șabloane contract de leasing comercial

2., Leasing Net

• Trei (3) tipuri de leasing net: net triplu (NNN), Net dublu (NN) și Net unic (N).
• Solicitați chiriașului să plătească costuri/taxe suplimentare în plus față de chiria de bază.
• toate cele trei tipuri necesită aproape întotdeauna chiriașul să plătească atât pentru utilități, cât și pentru cheltuielile de întreținere.pentru a înțelege cele trei (3) tipuri de contracte de leasing net, trebuie să înțelegem ce presupune fiecare net., Trei plase sunt:
  1. Taxe de Proprietate
  2. Asigurare de Proprietate
  3. taxe CAM („Zona Comună de Întreținere”)

  net Triplu contracte de leasing, cel mai popular tip de contract de leasing net, include toate trei (3) de mai sus, costurile de operare, care necesită chiriaș să plătească pentru impozitele pe proprietate, asigurare, și orice zonă comună de întreținere (CAM) taxe (aleea întreținere, taxe administrative, zonă comună de iluminat, spalat geamuri, etc.). Un subtip al triple net lease este „absolute triple net lease”, care pune chiriașul într-o situație în care poartă toate riscurile pentru proprietate., Dacă închirierea a fost distrusă parțial într-o tornadă, de exemplu, chiriașul ar fi răspunzător pentru toate costurile asociate reparației.contractele de leasing dublu net impun chiriașului să plătească pentru două (2) plase, care sunt 1) impozite pe proprietate și 2) asigurare.

  contractele de leasing net unice au chiriașul să plătească doar unul (1) din plase (în plus față de utilități și cheltuielile de întreținere): impozitele pe proprietate ale închirierii.

  notă: închirierile nete au în mod obișnuit chiriașul să plătească o cotă „pro-rata” din cheltuielile pe care au fost de acord să le plătească., „Pro-rata „se traduce prin” în porțiuni egale”, ceea ce înseamnă că chiriașul va plăti doar cheltuieli egale cu spațiul pe care îl închiriază în proprietate. De exemplu, dacă un chiriaș închiriază o suprafață de 3.000 mp. biroul ft dintr-un 10,000 sq. ft clădire, acestea vor fi percepute doar treizeci la sută (30%) din taxele de proprietate clădirii, de asigurare, etc.

  3. Leasingul brut modificat

  • „cel mai bun din ambele lumi” al leasingului brut și net; servește ca o formă de compromis.
  • suma chiriei nu se modifică în cazul în care costurile de utilitate merge în sus sau în jos.,

  un contract de leasing brut modificat este format prin luarea de părți atât din contractul de leasing brut și net. În timpul negocierii, o sumă de închiriere va fi stabilită pentru întreaga durată a contractului de închiriere. Acest lucru este diferit de un contract de închiriere net, care poate fluctua în funcție de utilizarea utilităților și a altor cheltuieli de exploatare. Pe scurt, contractele de leasing modificate pot fi editate puternic pentru a potoli setea ambelor părți în acord; anumite costuri de utilitate pot fi luate de către chiriaș (care altfel nu ar fi) și vice-versa.,

  pași importanți în calcul comercial de inchiriere sunt:

  1. Calcularea Inchiriabila de Metri Pătrați
  2. Determina Rata de Închiriere de Bază
  3. Identifica Suplimentare Rata de Închiriere pentru Cheltuielile
  4. se Calculează Lunar / Anual de Inchiriat

  Pasul 1 – se Calculează Inchiriabila de Metri Pătrați

  următoarele sunt termeni care sunt esențiale în găsirea inchiriabila de metri patrati de o proprietate comercială:

  — Termeni Importanți —

  Există trei valori importante pentru a înțelege în termeni de identificare numărul total de metri pătrați un chiriaș comercial va fi taxat pentru., Acestea sunt:

  • brut pătrat picior – întreaga suprafață a unei proprietăți comerciale. Include tot spațiul utilizabil, zonele comune, holurile și multe altele.
  • metraj pătrat utilizabil-spațiul pe care chiriașul(chiriașii) îl utilizează pentru a lucra. Nu include zone comune.
  • Material pătrat închiriat-include materialul pătrat utilizabil, plus o parte din totalul zonelor comune din proprietate.
  • factor de încărcare-valoarea utilizată pentru identificarea metri patrati suplimentare pentru a ține cont de zonele comune., Metrajul pătrat suplimentar este apoi adăugat la metrajul pătrat utilizabil pentru a determina metrajul pătrat total Închiriat (valoarea finală).folosind o riglă, proprietarul trebuie să măsoare fiecare cameră și spațiu din întreaga proprietate, ținând cont de zonele comune și de spațiul util.
    

    — calculați factorul de încărcare –

    factorul de încărcare este valoarea utilizată pentru a determina ce procent din zonele comune ar trebui să fie responsabil pentru chiriaș., După ce toate măsurătorile au fost făcute, este un drept-înainte de valoare pentru a calcula:

    metri Patrati Brut ÷ Utila de metri Patrati = Factorul de Sarcină

    cu alte cuvinte, este o proprietate întreaga zonă (inclusiv interior + exterior pereți, sisteme HVAC, și mai mult), împărțit la zona care este inchiriabila de locatari (nu inclusiv zonele comune). „Picior pătrat brut” poate fi, de asemenea, văzută ca metri patrati utilizabile, plus toate zonele comune.,odată ce proprietarul cunoaște factorul de încărcare, îl poate folosi pentru a calcula totalul de metri pătrați închiriați pe care chiriașul ar fi responsabil pentru plata. Pentru a calcula, tot proprietarul trebuie să faceți este să multiplice de metri patrati de închiriere de factorul de încărcare, așa cum se arată:

    Utila de metri Patrati (de închiriere/spațiu) X Factor de Încărcare = Inchiriabila de metri Patrati

    mai jos este un exemplu folosind două ecuații:

    Exemplu:

    50.000 mp.ft clădire de birouri cu 40.000 de metri pătrați utilizabili., Pentru a identifica factorul de încărcare, calculul ar arăta astfel:

    50.000 mp.ft ÷ 40,000 sq.ft = 1.25 factor de încărcare (sau 25%)

    dacă un chiriaș dorește să închirieze un 10,000 sq.ft spațiu de birouri în clădire, totalul de metri pătrați închiriabili pentru care ar plăti ar fi:

    10,000 sq.ft * 1.25 = 12.500 metri pătrați închiriați

    notă: 25% este un factor de încărcare excepțional de mare; media este cuprinsă între zece și douăzeci la sută (10-20%).,

    Pasul 2 – Determina Rata de Închiriere de Bază

    spre Deosebire de inchiriabila de metri patrati, care este, în general neschimbat (deși metodele de măsurare pot produce rezultate diferite), rata de bază de închiriere fluctuează în funcție de o serie de variabile, care sunt:

    • cheltuieli de Proprietate
    • Locația de proprietate
    • Valoarea proprietății
    • de metri Patrati

    Cea mai importantă valoare în asigurarea unei proprietăți comerciale rămâne profitabil este sa Netă Venituri din Exploatare, sau „NOI”., Aceasta este o valoare de evaluare utilizată pentru separarea veniturilor și cheltuielilor, asigurându-se că proprietarul înțelege cea mai mică chirie de bază pe care o poate percepe fără a suferi o pierdere.

    formula generală pentru venitul net din exploatare este: venitul brut din exploatare-Cheltuieli de exploatare. Costurile implicate în NOI sunt direct legate de a treia (a 3-a) etapă.

    Pasul 3-identificați rata suplimentară de închiriere pentru cheltuieli

    rata suplimentară pentru cheltuielile de exploatare depinde de tipul de închiriere utilizat pentru închirierea proprietății., Principalele tipuri de contracte de leasing comerciale sunt brute, nete, și contracte de leasing modificate. În plus, proprietatea comercială poate lua un procent din vânzări pentru restaurante, magazine de vânzare cu amănuntul și întreprinderi similare (pe lângă chiria de bază). Procentul de leasing ajută chiriașii care altfel nu și-ar putea permite chiria la începutul termenului de închiriere, oferind în același timp proprietarului venituri mai mari mai târziu (atât timp cât compania rămâne în afaceri).,

    — mai mult pe Leasing procentual –

    într-un contract de leasing procentual, proprietarii colectează doar un procent din vânzări după ce chiriașul atinge o anumită sumă de vânzări în dolari ( $ ). Suma este cunoscută sub numele de punct de întrerupere. Există două (2) tipuri de breakpoint: naturale și artificiale. Un punct de întrerupere artificială este orice număr pe care părțile convin asupra, și nu implică în mod necesar de calcul. Pe de altă parte, punctul de întrerupere natural se bazează pe chiria lunară plătită proprietarului și pe procentul luat., Pentru ao determina, proprietarul va lua chiria lunară de bază pentru proprietate și o va împărți cu procentul colectat. Procentul cel mai frecvent luat este de șapte la sută (7%), deși valoarea poate varia în funcție de o serie de factori.

    ca un exemplu, o chirie de bază de $10,000 cu un procent de 7% ar fi: ~ $142,857. Proprietarul ar primi astfel șapte la sută din orice venit peste $142,857, pe lângă primirea chiriei de bază și a oricăror alte cheltuieli.,după cum am menționat anterior, cheltuielile în închirierea comercială sunt alcătuite din trei (3) părți majore (cunoscute și sub numele de cele trei „plase”):

    • CAMs— taxe de întreținere a zonei comune)
    • impozitele imobiliare
    • asigurarea proprietății

    ca exemplu, un contract de închiriere triplu net (NNN) ar avea chiriașul să plătească pentru impozitele anuale, asigurarea și zona comună și întreținerea taxe în plus față de chiria de bază. Similar cu factorul de încărcare, proprietarii percep chiriașilor doar costul utilităților proporțional cu suprafața pe care au închiriat-o.,

    Pasul 4-calculați chiria lunară / anuală

    pentru a calcula chiria totală pe care chiriașul de afaceri va fi responsabil pentru plată, proprietarul va trebui să adauge rata de închiriere de bază la rata cheltuielilor de exploatare.de exemplu, dacă un spațiu de 12.500 de metri pătrați are o chirie de bază de 15.00 USD / sq.ft și o rată de cheltuieli de $3.,a rata ar arăta astfel:

    $15/SF + $3 NNN = $18 Total Rata (Anual)

    Apoi, pentru a calcula chirie anuală, rata totală ar fi înmulțită cu inchiriabila de metri pătrați (găsit în pasul 1), care ar fi:

    12.500 de SF * $18 = 225.000 de dolari / an

    Pentru a determina valoarea chiriei lunare, împărțiți rata anuală de douăsprezece (12), care ar fi:

    225.000 de dolari ÷ 12 = $18,750 / lună

    Sfaturi cu privire la Negocierea unui contract de Leasing Comercial

    „…comerciale, contracte de leasing sunt mult mai complexe decât o achiziție sau vânzare acord pentru un contract de leasing stabilește o relație—nu un singur eveniment.,”– Șase Secrete Comerciale de Leasing de Negociere

    dintre toate de leasing tipuri disponibile la proprietarii de terenuri, comerciale, de leasing, de departe, este cel mai complex și necesită cele mai negociere. Din punct de vedere istoric, negocierea se află în favoarea proprietarului/proprietarului, deoarece aceștia sunt cei care elaborează contractul inițial. Cu toate acestea, proprietarii ar trebui să fie pregătiți să se confrunte cu o cantitate semnificativă de întrebări și obiecții în cazul în care chiriașul cu care formează un acord este savvy de afaceri în cea mai mică. De ce?, Pentru ca succesul unei afaceri poate fi influentat puternic de conditiile cuprinse in contract (suma chiriei, permisiunile acordate chiriasului, cine plateste pentru ce utilitati, etc.).) Pentru proprietari, următoarele ar trebui să fie păstrate în minte în timpul procesului de negociere:

    Lupta pentru un contract de leasing mai lung

    ca orice antreprenor condimentată va ști – lucrurile se pot schimba într-un moment de preaviz. În timp ce proprietarul mediu de afaceri se așteaptă ca afacerea lor să prospere (de ce altfel ar semna un contract de închiriere?,), ei știu că prin semnarea unui contract de închiriere mai lung, ele pot fi într-o lume de rănit financiare în cazul în care afacerea lor nu reușește cu timpul rămas pe contractul de închiriere. De aceea, contractele de leasing pe termen scurt sunt de obicei preferate de chiriasi. Proprietarii, pe de altă parte, ar trebui să lupte pentru un contract de închiriere cu un termen mai lung. Acest lucru le permite să se concentreze pe alte probleme în loc să caute un nou chiriaș., În cazul în care proprietarul găsește un chiriaș care nu va clinti pe care doresc un contract de leasing mai scurt, este aproape întotdeauna în valoare de oferind o scădere a chiriei (în termen de motiv), luând pe o utilitate suplimentare, sau permite chiriaș să subînchirieze, în scopul de a bloca-în termen mai lung.cu care se confruntă 1) blocarea într-un chiriaș la un termen mai lung, 2) fiind de acord cu un contract de leasing net triplu, sau 3) sau de acord cu alte condiții benefice (cum ar fi restricționarea subînchirierii), proprietarul poate reduce costul chiriei., Cu toate acestea, este important să rețineți că acest lucru nu trebuie făcut în situațiile în care piața imobiliară este puternică și/sau închirierea are o atenție deosebită din partea potențialilor chiriași.pentru proprietarii care nu sunt obișnuiți cu procesul de leasing, implicarea unui avocat poate fi extrem de benefică. Costul angajării unui avocat poate fi minim în comparație cu riscul cu care se confruntă proprietarii în semnarea unui contract care nu corespunde intereselor lor. Acesta poate fi ușor ca dropping de pe o copie a contractului de închiriere la avocat cu note și scoate în evidență cere sfatul lor pe procedură., În plus, a avea un avocat care să respingă (sau să ofere sfaturi cu privire la) cererea(cererile) unui chiriaș poate fi la fel de neprețuit. Avocatul va ști ce condiții și termeni proprietarul nu se poate clinti pe precum și să învețe ceea ce poate fi modificat pentru a dobândi termenii care ar beneficia cel mai mult proprietarul. Pe scurt, dacă proprietarul proprietății are îndoieli cu privire la capacitatea lor de a negocia, angajați un avocat.

    cum se scrie un contract de leasing comercial

    Pasul 1 – Descărcați

    începeți prin a descărca contractul de leasing comercial în Adobe PDF, MS Word (.docx), sau Rich Text Format (.rtf).,

    Pasul 2 – Data & Petrecere de Identificare

    Introduceți ziua, luna și anul în care contractul intră în vigoare, urmată de denumirea completă a proprietarului și chiriașului(s).,

    Pasul 3 – Proprietate

    • adresa completă de proprietate
    • O detaliată descriere juridică a proprietății comerciale

    

    Pasul 4 – durata contractului de Leasing

    • Data începerii contractului de leasing (zi, lună, și an)
    • se Încheie contract de leasing data (zi, lună, și an)

    

    Pasul 5 – plata Chiriei

    se Introduce suma anuală pe care locatarul va fi obligat să plătească, urmat de suma lunară trepte (se divide cu 12)., Sub valori, introduceți adresa sau locația în care urmează să fie livrate plățile.,

    Pasul 6 – Cheltuieli

    Bifați caseta corespunzătoare pentru tipul de cheltuieli care vor fi plătite de către proprietar sau chiriaș (Net Triplu, Modificat Brut, sau Brut)

    Pasul 7 – Daune

    În domeniul evidențiat, introduceți numărul de zile în care chiriașul are obligația de a notifica proprietarul (locatorul) de leasing reziliere în cazul în care proprietatea este afectat de defecte structurale, accident, sau de foc, devenind astfel proprietatea inutilizabile pentru chiriaș scopul lui.,

    Pasul 8 – implicit

    introduceți numărul de zile care pot trece după ce proprietarul a emis o notificare înainte ca proprietarul să poată rezilia Oficial contractul de închiriere.

    Pasul 9 – depozit de securitate

    scrieți suma în dolari a depozitului de securitate care se datorează proprietarului chiriașului înainte sau în timpul semnării contractului de închiriere.

    Pasul 10 – notificare

    în spațiile furnizate, introduceți atât adresele proprietarului, cât și ale chiriașului în care toate notificările ar trebui trimise prin poștă sau livrate.,

    pasul 11 – brokerii

    • dacă chiriașului nu i s-a arătat proprietatea comercială de către un broker sau agent imobiliar, bifați prima (1) casetă.
    • dacă chiriașului i s-a arătat proprietatea de către un agent imobiliar licențiat, bifați a doua casetă (a 2-a), scrieți numele agentului, starea licenței agentului și numele agenției imobiliare.

    

    Pasul 12 – Legea

    Introduceți numele statului în care este situată proprietatea, legile care vor avea o influență asupra conținutului contractului de leasing.,

    Pasul 13 – dezvăluirile necesare

    dacă contractul de închiriere nu conține deja dezvăluirile specifice ale statului, introduceți-le în liniile furnizate.

    Notă: este recomandat ca un avocat specializat în comercial, contracte de leasing sau un agent imobiliar autorizat prezentare de leasing pentru a se asigura că acesta conține toate prevederile necesare înainte de semnături sunt înregistrate pe contract.

    pasul 14 – data semnării

    introduceți data la care părțile semnează contractul de închiriere comercială.,

    Pasul 15 – Semnături

    În câmpurile furnizate, introduceți:

    • Martor Semnătura și Tipărite Numele
    • Proprietar Semnătura și Tipărite Numele
    • Chiriaș Semnătura(semnăturile) și Tipărite Numele(s)

    

    Resurse Utile

    următoarele ghiduri și manuale poate ajuta noi și cu experiență proprietari aflați intrarile si iesirile de leasing de proprietăți comerciale:

    • Factura Comercială Template-uri
    • Proprietăți Comerciale de Leasing Ghid.pdf
    • Glosar imobiliare comerciale.,pdf
    • elementele de bază: Închirieri comerciale.pdf
    • șase secrete de negociere leasing comercial.pdf
    • metode utilizate în calcularea imobiliare comerciale.pdf
    • Comercial-Real-Estate-tendințe-și-Outlook .pdf