există multe situații în care proprietarii actuali doresc să adauge un nou proprietar fără a renunța la propriul interes. Acest lucru se întâmplă adesea după o căsătorie, când soțul care deținea proprietatea înainte de căsătorie dorește să adauge noul soț la faptă. De asemenea, apare atunci când părinții doresc să adauge un copil la o faptă pentru a crea drepturi de supraviețuire sau pentru a oferi copilului un interes în proprietate.
adăugarea noului proprietar
adăugarea unui nou proprietar necesită un act de proprietate., Fapta trebuie să fie de la proprietarul sau proprietarii actuali atât la proprietarul sau proprietarii actuali, cât și la persoana care va fi adăugată la titlu.
exemplu: Petru și Pavel doresc să adăugați Maria la titlu la proprietatea lor. Pentru a face acest lucru, ei vor crea o faptă de la Petru și Pavel la Petru, Pavel și Maria. Este important ca toate cele trei să fie listate ca noi proprietari ai proprietății.nu faceți greșeala obișnuită de a transfera un interes parțial în proprietate; în schimb, transferați întregul interes, astfel încât toți proprietarii să aibă un interes în întreaga proprietate.,
Exemplu: Un act de întreaga proprietate de la Petru și Pavel, Petru, Pavel și Maria va da Peter, Paul și Mary fiecare o treime interes în proprietate. Aceasta este de obicei ceea ce intenționează părțile. Un act de o treime din proprietatea Mariei va da Maria un interes deplin în o treime din proprietate și Petru și Pavel fiecare un nedivizată jumătate interes în restul de două treimi din proprietate.în majoritatea cazurilor, Transferul proprietății parțiale complică inutil titlul și învinge scopul faptei., Pentru a evita aceste probleme, este de obicei cel mai bine să transferați întregul interes în proprietate tuturor proprietarilor.notă: o faptă este un instrument folosit pentru a transfera proprietatea (titlul) unei alte persoane. „Adăugarea unei persoane la o faptă” înseamnă transferul dreptului de proprietate către acea persoană. Transferul de proprietate poate avea loc în timpul vieții (cu o faptă obișnuită quitclaim, de exemplu) sau la moarte (folosind o faptă lady bird, o faptă de transfer la moarte sau o faptă de viață). Și, în caz de transfer-la-moarte sau lady bird fapte, proprietarul poate schimba mintea lui sau ei și revoca transferul., Dar trebuie să apară un transfer de proprietate pentru a adăuga pe cineva la titlu la imobiliare. Nu există nicio modalitate de a” adăuga pe cineva la titlu „sau” adăuga pe cineva la o faptă ” fără a transfera dreptul de proprietate, fie la momentul faptei, fie la moartea proprietarului.
alegerea formei de Co-proprietate
când adăugați un nou proprietar, este important să alegeți forma corectă de co-proprietate. Forma de coproprietate afectează drepturile legale asupra proprietății și ar trebui specificată în faptă. Vedeți care sunt formele de coproprietate? pentru mai multe informații despre opțiunile disponibile.,
software-ul nostru de creare de fapte vă ghidează prin procesul de alegere a formei de co-proprietate. Dacă oricare dintre noii proprietari sunt trusturi sau întreprinderi, software-ul va numi automat proprietatea ca chiriași în comun. Dacă toți noii proprietari sunt persoane fizice, software-ul vă va permite să alegeți între chiriași în comun, chiriași în comun cu drept de supraviețuire și proprietate comunitară sau închiriere în întregime.
unități de titlu și transport Strawman
după cum se menționează în discuția noastră despre formele de coproprietate, o închiriere comună necesită patru unități de titlu., Acest lucru înseamnă că toate dintre următoarele trebuie să apară pentru un contract de locațiune comun să existe:
- comun chiriașilor interes trebuie să înceapă în același timp;
- comun locatarii trebuie să primească același interes;
- comun locatarii trebuie să primească titlul în aceeași faptă sau alt instrument; și
- Toate comune locatarii trebuie să aibă dreptul egal de a controla și de a poseda proprietate.aceste cerințe sunt îndeplinite într-o faptă care transmite proprietatea de la cedent către alți proprietari cu limba specială necesară pentru a crea o închiriere comună cu drept de supraviețuire., Dar pot apărea probleme atunci când unul sau mai mulți proprietari actuali doresc să păstreze un interes în proprietate în timp ce adaugă un nou proprietar.
exemplu: Peter este proprietarii actuali ai proprietății. El vrea să-l adauge pe Pavel la proprietate folosind o faptă care creează o închiriere comună cu drept de supraviețuire între Petru și Pavel. Deoarece Petru deține deja proprietatea înainte de semnarea faptei, interesul său începe înainte de interesul lui Pavel pentru proprietate. Acest lucru nu îndeplinește cerința ca interesul comun al chiriașilor să înceapă în același timp.,în această situație, cele patru unități de titlu nu sunt prezente din punct de vedere tehnic. Istoric, avocati imobiliare au folosit un strawman transport pentru a satisface această cerință. Într-un transport strawman, proprietarul inițial ar transfera proprietatea unei terțe părți (strawman), care ar transfera apoi proprietatea proprietarului inițial plus noul proprietar. Acest lucru a creat în mod artificial o situație în care atât proprietarul actual, cât și noul proprietar și-au primit interesul de la strawman în același timp.,din fericire ,majoritatea statelor-inclusiv California și Florida-au acum o viziune obișnuită și nu necesită transportări strawman pentru a crea o închiriere comună cu drept de supraviețuire. În Texas, problema nu apare deoarece dreptul de supraviețuire este creat prin acord separat în loc de unități de titlu.
