IRAs are the most overlooked opportunity in real estate. Deixa-me explicar.em primeiro lugar, há mais de 9 trilhões de dólares em contas do IRA nos EUA.este número é impressionante e faz do IRAs uma das maiores seções de dinheiro investível no mundo. Fonte: Instituto da Sociedade de investimento (div) id=”1f4e4ba299″> Conselho da Reserva Federal. Mas o que é que isto tem a ver com imóveis?, Bem, ao contrário da crença popular, IRAs sempre foi capaz de investir em e possuir imóveis. Eles podem possuir aluguer de uma família única, ou propriedades flip, ou próprios LLCs que possuem multi-família ou imóveis comerciais. Eles também podem investir como emprestador privado em imóveis.
neste ponto da conversão do IRA e imobiliário. Normalmente perguntam-me, porque é que nunca ouvi falar disto antes? Bem, os principais fornecedores de IRAs têm geralmente encontrado imóveis para ser “administrativamente inviável”, uma vez que é preciso mais trabalho para lidar e administrar do que uma bolsa de valores ou REITs faz., Por outras palavras, as corretoras e seguradoras que administram a maioria das IRAs restringem as suas IRAs às coisas que vendem como acções cotadas em bolsa, fundos de investimento e anuidades. Você sempre foi capaz de possuir imóveis em um IRA, mas tem havido poucos guardiões do IRA que o permitem e, como resultado, ele não é tão amplamente conhecido como deveria ser. Isto tem mudado ao longo das últimas décadas à medida que a consciência se espalhou.que tipo de propriedade pode um IRA possuir?
IRAs pode possuir propriedades de aluguer de uma única família. IRAs pode ter propriedades sendo trocadas por lucro., IRAs pode investir em pequenos LLCs privados que possuem propriedades comerciais ou propriedades multi-familiares com outros indivíduos ou IRAs. IRAs pode ter opções sobre imóveis. E IRAs pode emprestar dinheiro Garantido a outros investidores imobiliários como um investidor privado ou emprestador de dinheiro duro. Você não pode, no entanto, comprar imóveis para uso pessoal ou para uso por certos membros da família desqualificados. Os bens pertencentes ao seu IRA devem ser detidos para fins de investimento.em suma, qualquer propriedade imobiliária detida para fins de investimento pode ser propriedade de um IRA., A lei tem muito poucas restrições sobre os bens pertencentes a uma conta de aposentadoria. De facto, os únicos activos de investimento restritos para IRAs são os seguros de vida, artigos de colecção (por exemplo, arte, Carro antigo) e acções da s-corporation. IRC 408 (m); IRC 408(a) (3); IRC § 1361 (b) (1) (B). Então, todo o investimento imobiliário é um jogo justo para IRAs.para possuir bens imobiliários com um IRA, deve estabelecer o que se chama IRA auto-dirigido e transferir os fundos do seu actual fornecedor do IRA (ou anterior empregador 401(k)) para o fornecedor do IRA auto-dirigido., Há muitas empresas que oferecem este tipo de contas, como a minha própria empresa, dirigido IRA e dirigido Trust Company.o que é um IRA auto-dirigido?um IRA auto-dirigido é um IRA que pode investir em qualquer investimento permitido por lei. O setor imobiliário é o investimento mais comum para IRAs auto-direcionadas, mas também pode ser investido em start-ups, fundos de Private equity, fundos de capital de risco, metais preciosos, e até mesmo crípto-moeda. Vamos concentrar-nos no imobiliário.há algumas questões críticas a considerar na compra de imóveis com um IRA.,
o IRA é dono da propriedade, Não você pessoalmente
vamos rever um aluguel de imóveis ou propriedade que você pretende virar com o IRA. O contrato de compra para comprar o imóvel deve estar em nome do IRA e a escritura da propriedade estará em nome do IRA. Os fundos do IRA, incluindo o depósito de dinheiro a sério, virão da conta do IRA. Tenha em mente, o proprietário da conta IRA não está comprando a propriedade de modo que o contrato não deve ser em seu nome pessoal nem deve ser usado os fundos pessoais do proprietário do IRA. IRAs são detidos em nome do guardião de um IRA., Assim, por exemplo, se o seu IRA está com a minha empresa, dirigido IRA & Direct Trust Company, o título do seu IRA seria dirigido Trust Company FBO John Doe IRA. Este é o nome do comprador no contrato e é o nome no título da propriedade.os custos de melhoramento e as despesas da propriedade do IRA devem ser pagos pelo seu IRA e não pessoalmente pelo proprietário do IRA. Inversamente, quando há renda na propriedade ou quando a propriedade vende para um ganho, esse rendimento volta para o IRA., Agora, uma das grandes vantagens de investir com um IRA é que não há imposto quando o IRA ganha dinheiro. Isso funciona com a compra e venda de ações para o ganho, bem como a compra e venda de imóveis para o ganho. Consequentemente, o rendimento de aluguer e o rendimento quando se vende a propriedade não são tributáveis. Se isto é um IRA tradicional, então o dinheiro sai do imposto-adiado na aposentadoria e você paga o imposto à medida que você o retira. Mas se é um Roth IRA, então o dinheiro sai livre de impostos em retirement…so põe os teus melhores negócios imobiliários no teu Roth IRA., Mas lembre-se, mesmo o IRA tradicional cresce imposto-diferido com toda a renda acumulando e crescendo até a aposentadoria.
evite transacções proibidas
quando se auto-dirige a sua conta de reforma, deve estar ciente das regras de transacção proibidas encontradas no IRC 4975. Estas regras restringem com quem sua conta pode transitar, não que tipo de investimento Sua conta pode possuir. Em suma, as regras de transação proibida restringem a sua conta de aposentadoria de participar de uma transação com alguém que é uma pessoa desqualificada para a sua conta., Uma pessoa desqualificada para uma conta de aposentadoria inclui o proprietário da Conta, seu cônjuge, filhos, pais e certos parceiros de negócios. Assim, por exemplo, sua conta de aposentadoria não poderia comprar uma propriedade de aluguel que é propriedade de seu pai, uma vez que uma compra da propriedade seria uma transação com alguém que é desqualificado para a conta de aposentadoria (por exemplo, pai). Da mesma forma, você não poderia comprar uma propriedade de aluguel de um terceiro e, em seguida, alugar para o seu filho como o seu filho é uma pessoa desqualificada., Por outro lado, sua conta de aposentadoria poderia comprar imóveis de seu primo, amigo, irmã ou um terceiro, uma vez que estes partidos não são desqualificados pessoas sob as regras.uma transacção proibida também pode surgir se houver auto-negociação em que o proprietário do IRA ou os membros da família desqualificados beneficiem pessoalmente ou façam dinheiro com os investimentos do IRAs. Por exemplo, se você é um agente imobiliário/corretor e seu IRA compra imóveis você não pode receber a Comissão de agente do comprador, pois isso resultaria em um benefício financeiro para você pessoalmente., Teria de renunciar a esta taxa e reduzir o preço de compra ou ter outra pessoa a representar o IRA.se um IRA participar numa transacção proibida, considera-se que toda a conta do IRA em causa foi distribuída e deixou de ser um IRA. Os impostos e eventuais sanções de retirada antecipada aplicam-se de acordo com as regras normais de distribuição.
Use an IRA Owned LLC (t. c. p., IRA/LLC or checkbook control IRA)
muitos proprietários de contas de aposentadoria auto-direcionadas, particularmente aqueles que compram imóveis, usar um IRA propriedade LLC como o veículo para manter seus ativos da conta de aposentadoria., Sob a estrutura IRA / LLC, O IRA tipicamente possui o LLC 100% e o LLC, por sua vez, possui a propriedade real assim, em vez de comprar imóveis e possuí-lo diretamente no nome do Custódio IRA, seu IRA iria investir e possuir um LLC e o LLC, por sua vez, seria o proprietário do imóvel.
O IRA / LLC é normalmente gerido pelo proprietário do IRA. Sob a estrutura, O IRA possui todas as unidades de membros / propriedade do LLC, mas o proprietário do IRA pode servir como o gerente do LLC. O gerente de uma LLC é como o presidente de uma corporação. O gerente pode assinar para o LLC e pode agir em nome do LLC., Como gerente do LLC, o proprietário do IRA criaria uma conta bancária LLC para o LLC e os fundos do IRA seriam investidos e depositados nessa conta de verificação de negócios LLC. Porque o IRA está a financiar todos os dólares de investimento na LLC, O IRA é dono de 100% da LLC.
agora, o LLC é financiado com o dinheiro do IRA e o proprietário do IRA é o gerente do LLC. O proprietário do IRA pode decidir quanto dinheiro para investir no LLC do IRA, dependendo dos imóveis que eles estão planejando comprar com o IRA / LLC., Quando as ofertas de compra de imóveis são feitas com um IRA / LLC,O LLC é o comprador no contrato de compra de imóveis e o depósito de dinheiro e fundos finais para fechar a propriedade viria a partir da conta bancária LLC. O proprietário do IRA, como Gerente da LLC, assina o contrato de compra de imóveis e tem o controle da conta bancária LLC e pode assinar cheques ou enviar fios para a conta LLC. Tenha em mente, a LLC é detida a 100% pelo IRA e os fundos da LLC não podem ser utilizados para fins pessoais e não podem ser utilizados para pagar ao proprietário do IRA., Se alguma vez quiser receber dinheiro do IRA/LLC, deve enviar dinheiro da conta bancária do LLC de volta para o IRA (uma vez que o IRA é o dono do LLC) e depois receber uma distribuição do IRA.por último, os documentos IRA/LLC são únicos e contêm, na sua maioria, disposições IRA nos contratos de exploração e nas secções de assinatura. Como resultado, você deve usar um advogado que está familiarizado com IRA/LLCs como muitos custodianos IRA que permitem IRA/LLCs exigem um advogado ou CPA para assinar os documentos., O meu escritório de advocacia, advogados Kos, está a redigir o IRA / LLCs há mais de 12 anos e cobra uma taxa fixa de 800 dólares mais taxas de depósito do estado. Existem estruturas IRA/LLC mais complexas que envolvem múltiplos IRAs (por exemplo, cônjuges ou outros investidores) e ou combinações de IRAs e indivíduos e essas estruturas são chamadas de IRA/LLCs multi-Membros e normalmente custam mais para a criação.Como obter um empréstimo hipotecário com o seu IRA?
seu IRA, ou IRA/LLC, pode obter um empréstimo hipotecário quando você compra imóveis, mas você precisa saber duas coisas antes de fazer.,em primeiro lugar, o empréstimo deve ser concedido sem recurso ao proprietário do IRA, uma vez que as regras relativas às IRAs não permitem que o proprietário do IRA seja pessoalmente responsável pelo empréstimo ou alargue pessoalmente o crédito ao IRA. Sob um empréstimo sem recurso, o banco empresta dinheiro para o IRA, ou IRA/LLC, e recebe uma escritura de confiança ou hipoteca contra a propriedade que garante o empréstimo. Em caso de incumprimento, o mutuante pode executar e tomar a propriedade de volta, mas não pode ir atrás do IRA ou do proprietário do IRA por qualquer deficiência no empréstimo., Uma vez que a capacidade do mutuante de recolher é limitada à propriedade que emprestaram, os bancos que emprestam a IRAs exigem uma redução de 30-40%. Há vários bancos que se especializam nestes empréstimos não-recourse a IRAs e um proprietário do IRA é melhor servido usando um banco ou emprestador privado que fornece rotineiramente este tipo de empréstimos não-recourse.em segundo lugar, existe um imposto chamado “unrelated debt financed income tax” (“UDFI”) que se aplica a um IRA quando o IRA alavanca seus dólares de investimento com dívida., Essencialmente, o IRS vai tributar o Rendimento da dívida investida, deixando a percentagem do negócio atribuído ao investimento de caixa IRAs não sujeito a imposto. Então, por exemplo, vamos dizer que o seu IRA comprou uma propriedade de aluguel de US $100k com o IRA colocando us $40k em dinheiro para baixo e obter um empréstimo sem recurso de US $60k. para o IRS, 40% deste acordo é os fundos do IRA e 40% do rendimento não está sujeito a impostos, enquanto os outros 60% não são fundos do IRA e que 60% está sujeito a impostos. O imposto sobre estes 60% é o imposto UDFI. A taxa de imposto sobre a UDFI é a taxa de imposto fiduciário que se eleva a 34% sobre o rendimento das rendas., Isto é depois das despesas, claro; que as despesas incluem a depreciação.
Após a venda da propriedade, o IRS permite que você use a taxa de imposto sobre mais-valias para o imposto UDFI para que você possa passar da taxa de 34% para a taxa máxima de mais-valias de longo prazo de 20%. Agora, tecnicamente, UDFI é uma forma de imposto UBIT discutido abaixo. Mas aplica-se de uma forma muito diferente, quando há dívida, por isso explico separadamente.,muitos investidores IRA auto-direccionados só irão comprar imóveis com dinheiro no seu IRA e não se incomodarão com um empréstimo sem recurso e a carga fiscal UDFI, enquanto outros vêem o imposto UDFI como um custo de fazer negócios e vêem a dívida como uma ferramenta para comprar mais propriedades e, assim, aumentar os retornos globais. Tenha em mente, o imposto UDFI só é devido em renda líquida ou ganho líquido na venda e isto é após as despesas de propriedade e despesas de depreciação.atenção ao imposto sobre o rendimento das empresas (UBIT)?
existe um imposto que pode ser aplicado ao rendimento de um IRA chamado imposto de renda de negócios independente (“UBIT”)., Normalmente, quando pensamos em IRAs, não estamos esperando que haja impostos sobre a renda e este é tipicamente o caso. No entanto, existem algumas situações em que IRAs terá que pagar impostos sobre os rendimentos que eles fazem. Estas situações fiscais surgem quando o rendimento a ser feito é considerado “rendimento de negócios” (também conhecido por “rendimento normal”) em oposição ao rendimento de investimento. A maior parte dos rendimentos imobiliários está automaticamente isenta da UBIT. A renda isenta da UBIT inclui renda Imobiliária, ganhos de capital quando você vende imóveis, e rendimentos de juros quando você empresta dinheiro em imóveis. IRC 512., Então vamos rever as situações comuns em que o imposto UBIT geralmente é devido.
Em primeiro lugar, há o caso da dívida mencionada acima que causa UDFI. A UDFI é uma forma de UBIT e aplica-se aos lucros atribuíveis à dívida envolvida.em segundo lugar, se o IRA estiver a fazer actividades de desenvolvimento imobiliário, ou for investido em projectos imobiliários que criem rendimentos ordinários, terá de pagar o imposto UBIT sobre os lucros. Os rendimentos do desenvolvimento imobiliário que são rendimentos ordinários na natureza, ao contrário do ganho de capital a longo prazo, causarão UBIT para o IRA., É possível fazer o desenvolvimento imobiliário com um IRA e manter a propriedade para fins de investimento. Se um desenvolvimento imobiliário foi feito e a propriedade realizada para o investimento, então o IRA evitaria o imposto UBIT. Dito isto, você deve consultar cuidadosamente com seu advogado fiscal ou CPA sobre os detalhes de sua estratégia e se a UBIT se aplicaria.
A última situação em que o UBIT pode aplicar-se é quando você muda várias propriedades com o seu IRA em um ano., Uma vez que a maioria das transações fixas e flip são de natureza de curto prazo (menos de um ano de tempo de espera), os proprietários do IRA precisam ter cuidado para não fazer muitos flips com o seu IRA em um ano como o IRA pode ser considerado no negócio de imóveis. Se o IRA for considerado como estando no ramo imobiliário, então o rendimento que o IRA ganha com os flips estará sujeito à UBIT. Se o IRA vende uma ou duas propriedades por ano, não precisas de te preocupar com o facto de o IRA ser considerado no ramo imobiliário., No entanto, se o IRA vender mais algumas propriedades por ano, deve consultar o seu advogado fiscal ou a CPA sobre os detalhes exactos dos seus investimentos no IRAs.se o seu IRA está sujeito ao UBIT, então o IRA apresenta a sua própria declaração de imposto separada, chamada de 990-T e o IRA paga o imposto devido. Esta declaração é separada da declaração de imposto pessoal do proprietário do IRA. O 990-T é da responsabilidade do proprietário do IRA e não é algo que, de um modo geral, é preparado pelo seu tutor do IRA, que se auto-dirige. Terá de contratar um advogado fiscal, contabilista ou contabilista para preparar e registar o 990-T., Ou pode completá-lo por si próprio, mas é um retorno muito técnico e há poucas orientações sobre a forma como deve ser preparado para um IRA.
resumo
estas regras podem parecer um pouco estranhas e esmagadoras no início. Mas eu gosto de dizer que aprender a auto-dirigir o seu IRA é como aprender um novo jogo de tabuleiro. Não é que as regras do jogo de tabuleiro sejam complicadas. Em vez disso, é algo que você precisa aprender primeiro antes de jogar e mover peças. Quando jogamos um novo jogo de tabuleiro, Lemos pela primeira vez o livro de regras, ou jogamos com alguém que já conhece o jogo., Assim, como jogar um jogo de tabuleiro, ler sobre o assunto e considerar o meu livro, O Manual do IRA auto-dirigido, ou jogar o jogo com outros que conhecem as regras (por exemplo, um advogado, CPA, conselheiro, ou outro investidor). Depois de ter auto-direccionado o seu IRA para o mercado imobiliário Uma vez, terá as regras em baixo e é sempre o mesmo jogo. thereafter…at pelo menos até o Congresso mudar as regras do jogo. E se o fizerem, actualizarei o meu livro de regras.
