o contrato de Locação NNN, muitas vezes chamado de contrato de Locação triple net, é uma estrutura comum de Locação utilizada em imóveis comerciais. Apesar da popularidade do NNN lease, a estrutura triple net lease ainda é comumente incompreendida por muitos profissionais do mercado imobiliário. Neste artigo vamos dar um mergulho profundo no contrato da NNN, dissipar alguns equívocos comuns sobre o contrato Triple net, e então finalmente vamos amarrar tudo junto com um exemplo claro e conciso.
o que é uma Locação tripla líquida (NNN)?,
Em Primeiro Lugar, O que é exatamente uma Triple net, ou NNN, lease? Uma Locação tripla líquida (NNN) é definida como uma estrutura de locação em que o arrendatário é responsável pelo pagamento de todas as despesas de exploração associadas a um imóvel. A triple net ou NNN lease é considerada um investimento “chave na mão”, uma vez que o proprietário não é responsável por pagar quaisquer despesas operacionais. Com isso dito, a fim de compreender plenamente o contrato de Locação NNN você deve primeiro entender o espectro de locações imobiliárias comerciais.,
o espectro de locações imobiliárias comerciais
Todas as locações imobiliárias comerciais caem algures ao longo de um espectro com locações líquidas absolutas numa extremidade e locações brutas absolutas na outra extremidade. A maioria das locações caem em algum lugar no meio e são considerados um arrendamento híbrido.
Quando a maioria das pessoas fala sobre uma rede tripla ou locação NNN, eles estão geralmente pensando sobre uma locação líquida absoluta. No entanto, só porque um contrato de Locação é chamado ou rotulado um contrato de Locação NNN, não significa que é realmente um contrato de Locação líquido absoluto., Muitas vezes, um contrato de Locação será chamado de “triple net lease” por conveniência, quando na verdade não é.por exemplo, quando um edifício é novinho em folha, o inquilino pode, de facto, ser responsável pelo financiamento de substituições, tais como o telhado ou os sistemas HVAC à medida que se esgotam ao longo do tempo. No entanto, em edifícios mais antigos, um arrendamento pode muitas vezes ser chamado de Triple net, mas na verdade exigem que o proprietário financie essas despesas de capital ao longo do tempo, em vez do inquilino.
A coisa mais importante a lembrar quando se trabalha com locações imobiliárias comerciais é sempre ler o contrato de arrendamento., A única maneira de realmente entender os Termos e condições de um contrato de Locação é realmente ler o contrato. Rótulos simples como triple net, serviço completo, ou bruto modificado, que são comumente usados por corretores e proprietários, muitas vezes entra em conflito com os termos reais do contrato.
o que a NNN Lease não inclui
mesmo que a sua locação seja uma verdadeira locação líquida absoluta, um equívoco comum é que mesmo uma verdadeira locação líquida absoluta cobre todas as despesas associadas a uma propriedade, o que nem sempre é o caso., Embora um verdadeiro arrendamento absoluto da NNN com um inquilino forte possa ser considerado como uma propriedade comercial chave-na-mão na perspectiva do proprietário ou investidor, mesmo um arrendamento líquido absoluto tem algumas despesas que não serão cobertas pelo(s) inquilino (s).por exemplo, é raro que um contrato de arrendamento NNN cubra os custos contabilísticos cobrados pelos proprietários da CPA ou os custos legais cobrados pelos advogados do proprietário ao redigir ou rever documentos. Embora estes custos sejam geralmente pequenos em relação ao preço de compra de uma propriedade, não são, no entanto, normalmente cobertos por uma “Locação NNN”padrão.,um equívoco comum com os investimentos em locação líquida tripla é que eles são quase livres de risco. Embora os investimentos líquidos triplos ofereçam várias vantagens, existem ainda vários riscos que devem ser tomados em consideração. As principais vantagens dos investimentos de locação líquida tripla são que você obter um fluxo de receita previsível devido às locações de longo prazo e passagens no lugar, e você também obter um investimento relativamente sem problemas devido aos baixos requisitos de gestão.,embora estas sejam vantagens convincentes, as locações líquidas triplas também vêm com vários riscos inerentes. Em primeiro lugar, porque a maioria dos investimentos de locação líquida tripla são para propriedades de um único inquilino, o risco de crédito do inquilino é importante de entender. Por exemplo, não são muitos os que hoje duvidam da força de um investimento da triple net Walgreens, uma vez que a locação é garantida pela empresa-mãe, que é negociada publicamente e financeiramente forte. Por outro lado, é muito possível que inquilinos financeiros fortes e negociados publicamente caiam em favor ao longo do prazo do contrato e, em última análise, ir à falência., Uma vez que as propriedades triplas líquidas de um único inquilino estão ou 0% vazias ou 100% vazias, este facto deve ser tido em consideração.outro risco a considerar é o risco de re-Locação. Muitas propriedades de investimento líquido Triplo são vendidas no final de um contrato de arrendamento a mais longo prazo, transferindo o risco de re-locação do imóvel para o novo proprietário. Se o novo proprietário não tiver esta skillset ou uma equipe forte para lidar com isso, então isso poderia apresentar um risco considerável de capotagem do inquilino.,uma componente importante a ter em conta na análise de uma propriedade de investimento de locação líquida tripla é a compreensão do risco de crédito do(s) inquilino (s) real (ais). Afinal de contas, um contrato de Locação é tão forte quanto o inquilino por trás dele, então analisar as demonstrações financeiras do inquilino do outro lado do contrato de Locação NNN é fundamental para entender o risco de desvantagem.
muitos contratos de locação líquida tripla com um único inquilino envolvem empresas cotadas no mercado público, tais como Starbucks, Walgreens ou Arby’s., Neste caso, é fácil obter notações de crédito sobre as emissões de obrigações das empresas e também ler relatórios de Analista de ações.para as empresas privadas, a análise de crédito requer mais esforço,mas analisar demonstrações financeiras e tendências para entender melhor o risco de crédito é um esforço que vale a pena. Para estas situações, aqui está um primer para entender melhor a análise de crédito do inquilino.
exemplo de locação líquida tripla
vamos tomar um exemplo para ver como uma forma está estruturada com uma locação líquida tripla em vigor., Suponha que temos os seguintes fluxos de caixa para uma propriedade de investimento de amostra:
o perfil acima não inclui reembolsos de despesas do inquilino. Em outras palavras, o proforma acima assume que todas as locações são locações brutas absolutas, onde o proprietário paga todas as despesas da propriedade., Agora, vamos dar uma olhada em como o pró-alterações quando o locatário reembolsa-o senhorio por todos de propriedade de despesas:
Como você pode ver na segunda forma, a rede tripla de concessão em vigor fornece um reembolso adicional de renda de que cancela todas as despesas operacionais. Para ser justo, uma taxa de locação líquida tripla será normalmente significativamente inferior a uma taxa de locação bruta equivalente para a mesma propriedade, o que faria com que os fluxos de caixa de base sob uma locação bruta e uma locação líquida muito mais próximos do que no exemplo acima.,no entanto, o que o contrato de Locação da NNN acaba por realizar é que transfere a responsabilidade e, por conseguinte, o risco de pagar as despesas de exploração do proprietário para o locatário. Por exemplo, se os impostos sobre a propriedade aumentarem um determinado ano a uma taxa invulgarmente elevada, então o fluxo de caixa da linha de fundo do proprietário será protegido sob uma Locação NNN e o inquilino será o responsável por suportar este aumento da despesa. O acima exposto mostra como um proforma seria estruturado com estes reembolsos em vigor.,
conclusão
o contrato de Locação da NNN, muitas vezes chamado apenas de “contrato de Locação triple net” é uma estrutura de Locação popular em imóveis comerciais. Neste artigo definimos a locação líquida tripla no contexto do espectro global de todas as locações imobiliárias comerciais. Também discutimos alguns equívocos comuns sobre o contrato de Locação NNN, revisamos alguns dos principais riscos associados com propriedades de investimento triple net lease, e finalmente percorremos a forma como um contrato de Locação Triple net proforma está estruturado.
