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Georgia Contrato de Arrendamiento Comercial
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Comerciales de Texas Contrato de Arrendamiento
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Virginia Commercial Lease Agreement
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Washington Commercial Lease Agreement
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West Virginia Commercial Lease Agreement
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Wisconsin Contrato de Arrendamiento Comercial
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Wyoming Contrato de Arrendamiento Comercial
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Contents
- ¿Qué es un contrato de arrendamiento comercial?,
- Tipos de arrendamientos comerciales
- Arrendamiento bruto
- arrendamientos netos
- Arrendamiento bruto modificado
- Cómo calcular el alquiler Comercial
- consejos para negociar un arrendamiento comercial
- Cómo escribir un arrendamiento comercial
- Recursos útiles
¿qué es un contrato de arrendamiento comercial?
un contrato de arrendamiento comercial es un documento utilizado para vincular a un propietario (arrendador) y un inquilino propietario de un negocio (arrendatario) en un contrato de tres (3) a cinco (5) años en el que el negocio-inquilino hará pagos mensuales de rutina a cambio del uso de la propiedad., En comparación con los arrendamientos residenciales más utilizados, los arrendamientos comerciales suelen estar desprotegidos a los ojos de las leyes estatales, lo que requiere que las partes se apoyen en la negociación y el conocimiento para garantizar que estén Financiera y legalmente protegidos durante el curso del contrato.
tipos de arrendamientos comerciales (3)
en términos generales, hay tres (3) tipos principales de arrendamientos comerciales que un propietario y un inquilino pueden celebrar. Los «tipos» de arrendamiento se refieren a cómo se determina el costo del alquiler. Los tipos son «bruto», » neto (incluye tres subtipos) «o» bruto modificado.»
1., Arrendamiento bruto
- El inquilino paga una tarifa plana cada mes (o plazo de alquiler).
- opción menos favorable para el propietario en la mayoría de los escenarios.
el arrendamiento bruto pone una cantidad considerable de responsabilidad sobre el propietario. Si algo sucediera con el alquiler, el propietario tendría que pagar la cuenta. Además, si el(los) inquilino (s) decidiera (n) usar excesivamente electricidad, agua, calefacción u otro servicio público, el propietario sufriría financieramente. Sin embargo, hay maneras en que los propietarios pueden trabajar un arrendamiento bruto para su beneficio., Un ejemplo es si el propietario tiene planes de instalar plomería e inodoros que ahorran desechos, o planea generar su propia electricidad a través de energía solar, eólica u otra energía alternativa. Al encerrar al inquilino en un alquiler que incluye el costo de los servicios públicos actuales al comienzo del contrato de arrendamiento, y luego hacer las adiciones de eficiencia energética a la propiedad, el propietario puede terminar ahorrando dinero que no habría visto anteriormente (porque el inquilino estaría pagando por los servicios públicos).
2., Arrendamientos netos
- Tres (3) tipos de arrendamiento neto: red Triple (NNN), Red doble (NN) y red única (N).
- requerir que el inquilino pague costos/honorarios adicionales además del alquiler base.
- Los tres tipos casi siempre requieren que el inquilino pague tanto los servicios públicos como los gastos de limpieza.
para entender los tres (3) tipos de arrendamientos netos, uno necesita entender lo que implica cada red., Las tres redes son:
- impuestos a la propiedad
- seguro de la propiedad
- cargos CAM («Mantenimiento de Área Común»)
los arrendamientos netos triples, el tipo más popular de arrendamiento neto, incluyen los tres (3) costos operativos anteriores, que requieren que el inquilino pague los impuestos a la propiedad, el seguro y cualquier cargo de mantenimiento de área común (CAM) (mantenimiento de la calzada, cargos administrativos, iluminación de área común, lavado de ventanas, etc.). Un subtipo del arrendamiento triple neto es el «arrendamiento triple neto absoluto», que pone al inquilino en una situación en la que llevan todo el riesgo para la propiedad., Si el alquiler fue parcialmente destruido en un tornado, por ejemplo, el inquilino sería responsable de todos los costos asociados con la reparación.
los arrendamientos dobles netos requieren que el inquilino pague dos (2) de las redes, que son 1) impuestos a la propiedad y 2) seguros.
los arrendamientos netos individuales hacen que el inquilino pague solo una (1) de las redes (además de los servicios públicos y los gastos de limpieza): los impuestos de propiedad del alquiler.
Nota: los arrendamientos netos comúnmente hacen que el inquilino pague una parte «prorrateada» de los gastos que ha acordado pagar., «Pro-rata» se traduce como «en partes iguales», lo que significa que el inquilino solo pagará gastos iguales a la cantidad de espacio que está alquilando en la propiedad. Por ejemplo, si un inquilino está alquilando un 3,000 sq. ft oficina de un 10.000 sq. ft building, solo se les cobrará el treinta por ciento (30%) de los impuestos a la propiedad del edificio, seguros, etc.
3. Arrendamiento bruto modificado
- El «mejor de ambos mundos» de los arrendamientos bruto y neto; sirve como una forma de compromiso.
- El monto del alquiler no cambia en caso de que los costos de servicios públicos suban o bajen.,
un arrendamiento bruto modificado se forma tomando partes del arrendamiento bruto y neto. Durante la negociación, se establecerá un monto de alquiler para toda la duración del arrendamiento. Esto es diferente de un arrendamiento neto, que puede fluctuar dependiendo del uso de los servicios públicos y otros gastos operativos. En resumen, los arrendamientos modificados se pueden editar en gran medida para apaciguar a ambas partes en el Acuerdo; ciertos costos de servicios públicos pueden ser asumidos por el inquilino (que de otro modo no lo haría) y viceversa.,
los pasos principales en el cálculo del alquiler comercial son:
- calcular los pies cuadrados rentables
- Determinar la tarifa Base de alquiler
- Identificar la tarifa de alquiler adicional para los gastos
- calcular el alquiler mensual / anual
Paso 1 – Calcular los pies cuadrados rentables
los siguientes son términos que son esenciales para encontrar los pies cuadrados rentables de una propiedad comercial:
— términos importantes —
hay tres métricas importantes para entender en términos de identificar el número total de pies cuadrados por los que se cobraría a un inquilino comercial., Son:
- pies cuadrados brutos – toda el área de una propiedad comercial. Incluye todo el espacio utilizable, áreas comunes, pasillos y más.
- pies cuadrados utilizables – el espacio en el que el inquilino(s) utiliza para trabajar. No incluye áreas comunes.
- pies cuadrados alquilables: incluye los pies cuadrados utilizables, más una parte del total de áreas comunes en la propiedad.
- Factor de carga: el valor utilizado para identificar los pies cuadrados adicionales para tener en cuenta las áreas comunes., Los pies cuadrados adicionales se agregan a los pies cuadrados utilizables para determinar el total de pies cuadrados alquilables (el valor final).
– Mida la propiedad –
Usando una regla, el propietario debe medir cada habitación y espacio en toda la propiedad, teniendo en cuenta qué áreas son áreas comunes y espacio utilizable.
– calcular el Factor de carga –
el factor de carga es el valor utilizado para determinar qué porcentaje de áreas comunes debe ser responsable el inquilino., Una vez que se han hecho todas las mediciones, es un valor sencillo para calcular:
pies cuadrados brutos ÷ pies cuadrados utilizables = factor de carga
En otras palabras, es toda el área de la propiedad (incluidas las paredes interiores + exteriores, los sistemas de HVAC y más), dividida por el área que es alquilable por los inquilinos (sin incluir las áreas comunes). Los «pies cuadrados brutos» también se pueden ver como los pies cuadrados utilizables más todas las áreas comunes.,
una vez que el propietario conoce el Factor de carga, puede usarlo para calcular el total de pies cuadrados alquilables que el inquilino sería responsable de pagar. Para calcular, todo lo que el propietario tiene que hacer es multiplicar los pies cuadrados del alquiler por el factor de carga, como se muestra:
pies cuadrados utilizables (del alquiler/espacio) X Factor de carga = pies cuadrados rentables
el siguiente es un ejemplo usando las dos ecuaciones:
Ejemplo:
50.000 metros cuadrados.edificio de oficinas ft con 40,000 pies cuadrados utilizables., Para identificar el factor de carga, el cálculo se vería como el siguiente:
50,000 sq.ft ÷ 40,000 sq.ft = 1.25 factor de carga (o 25%)
si un inquilino está buscando arrendar un 10,000 sq.ft espacio de oficinas dentro del edificio, el total de pies cuadrados alquilables que estarían pagando sería:
10,000 sq.ft * 1.25 = 12,500 pies cuadrados alquilables
Nota: el 25% es un factor de carga excepcionalmente alto; el promedio está entre el diez y el veinte por ciento (10-20%).,
Paso 2 – Determine la tarifa de alquiler Base
a diferencia de los pies cuadrados alquilables, que generalmente no cambian (aunque los métodos de medición pueden producir resultados diferentes), la tarifa de alquiler base fluctúa en función de una serie de variables, que son:
- gastos de la propiedad
- Ubicación de la propiedad
- Valor de la propiedad
la métrica más importante para garantizar que una propiedad comercial siga siendo rentable es su ingreso operativo neto, o «Noi»., Esta es una métrica de valoración utilizada para separar los ingresos y los gastos, asegurando que el propietario entienda el alquiler base más bajo que puede cobrar sin incurrir en una pérdida.
la fórmula general para los ingresos netos de explotación es: ingresos brutos de explotación-gastos de explotación. Los costes implicados en el NOI están directamente relacionados con el tercer (3er) paso.
Paso 3 – identificar la tarifa de alquiler adicional para gastos
la tarifa adicional para gastos operativos depende del tipo de arrendamiento que se utiliza para alquilar la propiedad., Los principales tipos de arrendamientos comerciales son los arrendamientos brutos, netos y modificados. Además, la propiedad comercial puede tomar un porcentaje de las ventas para restaurantes, tiendas minoristas y negocios similares (además del alquiler base). El arrendamiento porcentual ayuda a los inquilinos que de otra manera no podrían pagar el alquiler al comienzo del plazo de alquiler, mientras que al mismo tiempo proporciona al propietario mayores ingresos más adelante (siempre que la empresa permanezca en el negocio).,
— más sobre el arrendamiento porcentual —
en un arrendamiento porcentual, los propietarios solo recogen un porcentaje de las ventas después de que el inquilino logra una cierta cantidad de dólares ($) de las ventas. La cantidad se conoce como el punto de interrupción. Hay dos (2) tipos de punto de interrupción: natural y artificial. Un punto de interrupción artificial es cualquier número que las partes acuerden, y no necesariamente implica cómputo. Por otro lado, el punto de interrupción natural se basa en el alquiler mensual pagado al propietario y el porcentaje tomado., Para determinarlo, el propietario tomará el alquiler base mensual de la propiedad y lo dividirá por el porcentaje que se recauda. El porcentaje más común tomado es el siete por ciento (7%), aunque el valor puede variar dependiendo de una serie de factores.
por ejemplo, un alquiler base de 1 10,000 con un porcentaje del 7% sería: ~ ~ 142,857. Por lo tanto, el propietario recibiría el siete por ciento de cualquier ingreso superior a 1 142,857, además de recibir el alquiler base y cualquier otro gasto.,
— determinación de gastos —
como se mencionó anteriormente, los gastos en el alquiler comercial se componen de tres (3) partes principales (también conocidas como las tres «redes»):
- CAMs – cargos de Mantenimiento de Áreas Comunes)
- impuestos inmobiliarios
- seguro de propiedad
como ejemplo, un arrendamiento de red triple (nnn) tendría que pagar los impuestos anuales, el seguro y el área común y el mantenimiento cargos adicionales al alquiler Base. Al igual que el factor de carga, los propietarios solo cobran a los inquilinos por el costo de los servicios públicos proporcional al área que alquilaron.,
Paso 4-Calcular el alquiler mensual / anual
para calcular el alquiler total que el inquilino de la empresa será responsable de pagar, el propietario tendrá que agregar la tasa de alquiler base a la tasa de gastos operativos.
por ejemplo, si un espacio de 12,500 pies cuadrados tiene un alquiler base de $15.00/sq.ft y una tasa de gastos de 3 3.,él tasa quedaría así:
de$15/SF + $3 NNN = $18 Total Tasa (Anual)
Entonces, para calcular la renta anual, la tasa total sería multiplicado por la superficie de pies cuadrados (que se encuentra en el paso 1), que sería:
12,500 SF * $18 = $225,000 / año
Para determinar la renta mensual, dividir la tasa anual por doce (12), que podría ser:
$225,000 ÷ 12 = $18,750 / mes
Consejos sobre la Negociación de un contrato de Arrendamiento Comercial
«…de arrendamientos de locales comerciales son más complejas que una compra o venta de un acuerdo por un contrato de arrendamiento establece una relación—no es un solo evento.,»- Six Secrets to Commercial Lease Negotiation
de todos los tipos de arrendamiento disponibles para los propietarios, el arrendamiento comercial, con mucho, es el más complejo y requiere la mayor negociación. Históricamente, la negociación se encuentra a favor del propietario/propietario, ya que son ellos los que redactan el contrato inicial. Sin embargo, los propietarios deben estar preparados para enfrentar una cantidad significativa de preguntas y objeciones si el inquilino con el que están formando un acuerdo es experto en negocios en lo más mínimo. ¿Por qué?, Debido a que el éxito de un negocio puede ser influenciado en gran medida por los términos contenidos en el contrato (cantidad de alquiler, permisos otorgados al inquilino, quién paga por qué servicios públicos, etc.) Para los propietarios, lo siguiente debe tenerse en cuenta durante el proceso de negociación:
luchar por un contrato de arrendamiento más largo
como cualquier empresario experimentado sabrá: las cosas pueden cambiar en un momento. Mientras que el propietario promedio de un negocio espera que su negocio prospere (¿por qué más estarían firmando un contrato de arrendamiento?,), saben que al firmar un contrato de arrendamiento más largo, pueden estar en un mundo de daño financiero si su negocio falla con el tiempo que queda en el contrato de arrendamiento. Es por eso que los arrendamientos a corto plazo son típicamente preferidos por los inquilinos. Los propietarios, por otro lado, deben luchar por un contrato de arrendamiento con un plazo más largo. Esto les permite centrarse en otros asuntos, en lugar de tener que buscar un nuevo inquilino., Si el propietario encuentra a un inquilino que no cede en querer un contrato de arrendamiento más corto, casi siempre vale la pena ofrecer una disminución en el alquiler (dentro de lo razonable), asumir una utilidad adicional, o Permitir que el inquilino subarrendar, con el fin de bloquear-en el plazo más largo.
entender que la reducción del alquiler puede ser beneficioso
frente a 1) el bloqueo de un inquilino a largo plazo, 2) aceptar un arrendamiento neto triple, o 3) o aceptar otras condiciones beneficiosas (como restringir el subarrendamiento), el propietario puede reducir el costo del alquiler., Sin embargo, es importante tener en cuenta que esto no debe hacerse en situaciones donde el mercado de la vivienda es fuerte y/o el alquiler tiene mucha atención de los posibles inquilinos.
Use un abogado
para los propietarios no acostumbrados al proceso de arrendamiento, involucrar a un abogado puede ser extremadamente beneficioso. El costo de contratar a un abogado puede ser mínimo en comparación con el riesgo que enfrentan los propietarios al firmar un contrato que no satisface sus mejores intereses. Puede ser fácil como dejar una copia del contrato de arrendamiento al abogado con notas y aspectos destacados pidiendo su consejo sobre el procedimiento., Además, tener una refutación de un abogado(o dar consejos sobre) la solicitud de un inquilino puede ser igualmente invaluable. El abogado sabrá qué condiciones y Términos el propietario no puede ceder, así como aprender lo que se puede alterar con el fin de adquirir los términos que beneficiarían al propietario más. En resumen, si el propietario tiene dudas sobre su capacidad para negociar, contrate a un abogado.
Cómo escribir un contrato de arrendamiento comercial
Paso 1-Descargar
comience por descargar el contrato de arrendamiento comercial en Adobe PDF, MS Word (.docx), o formato de texto enriquecido (.rtf).,
Paso 2 – Fecha & identificación de la parte
ingrese el día, mes y año en que el contrato de arrendamiento está entrando en vigor, seguido del nombre completo del propietario y el inquilino(s).,
Paso 3 – la propiedad
- La dirección completa de la propiedad
- Una descripción legal detallada de la propiedad comercial
Paso 4 – Plazo de arrendamiento
- Fecha de inicio del arrendamiento (día, mes y Año)
- Fecha de finalización del arrendamiento (día, mes y año)
paso 5 – pagos de alquiler
ingrese el monto anual completo que el inquilino deberá pagar, seguido del monto en incrementos mensuales (divídalo por 12)., Debajo de los valores, ingrese la dirección o ubicación donde se entregarán los pagos.,
Paso 6 – Gastos
marque la casilla correspondiente al tipo de gastos que pagará el arrendador o inquilino (triple neto, bruto modificado o bruto)
Paso 7 – daños
en el campo resaltado, ingrese el número de días que el inquilino tiene para notificar propietario (arrendador) de la terminación del contrato de arrendamiento en el caso de que la propiedad se daña por defectos estructurales, accidentes o incendios, lo que hace que la propiedad inutilizable para el propósito del inquilino.,
Paso 8-predeterminado
ingrese el número de días que pueden pasar después de que el propietario haya emitido un aviso antes de que el propietario pueda terminar oficialmente el contrato de arrendamiento.
Paso 9-depósito de seguridad
escriba el monto en dólares del depósito de seguridad que se debe al propietario, el inquilino antes o durante la firma del contrato de arrendamiento.
Paso 10-Aviso
en los espacios proporcionados, ingrese las direcciones del propietario y del inquilino en las que se deben enviar o entregar todos los Avisos.,
paso 11-corredores
- Si el inquilino no fue mostrado la propiedad comercial por un corredor o agente de bienes raíces, marque la primera (1ª) casilla.
- si un agente inmobiliario con licencia le mostró la propiedad al inquilino, marque la segunda (2A) casilla, escriba el nombre del agente, el estado de la licencia del agente y el nombre de la Agencia inmobiliaria.
paso 12-ley aplicable
introduzca el nombre del estado en el que se encuentra la propiedad, cuyas leyes influirán en el contenido del contrato de arrendamiento.,
paso 13-divulgaciones requeridas
si el contrato de arrendamiento no contiene ya las divulgaciones requeridas específicas del estado, introdúzcalas en las líneas provistas.
nota: es muy recomendable que un abogado especializado en arrendamientos comerciales o un agente de bienes raíces con licencia revise el arrendamiento para asegurarse de que contiene todas las disposiciones necesarias antes de que se registren las firmas en el contrato.
Paso 14-Fecha de la firma
introduzca la fecha en que las partes están firmando el contrato de arrendamiento comercial.,
paso 15 – firmas
en los campos proporcionados, ingrese:
- firma de testigo y nombre impreso
- firma del propietario y nombre impreso
- firma(s) del inquilino y Nombre(S) impreso (s)
recursos útiles
las siguientes guías y manuales pueden ayudar a los propietarios nuevos y experimentados a aprender los pormenores del arrendamiento de propiedades comerciales:
- plantillas de facturas comerciales
- La guía de arrendamiento de propiedades comerciales.PDF
- glosario de Bienes Raíces Comerciales.,pdf
- Lo básico: arrendamientos comerciales.PDF
- Seis Secretos para la negociación de arrendamiento comercial.pdf
- métodos utilizados en el cálculo de Bienes Raíces Comerciales.pdf
- Commercial-Real-Estate-Trends-and-Outlook .pdf
