neste episódio de café com Carl, o advogado Carl Zoellner fornece uma fórmula simples para calcular as taxas de cap com aluguel de imóveis.
Updated September 9, 2020
Como sabe, I pull my content ideas for Coffee with Carl from our Platinum members ‘ frequently asked questions. Uma pergunta que eu vejo muito envolve como calcular as taxas de limite para aluguel de imóveis., Embora muitos investidores imobiliários usam um método de matemática mental rápido para estimar a taxa de cap em uma determinada propriedade, vale a pena caminhar através de um exemplo simples.em primeiro lugar, quais são as taxas da PAC? As taxas de Cap (abreviadas para as taxas de capitalização) são cálculos realizados para medir o desempenho de uma peça de aluguel de imóveis. Depois de executar os números, você vai chegar à taxa de cap, expressa em percentagem, e usar isso para estimar o retorno potencial de uma propriedade de investimento.recomendo o cálculo das taxas máximas numa base anual para qualquer propriedade de investimento que detenha., Isto é especialmente importante se você tiver várias propriedades em seu portfólio. Calcular as taxas de cap anualmente permitirá que você saiba que propriedades são ou não estão executando. No entanto, quando primeiro comprar um pedaço de propriedade, você tem que fazer algumas suposições sobre números reais.
Para calcular taxas de capitalização, use a fórmula a seguir:
- lucro Bruto – despesas = lucro líquido
- Dividir o lucro pelo preço de compra
- Mover decimal 2 espaços para a direita para chegar a uma porcentagem., Esta é a tua taxa máxima.
vamos olhar para um exemplo.
Um exemplo
Em primeiro lugar, você precisará saber a renda anual que a propriedade produzirá. Se você está considerando comprar um pedaço de propriedade que já era um aluguel, você geralmente pode ter esta informação divulgada durante o seu período de diligência devida. Para o nosso exemplo, vamos supor que uma propriedade de aluguel puxa em US $ 9.000 por ano em renda bruta de aluguel.uma vez que tenha o seu rendimento bruto de aluguer, subtraia as despesas. As taxas de gestão de propriedades são uma despesa comum para propriedades de investimento, e essas taxas geralmente pairam em torno de 10%., Para uma propriedade de aluguel que faz $ 9.000 de renda anualmente, as taxas de gestão de propriedade será de cerca de $900 por ano. Então, subtrai $ 900 desses $ 9.000 . Outras despesas a subtrair da renda bruta incluem custos de manutenção anuais, impostos sobre a propriedade e seguros. Para este exemplo, subtraia $ 450 para manutenção anual, $710 para impostos de propriedade, e $650 para o seguro. Depois de subtrair essas despesas do rendimento bruto, você tem renda líquida. Para o nosso exemplo, a renda líquida depois de todas as despesas é de $6,290.depois de conhecer o rendimento líquido da renda, divida esse número pelo preço de compra., Em seguida, pegue esse número e mova o ponto decimal dois espaços para a direita. Isto dá-Lhe a percentagem da taxa máxima.por exemplo, digamos que a propriedade foi comprada por 40 mil dólares. Pegue na renda líquida de $ 6,290 e divida-a por $40,000. Isto dá-nos 0,15725. Quando você mover o ponto decimal dois espaços para a direita, isso nos dá uma taxa de cap de 15,7%.,
Então, novamente: uma fórmula simples para calcular taxas de capitalização é:
- lucro Bruto – despesas = lucro líquido
- Dividir o lucro pelo preço de compra
- Mover decimal 2 espaços para a direita para chegar a uma porcentagem. Esta é a tua taxa máxima.
tenha em mente que esta é uma fórmula básica. À medida que o tempo passa e você tem experiência no mundo real com e números para a propriedade, seus cálculos de taxa de cap vão evoluir. Você pode ajustar esta fórmula ou adicionar despesas adicionais., Existem muitos métodos diferentes que os investidores usam para calcular as taxas de cap; esta é uma fórmula geral e simples para calcular a taxa de cap de uma propriedade.
atch as Carl illuminates cap rates for investment properties.
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a taxa de capitalização de uma propriedade, ou taxa de cap, é uma porcentagem que expressa o quão bem uma propriedade de investimento irá executar. A taxa de cap não deve ser o único indicador que um investidor imobiliário utiliza para avaliar um imóvel, mas é um indicador muito rápido e conveniente para visualizar o valor de um terreno em comparação com outros potenciais investimentos imobiliários.
como calcular uma taxa de Cap?,
para calcular as taxas do limite máximo, utilize a seguinte fórmula:
- Rendimento Bruto – Despesas = rendimento líquido
- Divide o rendimento líquido por preço de compra
- Move as casas decimais dois espaços para a direita para chegar a uma percentagem. Esta é a tua taxa máxima.
enquanto a fórmula da taxa de cap pode começar com qualquer unidade de tempo para a entrada de rendimento bruto, é mais comumente usada com um horizonte de um ano. Um mês é simplesmente muito curto para avaliar o retorno de uma propriedade, especialmente se você está falando de imóveis comerciais., O mercado imobiliário está em constante mudança, e a ocupação do inquilino é um fator que pode mudar mês a mês, ano a ano. Dito isto, um período de tempo de um ano para avaliar a taxa da PAC irá fornecer-lhe a imagem mais precisa.pode estar a perguntar-se como é que um investidor imobiliário pode avaliar as receitas e despesas brutas de uma propriedade. Você pode usar a renda bruta atual da propriedade, juntamente com suas despesas correntes para encontrar a renda líquida., Se, por qualquer razão, o investidor está confiante que pode tirar mais rendimento bruto de uma propriedade, reduzindo as suas despesas, então é possível que o investidor deseja usar números diferentes para examinar a taxa cap.o que é uma taxa máxima?
em termos mais simples, uma taxa de cap estima a rentabilidade potencial de um investidor imobiliário em um pedaço de imóvel. Dá-lhes uma ideia se perseguir ou não uma determinada propriedade valeria a pena.,
no entanto, a taxa de cap não tem em conta as alterações no fluxo de caixa criadas por melhorias ou renovações, nem tem em conta o efeito de alavanca.
uma taxa de cap pode ser usada pelos investidores para examinar o verdadeiro valor de um pedaço de propriedade no momento, especialmente em comparação com outras opções.por exemplo, se a taxa de cap em um pedaço de propriedade comercial for de nove por cento, e um determinado fundo mutualista tiver mostrado produzir 12 por cento de crescimento ano após ano nos últimos 10 anos, o investidor pode perder a confiança no investimento imobiliário.,a taxa de Cap não tem em conta factores intangíveis, como as melhorias potenciais que podem aumentar a taxa de cap. Uma taxa de cap também pode ser usada para comparar propriedades dentro de uma carteira de imóveis e ver quais estão em baixo desempenho.
como calcular uma taxa de Cap?
Para calcular taxas de capitalização, use a seguinte fórmula
- lucro Bruto – despesas = lucro líquido
- Dividir o lucro pelo preço de compra
- Mover decimal de dois espaços para a direita para chegar a uma porcentagem.,digamos que um investidor está a olhar para um quadplex de quatro unidades, que ainda se insere na categoria de imóveis residenciais. Se este edifício estiver totalmente ocupado e cada inquilino pagar 1.300 dólares por mês, então a propriedade tem um fluxo de dinheiro de 15.600 dólares por pessoa por ano, ou 62.400 dólares por todo o edifício.agora vamos dizer que as despesas mensais desta propriedade média para fora de US $900 por mês, incluindo a gestão da propriedade, impostos, seguros e manutenção. Ao longo de um ano, este quadplex custará US $10.800 para operar.,
pegue seu rendimento bruto ($62.400) e subtraia suas despesas ($10.800), e você fica com uma receita líquida de $ 51.600.
Se você comprou esta propriedade por $200.000 e dividir o seu rendimento líquido ($51.600) pelo preço de compra ($200.000), ele renderia uma casa decimal de 0.258. Depois de movermos a casa decimal dois pontos para a direita, a taxa de cap seria de 25,8 por cento. Na verdade, esta é uma boa taxa de cap. Mas lembre-se, calculamos a taxa de cap assumindo que a propriedade e suas unidades foram totalmente ocupadas durante todo o ano, o que pode nem sempre ser realista, dependendo de fatores econômicos.,quais são os objectivos do cálculo da taxa da PAC?um cálculo da taxa de cap é uma ferramenta que um investidor imobiliário pode usar, especialmente no investimento imobiliário comercial, para determinar se vale a pena realizar um negócio imobiliário. Ajuda um investidor a olhar para o valor de uma propriedade em comparação com outros fatores, como a aparência ou localização de uma propriedade.porque é que uma taxa de cap do sector imobiliário é importante para os investidores imobiliários?
os investidores imobiliários estão no mercado imobiliário para ganhar dinheiro. Quanto melhor for o Acordo, mais terão de fazer., Semelhante a alguém comparar compras para obter o melhor preço, um investidor imobiliário quer selecionar a propriedade que irá gerar o maior fluxo de caixa. A equação de taxa de cap permite-lhes medir a propriedade que pode ser.o que é considerado uma boa taxa máxima?
As taxas de Cap que caem entre quatro por cento e 12 por cento são consideradas uma boa taxa de cap. No entanto, também é importante lembrar que existem outros fatores a considerar ao investir em imóveis, como o que a taxa de cap pode ser se melhorias foram feitas para a propriedade.
o que é uma má taxa de cap?,
não há uma resposta universal baseada em números para esta pergunta, mas uma taxa de cap ruim seria qualquer coisa que é menos do que a taxa de cap de uma propriedade similar. Mais uma vez, tenha em mente que a propriedade com uma taxa de cap mais baixa pode ter mais potencial de longo prazo, dependendo se você pode fazer melhorias para a propriedade para diminuir os custos ou aumentar a renda.
a taxa de cap é a mesma que o ROI?
retorno do investimento pode ser aplicado a qualquer número que mostre a um investidor quanto dinheiro eles vão receber de volta em comparação com quanto dinheiro eles colocam em alguma coisa., Dito isto, a taxa de cap não é a mesma que ROI. É um indicador percentual que mostra quão forte é o potencial de uma propriedade para criar um RI substancial.
Qual é a diferença entre a taxa máxima e o rendimento?
a percentagem de rendimento de uma propriedade é o seu rendimento anual dividido pelo seu custo total. Dito isto, é um pouco diferente da taxa de cap, que mede a renda dividida pelo preço ou valor de uma propriedade. Não lhe diz nada sobre o seu fluxo de caixa em comparação com o trabalho e o dinheiro que investiu nele., O rendimento também é referido como uma taxa de retorno, e pode ter em conta outras considerações como alavancagem e deduções do imposto sobre imóveis para locação em termos de calcular o custo total de uma propriedade.como é que as taxas da PAC variam entre zonas urbanas e suburbanas?
As taxas do limite máximo dependem dos preços da habitação e das rendas, ou no caso de imóveis comerciais, dos preços dos imóveis comerciais e das rendas. O sector imobiliário comercial está também ligado a outros factores, como a economia geral do consumidor. Dito isto, diferentes áreas terão diferentes taxas de PAC com base na economia, valores imobiliários e rendas médias., Uma área suburbana e uma área urbana podem ter as mesmas taxas de limite máximo. Não é tanto sobre se uma área é suburbana ou urbana, mas sobre os vários outros fatores.
quais são as desvantagens de usar a taxa de cap para analisar um investimento?
taxa de Cap é apenas uma ferramenta de desempenho de propriedade rápida. Os melhores investidores desenvolveram uma noção do que funciona e do que não funciona. eles podem ser capazes de detectar um diamante não descoberto no áspero que outro investidor, menos experiente, passou por cima porque tinha uma má taxa de cap., Alguns dos maiores investidores imobiliários de todos os tempos construíram as suas carreiras a partir da revitalização de áreas urbanas que ficaram subdesenvolvidas e esquecidas durante décadas. A taxa Cap não é tudo quando se trata de investimento imobiliário, é apenas uma ferramenta que você pode usar para avaliar o potencial de um investimento.
para quem é importante a taxa da PAC?claramente, uma taxa máxima elevada é um sinal positivo de um potencial investimento imobiliário para um investidor que procura o seu próximo activo. Dito isto, a maioria dos homebuyers não vai encontrar uma alta taxa de cap ou baixa taxa de cap para ser relevante em tudo., Eles estarão mais preocupados com o valor da propriedade, uma vez que eles não estarão usando a propriedade para renda de aluguel. O homebuyer médio quer encontrar um bom negócio com o potencial de fazer um lucro quando vendem sua casa.
mas alguém que procura uma oportunidade de investimento vai se importar com o valor de mercado atual de uma propriedade, bem como outros fatores, como o rendimento operacional (renda bruta menos custos operacionais).os investidores podem também estar interessados em manter a propriedade como parte do seu fluxo de rendimentos., Nestes casos, a taxa de cap pode ajudar o investidor a avaliar a propriedade em relação a propriedades comparáveis e ver qual gera o melhor rendimento operacional líquido anual.
a NOI da propriedade (rendimento operacional líquido) e a taxa de cap também é importante para os potenciais compradores ao longo da estrada, bem como quaisquer mutuantes que possam subscrever um empréstimo hipotecário. A taxa da PAC pode fazer parte de negociações sobre as condições de financiamento, tais como a taxa de juro, ou se o mutuante está ou não interessado em prorrogar um empréstimo.
o que é a compressão da taxa de cap?,
lembre-se que a taxa de capitalização é calculada tomando o rendimento líquido de exploração e dividindo-o pelo preço de compra. O imobiliário nem sempre é um activo perfeitamente estabilizado. O valor da propriedade pode subir e descer, dependendo de vários fatores como a taxa de vagas, a vizinhança e o mercado geral. Se um valor imobiliário subir, isso significa dividir o rendimento líquido anual pelo preço de compra irá baixar a porcentagem resultante, criando uma taxa de cap mais baixa. Isto é chamado de compressão de taxa de cap.,os investidores imobiliários debatem-se se a compressão das taxas de cap indica um risco menor ou superior. Por um lado, mostra que uma propriedade sujeita está a aumentar em valor como uma classe de ativos. Por outro lado, a compressão da taxa de cap pode tornar difícil para novos investidores para entrar no mercado, porque pode forçá-los a comprar uma propriedade com dinheiro se eles lutam para encontrar mutuantes cooperativos.,
taxa de Cap ajuda a determinar o valor de uma propriedade de investimento
taxa de Cao é um cálculo importante para ver que tipo de valor uma propriedade realmente tem em termos de quanta renda gera. A taxa de Cap pode ser menos uma preocupação para os investidores imobiliários que flip casas, e pode haver outras questões que o afetam, como os impostos sobre ganhos de capital. Mas para os investidores cujo portfólio imobiliário inclui propriedades de aluguel, o cálculo da taxa de cap é uma grande ferramenta para dimensionar uma propriedade e olhar além das aparências para ver o seu fluxo de caixa real e valor.
