o terță parte și apoi să o închiriați copilului dvs., deoarece copilul dvs. este o persoană descalificată., Pe de altă parte, contul dvs. de pensionare ar putea cumpăra bunuri imobiliare de la vărul, prietenul, sora sau o terță parte, deoarece aceste părți nu sunt persoane descalificate în conformitate cu regulile.o tranzacție interzisă poate apărea, de asemenea, dacă există auto-tranzacționare în care proprietarul IRA sau membrii familiei descalificați beneficiază personal sau câștigă bani din investițiile IRAs. De exemplu, dacă sunteți un agent imobiliar/broker și IRA dvs. cumpără imobiliare nu puteți primi comisionul agentului cumpărătorului, deoarece acest lucru ar duce la un beneficiu financiar pentru dvs. personal., Va trebui să renunțați la această taxă și să reduceți prețul de achiziție sau să aveți pe altcineva să reprezinte IRA.dacă un IRA se angajează într-o tranzacție interzisă, întregul cont IRA implicat este considerat distribuit și nu mai este un IRA. Taxele și eventualele penalități de retragere anticipată se aplică în conformitate cu regulile normale de distribuție.
utilizați un IRA Owned LLC (aka, IRA/LLC sau controlul carnetului de cecuri IRA)
mulți proprietari de conturi de pensionare auto-direcționate, în special cei care cumpără proprietăți imobiliare, utilizează un IRA owned LLC ca vehicul pentru a-și menține activele contului de pensionare., În cadrul structurii IRA / LLC, IRA deține în mod obișnuit LLC 100%, iar LLC la rândul său deține imobilul, astfel încât, mai degrabă decât să cumpere imobiliare și să îl dețină direct în numele custodelui IRA, IRA dvs. ar investi și deține un SRL și LLC la rândul său ar deține imobilul.
IRA / LLC este de obicei gestionat de către proprietarul IRA. În cadrul structurii, IRA deține toate unitățile de membru / proprietate ale LLC, dar proprietarul IRA poate servi ca manager al LLC. Managerul unui SRL este ca președintele unei corporații. Managerul poate semna pentru LLC și poate acționa în numele LLC., În calitate de manager al LLC, proprietarul IRA va stabili un cont de verificare bancară LLC pentru LLC, iar fondurile IRA vor fi investite și depuse în acel cont de verificare a afacerii LLC. Deoarece IRA finanțează toate dolarii de investiții în LLC, IRA deține 100% din LLC.acum, LLC este finanțat cu numerar IRA și proprietarul IRA este managerul LLC. Proprietarul IRA poate decide cât de mult bani să investească în LLC din IRA, în funcție de imobilul pe care intenționează să îl cumpere cu IRA/LLC., Atunci când ofertele de cumpărare a bunurilor imobiliare sunt făcute cu un IRA / LLC, LLC este cumpărătorul contractului de achiziție imobiliară, iar depozitul de bani serios și fondurile finale de închidere a proprietății ar proveni din contul de verificare bancară LLC. Proprietarul IRA, în calitate de manager al LLC, semnează contractul de achiziție imobiliară și deține controlul contului de verificare bancară LLC și poate semna cecuri sau trimite fire pentru contul LLC. Rețineți că LLC este deținută 100% de IRA, iar fondurile LLC nu pot fi utilizate în scopuri personale și nu pot fi utilizate pentru a plăti proprietarului IRA., Dacă doriți vreodată să luați bani de la IRA / LLC, trebuie să trimiteți bani din contul bancar LLC înapoi la IRA (deoarece IRA deține LLC) și apoi să luați o distribuție de la IRA.și în cele din urmă, documentele IRA/LLC sunt unice și majoritatea conțin dispoziții IRA în secțiunile de acord de operare și abonament LLC. Ca rezultat, ar trebui să utilizați un avocat care este familiarizat cu IRA / LLC-uri, deoarece mulți custozi IRA care permit IRA/LLCs necesită un avocat sau CPA pentru a semna documentele., Firma mea de avocatură, Kkos Lawyers, a elaborat IRA/LLCs de peste 12 ani și percepe o taxă fixă de $800 plus taxele de depunere de stat. Există structuri IRA/LLC mai complexe care implică mai multe IRAs (de exemplu, soți sau alți investitori) și combinații de IRAs și persoane fizice, iar aceste structuri sunt numite IRA/LLC-uri cu mai mulți membri și costă de obicei mai mult pentru înființare.
cum să obțineți în mod corespunzător un credit ipotecar cu IRA dvs.?IRA, sau IRA / LLC, poate obține un credit ipotecar atunci când cumpărați imobiliare, dar trebuie să știți două lucruri înainte de a face.,în primul rând, împrumutul nu trebuie să recurgă la proprietarul IRA, deoarece regulile privind IRAs nu permit proprietarului IRA să fie personal responsabil pentru împrumut sau să extindă personal creditul către IRA. În cadrul unui împrumut fără recurs, banca împrumută bani IRA sau IRA / LLC și primește o faptă de încredere sau ipotecă împotriva proprietății care asigură împrumutul. În caz de neplată, creditorul poate bloca și să ia proprietatea înapoi, dar nu poate merge după IRA sau proprietarul IRA pentru orice deficiență în împrumut., Deoarece capacitatea creditorului de a colecta este limitată la proprietatea pe care au împrumutat-o, băncile care împrumută IRAs necesită o reducere de 30-40%. Există mai multe bănci care se specializează în aceste împrumuturi fără recurs la IRAs, iar un proprietar IRA este cel mai bine deservit prin utilizarea unei bănci sau a unui creditor privat care oferă în mod obișnuit aceste tipuri de împrumuturi fără recurs.
În al doilea rând, există o taxă numită impozit pe venit finanțat de datorii fără legătură („UDFI”) care se aplică unui IRA atunci când IRA își folosește dolarii de investiții cu datorii., În esență, IRS va impozita veniturile din datoria investită, lăsând în același timp procentul din afacere atribuit investiției în numerar IRAs care nu face obiectul impozitului. Astfel, de exemplu, să presupunem că IRA și-a cumpărat o proprietate de închiriere pentru $100k cu IRA punerea $40k banii jos si obtinerea unui non-recurs împrumut pentru $60k. La FISC, 40% din această afacere este IRA fonduri și 40% din venitul nu este impozitat în timp ce restul de 60% este non-IRA fonduri și că 60% este supusă taxei. Impozitul pe acest 60% este impozitul UDFI. Rata de impozitare pe UDFI este cota de impozitare a încrederii care se ridică la 34% din veniturile din chirii., Acest lucru este după cheltuieli, desigur; care cheltuieli includ amortizarea.la vânzarea proprietății, IRS vă permite să utilizați rata impozitului pe câștigurile de capital pentru impozitul UDFI, astfel încât să puteți trece de la rata de 34% la rata maximă a câștigurilor de capital pe termen lung de 20%. Acum tehnic, UDFI este o formă de taxă UBIT discutată mai jos. Dar se aplică într-un mod foarte diferit, atunci când există datorii, așa că o explic separat.,
Multe auto-regizat IRA investitorii vor cumpăra doar imobiliare cu numerar în IRA și nu va deranjez cu o non-recurs împrumut și UDFI povara fiscală în timp ce alții vizualiza UDFI fiscale ca costul de a face afaceri și de a vedea datoria ca un instrument pentru a cumpăra mai multe proprietăți și, prin urmare, crește veniturile totale. Rețineți că impozitul UDFI se datorează numai veniturilor nete din închiriere sau câștigului net la vânzare și acest lucru este după cheltuielile de proprietate și cheltuielile de amortizare.
Ferește – te de impozitul pe venit de afaceri care nu au legătură (UBIT)?
există un impozit care se poate aplica veniturilor unui IRA numit impozit pe venit de afaceri fără legătură („UBIT”)., De obicei, atunci când ne gândim la IRAs, nu ne așteptăm să existe impozite pe venit și acest lucru este de obicei cazul. Cu toate acestea, există câteva situații în care IRAs va trebui să plătească impozit pe veniturile pe care le fac. Aceste situații fiscale apar atunci când venitul realizat este considerat „venituri din afaceri” (aka, venituri obișnuite), spre deosebire de veniturile din investiții. Majoritatea veniturilor imobiliare sunt scutite automat de UBIT. Veniturile scutite de la UBIT includ venituri imobiliare din închiriere, Venituri din câștiguri de capital atunci când vindeți Imobiliare și venituri din dobânzi atunci când împrumutați bani pe imobiliare. IRC 512., Deci, să trecem peste situațiile comune în care taxa UBIT este în general datorată.
În primul rând, există instanța de datorie menționată mai sus, care provoacă UDFI. UDFI este o formă de UBIT și se aplică profiturilor atribuite datoriei implicate.în al doilea rând, în cazul în care IRA este de a face activități de dezvoltare imobiliară, sau este altfel investit în proiecte imobiliare care creează venituri obișnuite va trebui să plătească impozit UBIT pe profit. Venitul de dezvoltare imobiliară, care este un venit obișnuit în natură, spre deosebire de câștigul de capital pe termen lung, va provoca UBIT pentru IRA., Este posibil să se facă dezvoltarea imobiliară cu un IRA și să dețină proprietatea în scopuri de investiții. Dacă o dezvoltare imobiliară a fost făcută și proprietatea deținută pentru investiții, atunci IRA ar evita impozitul UBIT. Acestea fiind spuse, ar trebui să vă consultați cu atenție cu avocatul dvs. fiscal sau cu CPA cu privire la detaliile strategiei dvs. și dacă UBIT s-ar aplica.ultima situație în care UBIT se poate aplica este atunci când răsturnați mai multe proprietăți cu IRA într-un an., Deoarece cele mai multe tranzacții fixe și flip sunt de natură pe termen scurt (sub un an de așteptare), proprietarii IRA trebuie să fie atenți să nu facă prea multe flips cu IRA lor într-un an, deoarece IRA poate fi considerat a fi în afaceri imobiliare. În cazul în care IRA este considerat a fi în afaceri de bunuri imobiliare, atunci venitul IRA face din flips va fi supus UBIT. În cazul în care IRA este flipping una sau două proprietăți un an nu trebuie să vă faceți griji despre IRA fiind considerate în afaceri de bunuri imobiliare., Cu toate acestea, în cazul în care IRA este flipping mai multe proprietăți De cuplu un an ar trebui să vă consultați avocat fiscale sau CPA cu privire la detaliile exacte ale investițiilor IRAs.dacă IRA dvs. este supusă UBIT, atunci IRA își depune propria declarație fiscală separată numită 990-T, iar IRA plătește impozitul datorat. Această declarație este separată de declarația fiscală personală a proprietarului IRA. 990-T este responsabilitatea proprietarului IRA și nu este ceva care este, în general, pregătit de către dvs. Va trebui să angajați un avocat fiscal, CPA sau contabil pentru a pregăti și depune 990-T., Sau îl puteți completa pe cont propriu, dar este un randament foarte tehnic și există puține îndrumări cu privire la modul în care ar trebui să fie pregătit pentru un IRA.aceste reguli pot părea puțin străine și copleșitoare la început. Dar îmi place să spun că a învăța cum să-ți auto-direcționezi IRA este ca și cum ai învăța un nou joc de bord. Nu este faptul că regulile jocului de bord sunt complicate. Mai degrabă, este ceva ce trebuie să înveți mai întâi înainte de a juca și de a muta piesele. Când jucăm un nou joc de masă, citim mai întâi cartea de reguli sau ne jucăm cu cineva care știe deja jocul., Deci, cum ar fi un joc de bord, citiți pe această temă și ia în considerare cartea mea, manualul IRA auto-regizat, sau juca jocul cu alții care cunoaște regulile (de exemplu, un avocat, CPA, consilier, sau alt investitor). După ce ați auto-direcționat în mod corespunzător IRA dvs. în imobiliare o dată, veți avea Regulile în jos și este același joc de fiecare dată thereafter…at cel puțin până când Congresul schimbă regulile jocului. Și dacă o fac, îmi voi actualiza regulamentul.
