în acest episod de cafea cu Carl, avocatul Carl Zoellner oferă o formulă simplă pentru calcularea ratelor de plafon cu proprietăți imobiliare de închiriere.
actualizat septembrie 9, 2020
după cum știți, am trage ideile mele de conținut pentru cafea cu Carl de la Întrebări frecvente membrilor noștri Platinum. O întrebare văd o mulțime de implică modul de a calcula ratele de plafon pentru închiriere imobiliare., Deși mulți investitori imobiliari folosesc o metodă rapidă de matematică mentală pentru estimarea ratei de plafonare a unei proprietăți Date, merită să parcurgeți un exemplu simplu.
În primul rând, care sunt ratele de plafonare? Ratele Cap (scurt pentru ratele de capitalizare) sunt calcule efectuate pentru a măsura performanța unei bucăți de închiriere imobiliare. După rularea numerelor, veți ajunge la rata de plafonare, exprimată ca procent, și o veți folosi pentru a estima rentabilitatea potențială a unei investiții imobiliare.vă recomandăm să Calculați ratele de plafonare pe o bază anuală pentru orice investiție imobiliară pe care o dețineți., Acest lucru este important mai ales dacă aveți mai multe proprietăți în portofoliul dvs. Calcularea ratelor de plafon anual vă va permite să știți ce proprietăți sunt sau nu sunt performante. Cu toate acestea, atunci când achiziționați pentru prima dată o proprietate, trebuie să faceți câteva presupuneri despre numerele reale.
Pentru a calcula ratele de capitalizare, utilizați următoarea formulă:
- venitul Brut – cheltuieli = venitul net
- Divide venitul net de prețul de cumpărare
- Mutare zecimal 2 locuri la dreapta pentru a ajunge la un procent., Aceasta este rata de capac.
să ne uităm la un exemplu.
un exemplu
În primul rând, va trebui să știți venitul anual din chirii pe care îl va produce proprietatea. Dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate care a fost deja închiriată, puteți, de obicei, să dezvăluiți aceste informații în timpul perioadei de diligență. De exemplu, să presupunem că o proprietate de închiriere atrage 9.000 de dolari pe an în venitul brut din închiriere.odată ce aveți venitul brut din închiriere, scădeți cheltuielile. Taxele de administrare a proprietății sunt o cheltuială comună pentru proprietățile de investiții, iar aceste taxe se situează de obicei în jurul valorii de 10%., Pentru o proprietate de închiriere a face $ 9,000 de venituri anual, taxele de administrare a proprietății va fi în jur de $900 anual. Deci, scade $900 din cei $9,000. Alte cheltuieli pentru scăderea din venitul brut din închiriere includ costurile anuale de întreținere, impozitele pe proprietate și asigurarea. Pentru acest exemplu, scade 450 USD pentru întreținerea anuală, 710 USD pentru impozitele pe proprietate și 650 USD pentru asigurare. După scăderea acestor cheltuieli din venitul brut, aveți venit net. Pentru exemplul nostru, venitul net după toate cheltuielile este de 6.290 USD.odată ce știți venitul net din chirii, împărțiți acest număr la prețul de achiziție., Apoi, luați acest număr și mutați punctul zecimal două spații spre dreapta. Acest lucru vă oferă procentul ratei cap.
pentru exemplul nostru, să presupunem că proprietatea a fost achiziționată pentru $40,000. Luați venitul net de 6.290 USD și împărțiți-l cu 40.000 USD. Acest lucru ne dă 0.15725. Când mutați punctul zecimal două spații spre dreapta, acest lucru ne dă o rată de capac de 15,7%.,
Deci, din nou: o formulă simplă pentru a calcula ratele de capitalizare este:
- venitul Brut – cheltuieli = venitul net
- Divide venitul net de prețul de cumpărare
- Mutare zecimal 2 locuri la dreapta pentru a ajunge la un procent. Aceasta este rata de capac.rețineți că aceasta este o formulă de bază. Pe măsură ce trece timpul și aveți experiență în lumea reală și numere pentru proprietate, calculele ratei de cap vor evolua. Puteți ajusta această formulă sau puteți adăuga cheltuieli suplimentare., Există o mulțime de metode diferite pe care investitorii le folosesc pentru a calcula ratele de plafonare; aceasta este o formulă generală și simplă pentru a calcula rata de plafonare a unei proprietăți.
uita-te ca Carl iluminează ratele de plafon pentru proprietățile de investiții.
Resurse menționate în acest video
Verifica afară noastre Fiscale & Protecție a Activelor Atelier pentru mai multe strategii imobiliare
Cere întrebări nelimitate de avocati & Apc cu PlatinumAm o idee pentru un viitor Cafea cu Carl? Trimite-l la Carl la [email protected].,
BONUS VIDEO
rata de capitalizare a unei proprietăți, sau rata de capac, este un procent care exprimă cât de bine o proprietate de investiții va efectua. Rata de plafonare nu ar trebui să fie singurul indicator pe care un investitor imobiliar îl folosește pentru a evalua o proprietate, dar este un indicator foarte rapid și convenabil pentru vizualizarea valorii unei proprietăți imobiliare în comparație cu alte potențiale investiții imobiliare.
cum se calculează o rată de plafon?,pentru a calcula ratele de plafonare, utilizați următoarea formulă:
- venit brut-cheltuieli = venit net
- împărțiți venitul net la prețul de achiziție
- mutați zecimalele două spații spre dreapta pentru a ajunge la un procent. Aceasta este rata de capac.
în timp ce formula ratei cap poate începe cu orice unitate de timp pentru venitul brut, este cel mai frecvent utilizat cu un orizont de un an. O lună este pur și simplu prea scurt de un interval de timp pentru a evalua randamentul unei proprietăți, mai ales dacă vorbești despre imobiliare comerciale., Piața imobiliară este în continuă schimbare, iar ocuparea chiriașului este un factor care se poate schimba de la lună la lună, de la an la an. Acestea fiind spuse, un interval de timp de un an pentru evaluarea ratei PAC vă va oferi cea mai exactă imagine.s-ar putea să vă întrebați cum un investitor imobiliar poate evalua veniturile și cheltuielile brute ale unei proprietăți. Puteți utiliza venitul brut curent al proprietății, împreună cu cheltuielile sale curente pentru a găsi venitul net., Dacă, din orice motiv, investitorul este încrezător că poate stoarce mai mult venit brut dintr-o proprietate, reducând în același timp cheltuielile sale, atunci este posibil ca investitorul să dorească să utilizeze numere diferite pentru a examina rata de plafonare.
ce este o rată de plafonare?
în termeni simpli, o rată de plafon estimează un investitor imobiliar potențial randamentul pe o bucată de bunuri imobiliare. Le dă o idee dacă urmărirea unei anumite proprietăți ar merita sau nu.,cu toate acestea, rata de plafonare nu ia în considerare modificările fluxului de numerar create de îmbunătățiri sau renovări și nici nu ia în considerare efectul de levier.o rată de plafonare poate fi utilizată de investitori pentru a examina valoarea reală a unei proprietăți în zbor, în special în comparație cu alte opțiuni.de exemplu ,în cazul în care rata de plafon pe o bucată de proprietate comercială este de nouă la sută, și un anumit fond mutual sa dovedit a produce 12 la sută de creștere an după an pentru ultimii 10 ani, investitorul poate pierde încrederea în investiții imobiliare.,
rata de plafonare nu ia în considerare factori intangibili, cum ar fi îmbunătățirile potențiale care ar putea crește rata de plafonare. O rată de plafonare poate fi, de asemenea, utilizată pentru a compara proprietățile dintr-un portofoliu imobiliar și pentru a vedea care dintre ele sunt neperformante.
cum se calculează o rată de plafon?pentru a calcula ratele de plafonare, utilizați următoarea formulă
- venit brut-cheltuieli = venit net
- împărțiți venitul net la prețul de achiziție
- mutați zecimalele două spații spre dreapta pentru a ajunge la un procent.,să presupunem că un investitor se uită la un quadplex cu patru unități, care încă se încadrează în categoria imobilelor rezidențiale. Dacă această clădire este complet ocupat și de fiecare chiriaș plătește 1.300 de dolari pe lună, atunci proprietatea are un flux de numerar de $15.600 de persoană pe an, sau $62,400 pentru întreaga clădire.acum, să spunem că cheltuielile lunare ale acestei medii de proprietate la $900 pe lună, inclusiv gestionarea proprietății, impozite, asigurare și întreținere. Pe parcursul unui an, acest quadplex va costa $10,800 să funcționeze.,ia venitul brut ($62,400) și scade cheltuielile ($10,800), și ai plecat cu un venit net de $51,600.dacă ați achiziționat această proprietate pentru $200,000 și împărțiți venitul net ($51,600) la prețul de achiziție ($200,000), ar produce o zecimală de 0,258. După ce mutăm zecimalele cu două locuri spre dreapta, rata de plafonare ar fi de 25, 8 la sută. Aceasta este de fapt o rată destul de bună a capacului. Dar amintiți-vă, am calculat rata de plafon presupunând că proprietatea și unitățile sale au fost ocupate pe deplin întregul an, ceea ce nu poate fi întotdeauna realist în funcție de factorii economici.,
Întrebări Frecvente despre ratele de plafonare
care este scopul calculării ratei de plafonare?
un calcul al ratei de plafon este un instrument pe care un investitor imobiliar îl poate utiliza, în special în investițiile imobiliare comerciale, pentru a determina dacă o afacere imobiliară merită urmărită. Ajută un investitor să privească valoarea unei proprietăți în comparație cu alți factori, cum ar fi aspectul sau locația unei proprietăți.
de ce este o rată de plafonare imobiliară importantă pentru investitorii imobiliari?
investitorii imobiliari sunt în imobiliare pentru a face bani. Cu cât o afacere este mai bună, cu atât vor face mai mult., Similar cu cineva comparație cumpărături pentru a obține cel mai bun pret, un investitor imobiliar vrea să selectați proprietatea care va genera mai fluxul de numerar. Ecuația ratei de capac le permite să măsoare ce proprietate ar putea fi.
ce este considerat o rată bună a capacului?
ratele de plafonare care se încadrează între patru la sută și 12 la sută sunt considerate o rată de plafonare bună. Cu toate acestea, este de asemenea important să ne amintim că există alți factori să ia în considerare atunci când investesc în imobiliare, cum ar fi ceea ce ar putea fi rata de capac dacă s-au făcut îmbunătățiri la proprietate.
ce este o rată de PAC rău?,
nu există un singur răspuns universal bazat pe numere la această întrebare, dar o rată de plafonare proastă ar fi ceva mai mic decât rata de plafonare a unei proprietăți similare. Din nou, rețineți că proprietatea cu o rată de plafon mai mică ar putea avea un potențial mai mare pe termen lung, în funcție de posibilitatea de a îmbunătăți proprietatea pentru a reduce costurile sau pentru a crește veniturile.
este rata cap la fel ca ROI?
randamentul investițiilor ar putea fi aplicat oricărui număr care arată unui investitor câți bani vor primi înapoi, comparativ cu câți bani au pus în ceva., Acestea fiind spuse, rata de capac nu este la fel ca ROI. Este un indicator procentual care arată cât de puternic este potențialul unei proprietăți de a crea un ROI substanțial.
care este diferența dintre rata de plafonare și randament?
procentul de randament al unei proprietăți este venitul său anual împărțit la costul total. Acestea fiind spuse, este puțin diferit de rata de plafonare, care măsoară veniturile împărțite la prețul sau valoarea unei proprietăți. Ea nu vă spune nimic despre fluxul său de numerar în comparație cu cât de mult de lucru și bani ai pus în ea., Randamentul este, de asemenea, menționată ca o rata de rentabilitate, și pot factor în alte considerente ca efectul de levier și de proprietate de închiriere deduceri fiscale în termeni de imaginind o proprietate total costul total.
cum variază tarifele PAC între zonele urbane și suburbane?
ratele de plafon depind de prețurile locuințelor și chiria, sau în cazul bunurilor imobiliare comerciale, prețurile imobiliare comerciale și chiria. Imobiliare comerciale este, de asemenea, legat de alți factori, cum ar fi economia generală de consum. Acestea fiind spuse, diferite zone vor avea rate de plafonare diferite în funcție de economie, valori de proprietate și Chirii medii., O zonă suburbană și o zonă urbană ar putea avea aceleași rate de plafonare. Nu este atât de mult despre dacă o zonă este suburbană sau urbană la fel de mult ca este vorba despre diverși alți factori.
care sunt dezavantajele utilizării ratei cap pentru a analiza o investiție?
Cap rata este doar un instrument rapid de performanță de proprietate. Cei mai buni investitori au dezvoltat un sentiment de ceea ce funcționează și ceea ce nu. ei pot fi capabili să fața locului un diamant nedescoperit în stare brută că un alt, mai puțin condimentată, investitor a trecut peste pentru că a avut o rată de capac rău., Unii dintre cei mai mari investitori imobiliari din toate timpurile și-au construit cariera din revitalizarea zonelor urbane care au rămas nedezvoltate și uitate de zeci de ani. Rata de Cap nu este totul atunci când vine vorba de investiții imobiliare, este doar un instrument pe care îl puteți utiliza pentru a evalua potențialul unei investiții.
pentru cine este importantă rata PAC?
în mod clar, o rată ridicată a plafonului este un semn pozitiv despre o potențială investiție imobiliară pentru un investitor care își caută următorul activ. Acestea fiind spuse, cei mai mulți cumpărători nu vor găsi o rată ridicată a capacului sau o rată scăzută a capacului care să fie relevantă deloc., Ei vor fi mai preocupați de valoarea proprietății, deoarece nu vor folosi proprietatea pentru venituri din chirii. Cumparator medie vrea să găsească o afacere bună cu potențialul de a face un profit atunci când vinde casa lor.dar cineva care caută o oportunitate de investiții va pasa de valoarea de piață curentă a unei proprietăți, precum și alți factori, cum ar fi veniturile din exploatare (venitul brut minus costurile de operare).
investitorii ar putea fi, de asemenea, interesați să dețină proprietatea ca parte a fluxului lor de venituri., În aceste cazuri, rata PAC poate ajuta investitorul să evalueze proprietatea împotriva proprietăților comparabile și să vadă care dintre ele generează cel mai bun venit anual net din exploatare.NOI (venitul net din exploatare) și rata de plafonare a proprietății sunt, de asemenea, importante pentru potențialii cumpărători pe drum, precum și pentru orice creditor care poate subscrie un credit ipotecar. Rata PAC ar putea face parte din negocierile privind termenii de finanțare, cum ar fi rata dobânzii sau dacă creditorul este sau nu interesat să prelungească un împrumut.
ce este compresia ratei capacului?,
amintiți-vă că rata de capitalizare este calculată prin luarea venitului operațional net și împărțirea acestuia la prețul de achiziție. Real estate nu este întotdeauna un activ perfect stabilizat. Valoarea proprietății poate merge în sus și în jos, în funcție de mai mulți factori, cum ar fi rata de neocupare, cartierul și piața generală. Dacă o valoare a proprietății crește, aceasta înseamnă că împărțirea venitului net anual la prețul de achiziție va scădea procentul rezultat, creând o rată mai mică a capacului. Aceasta se numește compresie cap rata.,există dezbateri între investitorii imobiliari dacă compresia ratei de acoperire indică un risc mai mic sau mai mare. Pe de o parte, arată că o proprietate subiect este în creștere în valoare ca o clasă de active. Pe de altă parte, compresia ratei de plafonare poate îngreuna intrarea pe piață a noilor investitori, deoarece îi poate forța să cumpere o proprietate cu numerar dacă se luptă să găsească creditori cooperativi.,rata de Cao este un calcul important pentru a vedea ce fel de valoare are de fapt o proprietate în ceea ce privește cât de mult venituri generează. Rata de capac poate fi mai puțin de o preocupare pentru investitorii imobiliari care flip case, și pot exista alte probleme care afectează, cum ar fi impozitele pe câștigurile de capital. Dar pentru investitorii al căror portofoliu imobiliar include proprietăți de închiriere, calcularea ratei de plafon este un instrument excelent pentru dimensionarea unei proprietăți și căutarea dincolo de aparențe pentru a vedea fluxul de numerar și valoarea reală.
