împrumuturile pentru clădiri de apartamente sunt foarte asemănătoare cu alte finanțări imobiliare rezidențiale. Totul începe cu o proprietate, împrumutat și creditor și totul se termină, dacă totul merge bine, cu un împrumut închis și o proprietate nou achiziționată sau refinanțată.iată un ghid pentru ceea ce debitorii trebuie să știe despre cum să cumpere și să finanțeze clădiri de apartamente:
ce constituie o clădire de apartamente?,
Decomandat, case, apartamente, duplexuri, triplexes și fourplexes sunt de obicei clasificate ca unu-la-patru-unitate de proprietăți, sau unu-la-patru. Proprietățile care au cinci sau mai multe locuințe sunt clasificate ca clădiri de apartamente sau locuințe multifamiliale.,
Un împrumut pentru un duplex, triplex sau fourplex nu diferă mult (dacă la toate) de un împrumut pentru o casă de sine stătătoare, dar împrumuturi pentru proprietăți mai mari implica „un pic diferit de subscriere, un pic mai mari de calificare”, spune Dan Borland, office manager pentru bunuri imobiliare comerciale de la Wells Fargo în Orange County, California.o diferență este că înainte de aprobarea unui împrumut de apartament, creditorul ar putea lua în considerare informații mai calitative pentru a încerca să înțeleagă experiența împrumutatului ca proprietar sau manager de închiriere.,
„ne vom uita la candidat și vom spune:” ce a deținut acea persoană și care a fost experiența lor de management care colectează chiria, gestionează proprietățile și gestionează un proiect de această dimensiune?”Spune Borland.scorul de credit al Împrumutatului, veniturile și declarațiile fiscale personale și de afaceri vor fi luate în considerare împreună cu declarațiile de funcționare de doi ani și o rolă de chirie curentă pentru proprietate.,
Cea mai importantă proprietate metrici sunt:
- venituri din exploatare Net: venitul anual, minus cheltuielile care o proprietate generează din operațiunile sale
- acoperire a serviciului Datoriei: Măsură de fluxul de numerar relativă a datoriei obligatiile de plata
- Loan-to-value (LTV) raport: O măsură a împrumutului în raport cu valoarea proprietății
„proprietatea are pentru serviciul datoriei la o diferență confortabilă,” Borland spune.,debitorii care au nevoie de mai multă flexibilitate ar putea dori să apeleze la o bancă mică, spune Blake Kreutz, ofițer de împrumut comercial la County Commerce Bank din Ventura, California.
„de obicei, căutăm o plată în avans de 30%, iar scorul de credit este important, dar nu este un întrerupător de tranzacții”, spune Kreutz. „Dacă cineva este mai puternic într-o zonă și mai slab în alta, putem rezolva asta.”
proprietăți cu utilizare mixtă și parțial ocupate
proprietățile cu utilizare mixtă pot fi clasificate ca comerciale sau rezidențiale, în funcție parțial de proporțiile fiecărei utilizări., O configurație tipică a multor apartamente peste câteva magazine este tratată ca un împrumut de apartament.
„dacă este 50-50 sau există mult mai mult comercial, subscrierea se schimbă și devine o structură puțin mai conservatoare”, spune Borland.
clădirile de apartamente care sunt vacante sau doar parțial ocupate pot fi finanțate; cu toate acestea, împrumutul ar putea fi pe termen scurt și ar avea o rată variabilă, cu speranța că va fi înlocuit cu finanțare pe termen lung odată ce proprietatea a fost stabilizată.,dacă chiriile nu suportă datoria, fluxul de numerar al Împrumutatului ar putea ajuta; cu toate acestea, „ar fi nevoie de un împrumutat destul de puternic pentru a sprijini o clădire întreagă cu o ipotecă pe ea”, spune Kreutz.
Conform sau portofoliu?la fel ca împrumuturile de la unu la patru, împrumuturile pentru apartamente vin în tipuri standardizate pe care creditorii le pot vinde către Fannie Mae sau Freddie Mac și tipuri personalizate, cunoscute sub numele de împrumuturi de portofoliu, pe care creditorii le păstrează pe propriile cărți.împrumuturile standardizate sau conforme au de obicei o rată a dobânzii ușor mai mică, dar liniile directoare sunt mai rigide.,împrumuturile pentru apartamente pot fi pe termen lung (25 sau 30 de ani) sau pe termen scurt (cinci, șapte sau 10 ani).ratele dobânzilor pot fi fixe, variabile sau hibride, care încep fixe și apoi resetate sau devin variabile după o anumită perioadă de timp.împrumuturile pe termen scurt pot fi reînnoite sau refinanțate la sfârșitul termenului inițial, deși rata dobânzii probabil se va ajusta și ar putea fi implicate unele taxe.
„când împrumutul se maturizează, rata se va schimba probabil”, spune Kreutz. „Ar putea fi fixat timp de trei sau cinci ani și apoi să se ajusteze la un moment dat., Probabil că veți avea de-a face cu cel puțin o schimbare de rată pe parcursul acestei perioade de timp.”
suma împrumutului
majoritatea creditorilor oferă împrumuturi pentru apartamente de la 1 milion USD sau 2 milioane USD până la multe milioane. LTVs sus la 70 sau 75 la sută, ceea ce înseamnă că debitorul are nevoie de un 25 sau 30 la sută în jos de plată pentru a cumpăra (sau atât de mult capital pentru a refinanța). Un LTV mai mic, de obicei, devine o rată mai mică.,debitorii plătesc de obicei o taxă de inițiere a împrumutului și costurile obișnuite de închidere, inclusiv costurile de evaluare, titlu și escrow, plus cheltuielile pentru orice inspecție, de mediu sau alte rapoarte de due diligence. Asigurarea proprietății este o necesitate. Asigurarea împotriva inundațiilor va fi necesară dacă proprietatea este situată într-o zonă de inundații desemnată de guvern.majoritatea cumpărătorilor achiziționează o clădire de apartamente printr-o societate cu răspundere limitată sau LLC.
„este foarte rar ca un individ să aibă titlul în numele lor”, spune Borland. „De obicei este un SRL.,”
SRL-urile fac ceea ce implică numele lor: limitează răspunderea.
„majoritatea debitorilor dețin proprietățile lor separate, toate în propria entitate cu scop special sau SPE”, spune Borland. „Ei fac acest lucru, astfel încât, dacă o proprietate are o problemă, (cum ar fi) un accident de alunecare și cădere, nu poate sângera în alte active (ale proprietarului).un alt nivel de complexitate care ar putea fi necesar pentru un împrumut de apartament foarte mare este falimentul cu un singur activ-entitate la distanță, care protejează proprietatea de falimentul personal al debitorului și de falimentele celorlalte proprietăți ale acestuia.,
„activul este protejat pentru noi”, explică Borland, ” deci, în cazul în care nu mai plătește dobândă la împrumutul nostru, putem urmări blocarea clădirii noastre și nu ne pasă că dvs. și celelalte entități au depus faliment.”
penalități de plată în avans
unele împrumuturi pentru apartamente au o penalitate de plată în avans cunoscută sub numele de întreținere a randamentului. Dacă împrumutatul plătește toată sau o mare parte din împrumut, creditorul aplică o formulă pentru a determina cât de mult trebuie să plătească împrumutatul pentru a compensa dobânda uitată.alte credite apartament au o schemă de plată în avans cunoscut ca un pas în jos., Formatul 3-2-1 este un exemplu.Borland explică: „Dacă plătiți împrumutul în primul an, datorați 3% din suma pe care ați plătit-o în avans. Anul doi, este de 2 la sută. Anul trei, este de 1 la sută. Începând cu anul patru, la luna 37 sau după, veți obține să-l plătească cu plata în avans zero.”
aceeași schemă ar putea fi aplicată cu un format 5-4-3-2-1.
„este cu siguranță un lucru bun să întrebați și să încercați să negociați”, spune Kreutz.unele împrumuturi pentru apartamente sunt presupuse, ceea ce înseamnă că un nou împrumutat poate prelua împrumutul Împrumutatului inițial., O presupunere poate fi folosită pentru a vinde o proprietate și pentru a evita o penalitate de plată în avans.
„aceleași orientări de credit impuse Împrumutatului inițial ar fi impuse Împrumutatului care intră”, spune Borland. „Dacă este aprobat, acel împrumutat s-ar bucura de restul Termenilor și condițiilor împrumutului care se presupune.nu toate împrumuturile sunt presupuse, deci debitorii ar trebui să întrebe dacă un împrumut are această caracteristică.dacă împrumutul este „recurs complet”, creditorul poate confisca activele personale ale Împrumutatului (sau ale garantului) dacă împrumutul nu este rambursat., Dacă este nonrecourse, creditorului singura opțiune pentru a satisface împrumutul în mod implicit este de a exclude și să ia proprietatea.
„un împrumut nonrecourse ar avea un preț puțin mai mare, deoarece banca își asumă un risc puțin mai mare, astfel încât ratele sunt mai mari”, spune Borland.după ce a fost luată decizia de a solicita un împrumut, Împrumutatul trebuie să dea creditorului toate informațiile de care are nevoie pentru a lua o decizie, spune Frank Barefield, Jr., președintele Abbey Residential, o companie din Birmingham, Alabama, care deține 8.500 de unități de apartament în Alabama, Texas și Florida.,în loc să forțeze creditorul să extragă informațiile bucată cu bucată, Barefield pregătește un pachet de 30 sau 40 de pagini care este conceput pentru a oferi creditorului toate informațiile de care au nevoie despre proprietate.,prin competiție proprietăți
„vreau să oferi exact informațiile de care cineva are nevoie,” Inglin spune., „Nu prea mult și nici prea puțin.”
imagine: iStock (Gesundheit)
