contractul de închiriere NNN, adesea numit doar contractul de închiriere triplu net, este o structură comună de închiriere utilizată în domeniul imobiliar comercial. În ciuda popularității contractului de închiriere NNN, structura triple net lease este încă în mod obișnuit înțeleasă greșit de mulți profesioniști imobiliari comerciali. În acest articol vom face o scufundare profundă în contractul de închiriere NNN, vom risipi câteva concepții greșite despre contractul de închiriere triplu net și, în final, vom lega totul împreună cu un exemplu clar și concis.
ce este un contract de leasing triplu Net (NNN)?,
În primul rând, ce este exact o rețea triplă, sau NNN, leasing? Un contract de leasing triplu net (NNN) este definit ca o structură de leasing în cazul în care chiriașul este responsabil pentru plata tuturor cheltuielilor de exploatare asociate cu o proprietate. Contractul de închiriere triplu net sau NNN este considerat o investiție „la cheie”, deoarece proprietarul nu este responsabil pentru plata cheltuielilor de exploatare. Acestea fiind spuse, pentru a înțelege pe deplin contractul de închiriere NNN, trebuie să înțelegeți mai întâi spectrul contractelor de închiriere imobiliare comerciale.,
spectrul de contracte de leasing imobiliare comerciale
toate contractele de leasing imobiliare comerciale se încadrează undeva de-a lungul unui spectru cu contracte de leasing nete absolute la un capăt și contracte de leasing brute absolute la celălalt capăt. Cele mai multe contracte de leasing se încadrează undeva în mijloc și sunt considerate a fi un contract de leasing hibrid.
când majoritatea oamenilor vorbesc despre un contract de leasing net triplu sau NNN, ei se gândesc de obicei la un contract de leasing net absolut. Cu toate acestea, doar pentru că un contract de leasing este numit sau etichetat un contract de leasing NNN, nu înseamnă că este de fapt un contract de leasing net absolut., Adesea, un contract de leasing va fi numit „contract de leasing triplu net” pentru comoditate atunci când, de fapt, nu este.de exemplu ,atunci când o clădire este nouă, chiriașul poate fi într-adevăr responsabil pentru finanțarea înlocuirilor, cum ar fi acoperișul sau sistemele HVAC, pe măsură ce se uzează în timp. Cu toate acestea, pe clădirile mai vechi, un contract de închiriere poate fi adesea numit triplu net, dar de fapt necesită proprietarul să finanțeze aceste cheltuieli de capital în timp, mai degrabă decât chiriașul.cel mai important lucru de reținut atunci când lucrați cu contracte de închiriere imobiliare comerciale este să citiți întotdeauna contractul de închiriere., Singura modalitate de a înțelege cu adevărat termenii și condițiile unui contract de leasing este de a citi de fapt contractul de leasing. Etichete Simple, cum ar fi triple net, full service sau brut modificat, care sunt utilizate în mod obișnuit de brokeri și proprietari, vor intra adesea în conflict cu Termenii reali ai contractului de închiriere.chiar dacă contractul de închiriere este un contract de leasing net absolut adevărat, o concepție greșită comună este că, chiar și un contract de leasing net absolut adevărat acoperă toate cheltuielile asociate cu o proprietate, ceea ce nu este întotdeauna cazul., În timp ce un adevărat contract de închiriere absolut NNN cu un chiriaș puternic poate fi considerat ca o proprietate comercială la cheie din perspectiva proprietarului sau a investitorului, chiar și un contract de închiriere net absolut are unele cheltuieli care nu vor fi acoperite de chiriaș(i).de exemplu, este rar ca un contract de închiriere NNN să acopere costurile contabile percepute de proprietarii CPA sau costurile legale percepute de avocații proprietarului la redactarea sau revizuirea documentelor. Deși aceste costuri sunt de obicei mici în raport cu prețul de achiziție al unei proprietăți, acestea nu sunt totuși acoperite de obicei într-un „contract de închiriere NNN”standard.,o concepție greșită comună cu investițiile în leasing triplu net este că acestea sunt aproape fără risc. Deși investițiile nete triple oferă mai multe avantaje, există încă mai multe riscuri care ar trebui luate în considerare. Avantajele principale ale investițiilor triple net lease sunt că obțineți un flux de venituri previzibil datorită contractelor de leasing pe termen lung și a pasajelor în vigoare și, de asemenea, obțineți o investiție relativ fără probleme datorită cerințelor scăzute de management.,în timp ce acestea sunt avantaje convingătoare, contractele de leasing triplu net, de asemenea, vin cu mai multe riscuri inerente. În primul rând, deoarece majoritatea investițiilor triple nete de leasing sunt pentru proprietăți cu un singur chiriaș, riscul de credit al chiriașului este important de înțeles. De exemplu, nu mulți se îndoiesc astăzi de puterea unei investiții Triple nete Walgreens, deoarece contractul de închiriere este garantat de compania-mamă, care este tranzacționată public și puternică din punct de vedere financiar. Pe de altă parte, este foarte posibil ca chiriașul financiar puternic și tranzacționat public să cadă în favoarea pe durata contractului de închiriere și, în cele din urmă, să intre în faliment., Deoarece proprietățile nete triple ale chiriașului unic sunt fie 0% vacante, fie 100% vacante, acest lucru ar trebui luat în considerare.un alt risc de luat în considerare este riscul de re-leasing. O mulțime de proprietăți de investiții triple nete sunt vândute spre sfârșitul unui contract de închiriere pe termen mai lung, transferând riscul de re-leasing al proprietății către noul proprietar. Dacă noul proprietar nu are acest set de abilități sau o echipă puternică care să se ocupe de acest lucru, atunci acest lucru ar putea prezenta un risc considerabil de răsturnare a chiriașului.,
evaluarea riscului de credit al chiriașului într-un contract de leasing triplu net
o componentă importantă de luat în considerare la analizarea unei proprietăți de investiții în leasing triplu net este înțelegerea riscului de credit al chiriașului(chiriașilor) real (I). La urma urmei, un contract de închiriere este la fel de puternic ca chiriașul din spatele acestuia, astfel încât analizarea situațiilor financiare ale chiriașului din cealaltă parte a contractului de închiriere NNN este critică în înțelegerea riscului de dezavantaj.
multe tranzacții de închiriere triple net cu un singur chiriaș implică companii tranzacționate public, cum ar fi Starbucks, Walgreens sau Arby ‘ s., În acest caz, este ușor să trageți ratingurile de credit pe problemele de obligațiuni ale companiilor și să citiți și rapoartele analistului de acțiuni.pentru companiile private, analiza creditului necesită un efort mai mare, dar analizarea situațiilor financiare și a tendințelor pentru a înțelege mai bine riscul de credit este un efort util. Pentru aceste situații, iată un primer pentru o mai bună înțelegere a analizei creditului chiriașilor.
Triple net Lease exemplu
să luăm un exemplu pentru a vedea cum este structurată o proformă cu un triplu net lease în loc., Să presupunem că avem următoarele fluxuri de numerar pentru o proprietate de investiții eșantion:
proforma de mai sus nu include rambursări de cheltuieli de la chiriaș. Cu alte cuvinte, proforma de mai sus presupune că toate contractele de leasing sunt contracte de leasing brute absolute, în cazul în care proprietarul plătește toate cheltuielile pentru proprietate., Acum, haideți să aruncăm o privire la modul proforma se schimbă atunci când chiriașul rambursează proprietarul pentru toate de proprietate sunt cheltuieli:
după Cum puteți vedea pe cel de-al doilea proforma, triple nete de leasing în loc oferă o rambursare suplimentară de venit care acoperă toate cheltuielile de exploatare. Pentru a fi corect, un triplu net rata de leasing va fi de obicei semnificativ mai mici decât un echivalent brut rata de leasing pentru aceeași proprietate, care ar face linia de jos a fluxurilor de numerar sub un brut de leasing și un contract de leasing net mult mai aproape decât în exemplul de mai sus.,cu toate acestea, ceea ce realizează contractul de închiriere NNN în cele din urmă este că schimbă responsabilitatea și, prin urmare, riscul de a plăti cheltuielile de exploatare de la proprietar la chiriaș. De exemplu, dacă impozitele pe proprietate cresc un anumit an la o rată neobișnuit de mare, atunci fluxul de numerar al liniei de jos a proprietarului va fi protejat în baza unui contract de închiriere NNN, iar chiriașul va fi cel responsabil pentru a suporta această cheltuială crescută. Cele de mai sus arată modul în care o proformă ar fi structurată cu aceste rambursări în vigoare.,
concluzie
NNN leasing, de multe ori doar numit „triple net leasing” este o structură de leasing populare în imobiliare comerciale. În acest articol am definit contractul de leasing triplu net în contextul spectrului general al tuturor contractelor de leasing imobiliar comercial. Am discutat, de asemenea, câteva concepții greșite despre NNN lease, am revizuit unele dintre riscurile majore asociate cu proprietățile de investiții triple net lease și, în final, am analizat modul în care este structurată o proformă triple net lease.
