Commercial Lease Agreements by State
Alabama Commercial Lease Agreement
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Alaska Commercial Lease Agreement
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Arizona Commercial Lease Agreement
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Arkansas Commercial Lease Agreement
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Califórnia Comercial Contrato de Locação
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Colorado Comercial Contrato de Locação
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Connecticut Commercial Lease Agreement
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Delaware Commercial Lease Agreement
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Florida Commercial Lease Agreement
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Geórgia Comercial Contrato de Locação
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Havaí Comercial Contrato de Locação
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Idaho Commercial Lease Agreement
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Illinois Commercial Lease Agreement
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Indiana Commercial Lease Agreement
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Iowa Commercial Lease Agreement
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Kansas Commercial Lease Agreement
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Kentucky Commercial Lease Agreement
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Louisiana Commercial Lease Agreement
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Maine Commercial Lease Agreement
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Maryland Commercial Lease Agreement
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Massachusetts Commercial Lease Agreement
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Michigan Commercial Lease Agreement
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Minnesota Commercial Lease Agreement
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Mississippi Commercial Lease Agreement
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Missouri Commercial Lease Agreement
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Montana Commercial Lease Agreement
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Nebraska Commercial Lease Agreement
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Nevada Commercial Lease Agreement
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New Hampshire Commercial Lease Agreement
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New Jersey Commercial Lease Agreement
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New Mexico Commercial Lease Agreement
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New York Commercial Lease Agreement
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Carolina do Norte Comercial Contrato de Locação
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Dakota do Norte Comercial Contrato de Locação
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Ohio Commercial Lease Agreement
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Oklahoma Commercial Lease Agreement
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Oregon Commercial Lease Agreement
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Pensilvânia Comercial Contrato de Locação
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Rhode Island Comercial Contrato de Locação
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South Carolina Commercial Lease Agreement
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South Dakota Commercial Lease Agreement
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Tennessee Comercial Contrato de Locação
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Texas Comercial Contrato de Locação
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Utah Comercial Contrato de Locação
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Vermont Commercial Lease Agreement
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Virginia Commercial Lease Agreement
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Washington Commercial Lease Agreement
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West Virginia Commercial Lease Agreement
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Wisconsin Comercial Contrato de Locação
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Wyoming Comercial Contrato de Locação
Download: Adobe PDF, MS Word (.o que é um contrato de arrendamento comercial?,como calcular a renda comercial como calcular a Renda Comercial Como negociar um contrato de Locação Comercial Como escrever um contrato de Locação comercial.um contrato de arrendamento comercial é um documento usado para vincular um proprietário (Locador) e um locatário proprietário de uma empresa (locatário) a um contrato de três (3) a cinco (5) anos no qual o locatário fará pagamentos mensais rotineiros em troca do uso da propriedade., Em comparação com as locações residenciais mais amplamente utilizadas, as locações comerciais são tipicamente desprotegidas aos olhos das leis do estado, exigindo que as partes se apoiem na negociação e conhecimento para garantir que eles são financeira e legalmente protegidos durante o curso do contrato.em termos gerais, existem três (3) tipos principais de locações comerciais em que um proprietário e inquilino podem entrar. Os “tipos” de Locação referem-se à forma como o custo da renda é determinado. Os tipos são “brutos”, “líquidos (inclui três sub-tipos)” ou “brutos modificados”.”
1., Aluguer bruto
- o inquilino paga uma taxa fixa todos os meses (ou termo de aluguer).opção menos favorável para o senhorio na maioria dos cenários.
o arrendamento bruto representa uma considerável responsabilidade para o proprietário. Se acontecesse alguma coisa ao aluguer, o senhorio seria obrigado a pagar a conta. Além disso, se o(s) inquilino (s) decidisse utilizar excessivamente a eletricidade, a água, o calor, ou outra utilidade, o proprietário sofreria financeiramente. No entanto, há formas de os proprietários de terras poderem trabalhar com um contrato de arrendamento bruto em seu benefício., Um exemplo é se o senhorio tem planos para instalar canalização e banheiros de economia de resíduos, ou eles planejam gerar sua própria eletricidade através de energia solar, eólica, ou outra energia alternativa. Pelo fecho, o inquilino em um aluguel, que inclui o custo das atuais utilitários no início da locação e, em seguida, fazer a energia-eficiente adições à propriedade, o proprietário pode acabar economizando o dinheiro que eles ainda não tinham visto (porque o inquilino estaria pagando para utilitários).
2., Locações líquidas
- Três (3) tipos de locações líquidas: Triple Net (NNN), Double Net (NN) e Single Net (N).para além da renda de base, o inquilino tem de pagar custos/taxas adicionais.os três tipos quase sempre exigem que o inquilino pague tanto as despesas de utilidade pública como as de limpeza.
para compreender os três (3) tipos de locações líquidas, é necessário compreender o que cada rede implica., As três redes são:
- Impostos sobre a Propriedade
- Seguro de Propriedade
- CAM encargos (“a Manutenção da Área Comum”)
rede Tripla concessões, o mais popular tipo de líquido de locação, inclui todos os três (3) acima de custos operacionais, exigir que o inquilino a pagar os impostos de propriedade, seguro, e qualquer manutenção da área comum (CAM) encargos (calçada de manutenção, taxas de administração, de área comum de iluminação, limpeza de janelas, etc.). Um subtipo do contrato de locação líquida tripla é o “contrato de locação líquida tripla absoluta”, que coloca o locatário numa situação em que assume todos os riscos pela propriedade., Se a renda fosse parcialmente destruída em um tornado, por exemplo, o inquilino seria responsável por todos os custos associados com a reparação.as locações em dupla rede exigem que o locatário pague dois (2) das redes, que são 1) impostos sobre a propriedade, e 2) seguros.
locações líquidas únicas têm o inquilino pagar apenas um (1) das redes (além de utilitários e despesas de limpeza): os impostos sobre a propriedade da renda.Nota: os arrendamentos líquidos têm geralmente que pagar uma parte” proporcional ” das despesas que aceitaram pagar., “Pro-rata” traduz – se em “porções iguais”, o que significa que o inquilino só pagará despesas iguais ao montante do espaço que está a alugar na propriedade. Por exemplo, se um inquilino está alugando um 3.000 sq. escritório ft de 10.000 sq. edifício ft, eles só serão cobrados trinta por cento (30%) dos impostos de propriedade do edifício, seguro, etc.
3. Locação bruta modificada
- O “melhor de ambos os mundos” das locações brutas e líquidas; serve como uma forma de compromisso.
- O montante da renda não muda no caso de os custos de utilidade subirem ou descerem.,uma locação bruta modificada é formada pela tomada de partes da locação bruta e líquida. Durante a negociação, um montante de aluguel será fixado para toda a duração do contrato. Isto é diferente de uma locação líquida, que pode flutuar dependendo do uso de utilitários e outras despesas operacionais. Em resumo, as locações modificadas podem ser fortemente editadas para apaziguar ambas as partes no acordo; certos custos de utilidade podem ser tomados pelo inquilino (que de outra forma não seria) e vice-versa.,
Os principais passos para calcular o aluguel comercial são:
- Calcular Locável Pés Quadrados
- Determinar a Base de Taxa de Aluguer
- Identificar o Adicional de Aluguer de Taxa para Despesas
- Calcular Mensal / renda Anual
Passo 1 – Calcular Locável Pés Quadrados
Os seguintes são os termos que são essenciais para encontrar o locável metragem quadrada de uma propriedade comercial:
— Termos Importantes —
Há três métricas importantes para a correcta em termos de identificar o número total de pés quadrados comercial inquilino seria cobrado., Eles são:
- imagens quadradas brutas-toda a área de uma propriedade comercial. Inclui todo o espaço utilizável, áreas comuns, corredores, e muito mais.
- imagens quadradas utilizáveis-o espaço onde o(s) inquilino (s) usam para trabalhar. Não inclui áreas comuns.
- imagens quadradas rentáveis-inclui as imagens quadradas utilizáveis, mais uma parte do total de áreas comuns na propriedade.Factor de carga-o valor utilizado para identificar as imagens quadradas adicionais para ter em conta as áreas comuns., As imagens quadradas adicionais são então adicionadas às imagens quadradas utilizáveis para determinar o total de imagens quadradas rentáveis (o valor final).
3— – medir a propriedade –
Usando uma régua, o proprietário deve medir cada quarto e espaço em toda a propriedade, tendo em conta quais áreas são áreas comuns e espaço utilizável.
3— – calcular o factor de carga –
o factor de carga é o valor utilizado para determinar a percentagem de áreas comuns pelas quais o inquilino deve ser responsável., Uma vez que todas as medições foram feitas, é direta, o valor para calcular:
Bruta Metragem Quadrada ÷ Utilizável Metragem Quadrada = Fator de Carga
Em outras palavras, é a propriedade de toda a área (incluindo o interior + exterior paredes, sistemas de CLIMATIZAÇÃO, e mais), dividido pela área locável por lojistas (não incluindo áreas comuns). The “Gross Square Footage” can also be seen as the usable square footage plus all common areas.,uma vez que o proprietário conheça o Fator de carga, eles podem usá-lo para calcular OS pés quadrados totais que o inquilino seria responsável por pagar. Para calcular, todo o senhorio tem a fazer é multiplicar a dimensão total da locação pelo fator de carga, como mostrado abaixo:
Utilizável Metragem Quadrada (o aluguer de espaço) X Fator de Carga = Locável Metragem Quadrada
A seguir está um exemplo usando as duas equações:
Exemplo:
50.000 metros quadrados.edifício de escritórios ft com 40.000 pés quadrados., Para identificar o Fator de carga, o cálculo se pareceria com o seguinte:
50.000 sq.ft ÷ 40,000 sq.ft = 1,25 load factor (ou 25%)
Se um inquilino pretende alugar um 10,000 sq.espaço de escritórios dentro do edifício, o total de pés quadrados rentáveis que eles estariam pagando seria:
10,000 sq.ft * 1,25 = 12,500 pés quadrados rentáveis
Nota: 25% é um fator de carga excepcionalmente elevado; a média está entre dez e vinte por cento (10-20%).,
Etapa 2 – Determinar a Base de Taxa de Aluguer
ao contrário do locável metros quadrados, que geralmente é imutável (embora os métodos de medição podem produzir diferentes resultados), a base de aluguer de taxa oscila com base em uma série de variáveis, que são:
- Propriedade despesas
- Localização da propriedade
- Valor da propriedade
- área
A métrica mais importante na garantia de uma propriedade comercial continua a ser rentável é a sua receita Operacional Líquida, ou “NOI”., Esta é uma métrica de avaliação usada para separar receitas e despesas, garantindo que o senhorio entende a renda base mais baixa que podem cobrar sem incorrer em perdas.
a fórmula geral para o rendimento de exploração líquido é: rendimento de exploração Bruto-Despesas de exploração. Os custos envolvidos no NOI estão diretamente relacionados com a terceira (terceira) etapa.
Etapa 3 – identificar a taxa de aluguer adicional para as despesas
a taxa adicional para as despesas de funcionamento depende do tipo de arrendamento que é utilizado para alugar o imóvel., Os principais tipos de locações comerciais são as rendas brutas, líquidas e modificadas. Além disso, a propriedade comercial pode ter uma porcentagem de vendas para restaurantes, lojas de varejo e negócios similares (além do aluguel base). A locação percentual ajuda os inquilinos que de outra forma não seriam capazes de pagar o aluguel no início do prazo de aluguel, ao mesmo tempo, proporcionando ao proprietário com maior renda mais tarde (tanto tempo a empresa permanece no negócio).,
— mais em percentagem de Leasing —
numa percentagem de leasing, os proprietários só recolhem uma percentagem de vendas depois de o inquilino atingir um determinado montante de dólares ($) de vendas. A quantidade é conhecida como ponto de paragem. Existem dois (2) tipos de breakpoint: natural e artificial. Um ponto de paragem artificial é qualquer número em que as partes concordam, e não envolve necessariamente computação. Por outro lado, o ponto de paragem natural baseia-se na renda mensal paga ao proprietário e na percentagem tomada., Para determiná-lo, o proprietário tomará a renda mensal base para a propriedade e dividi-la-á pela porcentagem que está sendo coletada. A porcentagem mais comum tomada é de sete por cento (7%), embora o valor pode variar dependendo de uma série de fatores.
Como exemplo, uma renda base de $ 10,000 com uma porcentagem de 7% seria: ~ $ 142,857. O senhorio receberia assim sete por cento de qualquer receita acima de US $ 142,857, além de receber o aluguel base e quaisquer outras despesas.,
— Determinação de Despesas —
Como mencionado anteriormente, enquanto as despesas de arrendamento comercial são feitas de três (3) partes principais (também conhecido como ” os três “redes”):
- CAMs – a Manutenção da Área Comum encargos)
- Impostos Imobiliários
- Seguro de Propriedade
Como um exemplo, uma rede tripla (NNN) concessão teria o inquilino pagar anual de impostos, seguros e área comum, manutenção e encargos além do aluguel. Semelhante ao fator de carga, os proprietários só cobram aos inquilinos pelo custo dos serviços de utilidade pública proporcional à área que alugaram.,
Etapa 4 – calcular a renda mensal/anual
para calcular a renda total que o inquilino da empresa será responsável pelo pagamento, o senhorio terá de adicionar a taxa de aluguer base à taxa de despesas operacionais.
Por exemplo, se um espaço de 12.500 pés quadrados tem uma renda base de $ 15.00 / sq.ft e uma taxa de despesas de $ 3 .,ele taxa de aspecto:
$15/SF + $3 NNN = $18 anos Total Taxa (Anual)
em Seguida, para calcular a renda anual, a taxa total seria multiplicado pelo locável pés quadrados (encontrado no passo 1), o que seria:
de 12.500 SF * $18 = us $225.000 / ano
Para determinar o aluguel mensal, dividir a taxa anual por doze (12), o que seria:
us$225.000 ÷ 12 = $18,750 / mês
Dicas sobre Negociação de um Comercial de Locação
“…de contratos de arrendamento comerciais são mais complexas do que uma compra ou contrato de compra e venda devido a um contrato de locação configura uma relação—e não um único evento.,”- Six Secrets To Commercial Lease Negotiation
de todos os tipos de arrendamento disponíveis para os proprietários, o arrendamento comercial, de longe, é o mais complexo e requer mais negociação. Historicamente, a negociação está em favor do proprietário/proprietário da propriedade, pois são eles que redigem o contrato inicial. No entanto, os proprietários fundiários devem estar preparados para enfrentar uma quantidade significativa de perguntas e objecções, se o arrendatário com quem estão a fazer um Acordo for, no mínimo, experiente em negócios. Por quê?, Porque o sucesso de uma empresa pode ser fortemente influenciado pelos termos contidos no contrato (montante da renda, permissões concedidas ao inquilino, que paga quais utilidades, etc.) Para os proprietários, deve – se ter em mente o seguinte durante o processo de negociação:
lutar por um arrendamento mais longo
como qualquer empresário experiente saberá-as coisas podem mudar em um momento de aviso. Enquanto o proprietário médio do negócio espera que seu negócio prospere (por que outra razão estaria assinando um contrato de Locação?,), eles sabem que ao assinar um contrato de arrendamento mais longo, eles podem estar em um mundo de dor financeira se seu negócio falhar com o tempo deixado no contrato. É por isso que as locações de curto prazo são normalmente preferidas pelos locatários. Os proprietários, por outro lado, devem lutar por um arrendamento a mais longo prazo. Isso permite que eles se concentrem em outros assuntos em vez de precisar de procurar um novo inquilino., Se o senhorio encontrar um inquilino que não cede em querer um arrendamento mais curto, quase sempre vale a pena oferecer uma diminuição do aluguel (dentro da razão), assumindo um utilitário adicional, ou permitindo que o inquilino para sublevar, a fim de lock-in a longo prazo.
entender que a redução da renda pode ser benéfica
face a 1) bloqueio em um inquilino a mais longo prazo, 2) concordando com uma locação líquida tripla, ou 3) ou concordando com outras condições benéficas (tais como a restrição da sublocação), o senhorio pode reduzir o custo da renda., No entanto, é importante notar que isso não deve ser feito em situações em que o mercado de habitação é forte e/ou o aluguer tem muita atenção de futuros inquilinos.utilizar um advogado para proprietários não habituados ao processo de locação financeira, envolvendo um advogado pode ser extremamente benéfico. O custo de contratar um advogado pode ser mínimo em comparação com o risco que os proprietários enfrentam ao assinar um contrato que não atende aos seus melhores interesses. Pode ser fácil como deixar uma cópia do contrato de arrendamento para o advogado com notas e destaques pedindo seus conselhos sobre o processo., Além disso, ter um advogado refutando (ou dar conselhos sobre) um pedido de um inquilino pode ser igualmente inestimável. O advogado saberá que Condições e Termos o senhorio não pode ceder, bem como saber o que pode ser alterado, a fim de adquirir os Termos que mais beneficiariam o senhorio. Em suma, se o proprietário da propriedade está em dúvida sobre a sua capacidade de negociar, contratar um advogado.
How to Write a Commercial Lease
Step 1-Download
Begin by download the Commercial Lease in Adobe PDF, MS Word (.docx), ou formato de texto rico (.rtf).,
Passo 2-Data & identificação da Parte
indique o dia, mês e ano em que a locação está a entrar em vigor, seguido do nome completo do proprietário e inquilino(s).,
Passo 3 – A Propriedade
- O endereço completo da propriedade
- Uma detalhada descrição legal da propriedade comercial
Passo 4 – Termo de Concessão
- Data de início do contrato de locação (dia, mês e ano)
- Final de locação de data (dia, mês e ano)
Passo 5 – Pagamentos de Aluguel
Introduza o montante anual que o inquilino será obrigado a pagar, seguido pela quantidade mensal em incrementos (dividir por 12)., Abaixo dos valores, indique o endereço ou o local onde os pagamentos devem ser entregues.,
Passo 6 – Despesas
a caixa de Seleção correspondente para o tipo de despesas que serão pagas pelo proprietário ou inquilino (Triple Net, Modificado Bruto ou Bruta)
Passo 7 – Dano
No campo realçado, introduza o número de dias em que o inquilino tem para notificar o proprietário (locador) de concessão a rescisão no caso de que a propriedade é danificado por defeitos estruturais, acidente ou incêndio, tornando assim a propriedade inutilizável para o inquilino, é o fim.,
Step 8 – Default
digite o número de dias que podem passar após o senhorio ter emitido um aviso antes que o senhorio possa oficialmente terminar o contrato.
Step 9 – depósito de segurança
Write the dollar amount of security deposit that is due to the landlord the tenant before or during the signing of the lease.
Passo 10 – Aviso
nos espaços fornecidos, indique os endereços do proprietário e do inquilino em que todos os avisos devem ser enviados ou entregues.,
Step 11 – Brokers
- Se o inquilino não foi mostrado a propriedade comercial por um corretor ou agente imobiliário, assinale a primeira (1ª) caixa.se o inquilino foi mostrado a propriedade por um agente imobiliário licenciado, verifique a segunda (segunda) caixa, escreva o nome do agente, o estado da licença do agente, e o nome da agência imobiliária.
Step 12 – lei aplicável
indique o nome do estado em que a propriedade está localizada, cujas leis terão influência sobre o conteúdo do contrato de Locação.,
Etapa 13 – divulgações necessárias
Se a locação não contiver já as divulgações específicas exigidas pelo Estado, introduza-as nas linhas fornecidas.
nota: é altamente recomendável que um advogado especializado em locações comerciais ou uma visão geral licenciada do contrato de locação para garantir que ele contém todas as disposições necessárias antes de assinaturas são registradas no contrato.
etapa 14-Data de assinatura
Input a data em que as partes estão a assinar o contrato de locação comercial.,
Passo 15 – Assinaturas
Nos campos fornecidos, digite:
- Assinatura da Testemunha e o Nome Impresso
- Senhorio de Assinatura e Nome Impresso
- Inquilino Assinatura(s) e o Nome Impresso(s)
Recursos Úteis
O seguinte guias e manuais podem ajudar os novos e experientes senhorios saiba os prós e contras de locação de imóveis comerciais:
- Fatura Comercial Modelos
- imóveis Comerciais, Locação de Guia.pdf
- Commercial Real Estate Glossary.,pdf
- The Basics: Commercial Leases.pdf
- Six Secrets to Commercial Lease Negotiation.métodos utilizados no cálculo de imóveis comerciais.pdf
- Commercial-Real-Estate-Trends-and-Outlook .pdf
