el arrendamiento de nnn, a menudo llamado arrendamiento de triple red, es una estructura de arrendamiento común utilizada en bienes raíces comerciales. A pesar de la popularidad del arrendamiento de NNN, la estructura de arrendamiento de triple red todavía es comúnmente malinterpretada por muchos profesionales de bienes raíces comerciales. En este artículo profundizaremos en el arrendamiento de NNN, disiparemos algunos conceptos erróneos comunes sobre el arrendamiento de triple red y, finalmente, lo vincularemos todo con un ejemplo claro y conciso.
¿qué es un arrendamiento de red Triple (nnn)?,
En primer lugar, ¿qué es exactamente una red triple, o nnn, Arrendamiento? Un arrendamiento triple neto (nnn) se define como una estructura de arrendamiento en la que el inquilino es responsable de pagar todos los gastos operativos asociados con una propiedad. El arrendamiento triple net o nnn se considera una inversión «llave en mano» ya que el propietario no es responsable de pagar ningún gasto operativo. Dicho esto, para comprender completamente el arrendamiento de NNN, primero debe comprender el espectro de los arrendamientos comerciales de bienes raíces.,
El espectro de Arrendamientos inmobiliarios comerciales
todos los arrendamientos inmobiliarios comerciales caen en algún lugar a lo largo de un espectro con arrendamientos netos absolutos en un extremo y arrendamientos brutos absolutos en el otro extremo. La mayoría de los arrendamientos caen en algún punto intermedio y se consideran un arrendamiento híbrido.
Cuando la mayoría de la gente habla de un arrendamiento de red triple o nnn, generalmente están pensando en un arrendamiento neto absoluto. Sin embargo, solo porque un arrendamiento se llama o etiqueta un arrendamiento NNN, no significa que en realidad es un arrendamiento neto absoluto., A menudo, un arrendamiento se llamará un «arrendamiento neto triple» por conveniencia cuando en realidad no lo es.
por ejemplo, cuando un edificio es nuevo, el inquilino puede ser responsable de financiar reemplazos, como el techo o los sistemas de HVAC, ya que se desgastan con el tiempo. Sin embargo, en edificios más antiguos, un contrato de arrendamiento a menudo se puede llamar triple neto, pero en realidad requiere que el propietario financie estos gastos de capital a lo largo del tiempo, en lugar del inquilino.
lo más importante a recordar cuando se trabaja con arrendamientos de bienes raíces comerciales es leer siempre el arrendamiento., La única manera de entender realmente los términos y Condiciones de un contrato de arrendamiento es realmente leer el contrato de arrendamiento. Las etiquetas simples como triple net, servicio completo o bruto modificado, que son comúnmente utilizadas por corredores y propietarios, a menudo entrarán en conflicto con los términos reales del contrato de arrendamiento.
lo que el arrendamiento de NNN no incluye
incluso si su arrendamiento es un arrendamiento neto absoluto verdadero, un error común es que incluso un arrendamiento neto absoluto verdadero cubre todos los gastos asociados con una propiedad, lo que no siempre es el caso., Mientras que un verdadero Arrendamiento absoluto de NNN con un inquilino fuerte puede considerarse como una propiedad comercial llave en mano desde la perspectiva del propietario o el inversor, incluso un arrendamiento neto absoluto tiene algunos gastos que no serán cubiertos por el inquilino(s).
por ejemplo, es raro que un contrato de arrendamiento de NNN cubra los costos contables cobrados por el CPA de los propietarios o los costos legales cobrados por los abogados del propietario al redactar o revisar documentos. Si bien estos costos suelen ser pequeños en relación con el precio de compra de una propiedad, no suelen estar cubiertos en un «arrendamiento nnn»estándar.,
Riesgos de inversión de arrendamiento triple neto
un error común con las inversiones de arrendamiento triple neto es que están casi libres de riesgo. Si bien las inversiones triples netas ofrecen varias ventajas, todavía hay varios riesgos que deben tenerse en cuenta. Las principales ventajas de las inversiones de arrendamiento neto triple son que obtiene un flujo de ingresos predecible debido a los arrendamientos y traspasos a largo plazo en su lugar, y también obtiene una inversión relativamente libre de problemas debido a los bajos requisitos de gestión.,
si bien estas son ventajas convincentes, los arrendamientos de triple red también vienen con varios riesgos inherentes. En primer lugar, debido a que la mayoría de las inversiones de arrendamiento neto triple son para propiedades de un solo inquilino, es importante comprender el riesgo de crédito del inquilino. Por ejemplo, no muchos dudan hoy en día de la solidez de una inversión triple neta de Walgreens, ya que el arrendamiento está garantizado por la empresa matriz, que cotiza en bolsa y es financieramente fuerte. Por otro lado, es muy posible que un inquilino financiero fuerte y que cotiza en bolsa caiga en desgracia durante el plazo del contrato de arrendamiento y, en última instancia, vaya a la quiebra., Dado que las propiedades de un solo inquilino triple neto están 0% vacantes o 100% vacantes, esto debe tenerse en cuenta.
Otro riesgo a considerar es el riesgo de re-arrendamiento. Una gran cantidad de propiedades de inversión neta triple se venden hacia el final de un arrendamiento a largo plazo, cambiando el riesgo de volver a arrendar la propiedad al nuevo propietario. Si el nuevo propietario no tiene este conjunto de habilidades o un equipo fuerte para manejar esto, entonces esto podría presentar un riesgo considerable de reinversión del inquilino.,
evaluar el riesgo de crédito del inquilino en un Arrendamiento triple neto
Un componente importante a tener en cuenta al analizar una propiedad de inversión de arrendamiento triple neto es comprender el riesgo de crédito del inquilino o inquilinos reales. Después de todo, un arrendamiento es tan fuerte como el inquilino detrás de él, por lo que analizar los Estados Financieros del inquilino en el otro lado del arrendamiento de NNN es fundamental para comprender el riesgo a la baja.
muchos acuerdos de arrendamiento neto triple de un solo inquilino involucran empresas que cotizan en bolsa como Starbucks, Walgreens o Arby’S., En este caso, es fácil obtener calificaciones crediticias en las emisiones de bonos de las compañías y también leer los informes de los analistas de acciones.
para las empresas privadas, el análisis de crédito requiere un poco más de esfuerzo, pero analizar los Estados Financieros y las tendencias para comprender mejor el riesgo de crédito es un esfuerzo que vale la pena. Para estas situaciones, aquí hay una guía para comprender mejor el análisis de crédito del inquilino.
ejemplo de arrendamiento triple neto
tomemos un ejemplo para ver cómo se estructura una proforma con un arrendamiento triple neto en su lugar., Supongamos que tenemos los siguientes flujos de efectivo para una propiedad de inversión de muestra:
la proforma anterior no incluye reembolsos de gastos del inquilino. En otras palabras, la proforma anterior asume que todos los arrendamientos son arrendamientos brutos absolutos, donde el propietario paga todos los gastos de la propiedad., Ahora, echemos un vistazo a cómo cambia la proforma cuando el inquilino reembolsa al propietario Todos los gastos de la propiedad:
como puede ver en la segunda proforma, el arrendamiento neto triple en su lugar proporciona ingresos de reembolso adicionales que cancelan todos los gastos operativos. Para ser justos, una tasa de arrendamiento neto triple típicamente será significativamente más baja que una tasa de arrendamiento bruto equivalente para la misma propiedad, lo que haría que los flujos de efectivo de la línea de fondo bajo un arrendamiento bruto y un arrendamiento neto estén mucho más cerca que en el ejemplo anterior.,
sin embargo, lo que el arrendamiento de NNN finalmente logra es que transfiere la responsabilidad, y por lo tanto el riesgo, de pagar los gastos de operación del propietario al inquilino. Por ejemplo, si los impuestos a la propiedad aumentan un año en particular a una tasa inusualmente alta, entonces el flujo de caja final del propietario estará protegido bajo un contrato de arrendamiento de NNN y el inquilino será el responsable de soportar este aumento de gastos. Lo anterior muestra cómo se estructuraría una proforma con estos reembolsos en su lugar.,
conclusión
el arrendamiento NNN, a menudo llamado «arrendamiento neto triple» es una estructura de arrendamiento popular en bienes raíces comerciales. En este artículo definimos el arrendamiento triple neto en el contexto del espectro general de todos los arrendamientos de bienes raíces comerciales. También discutimos algunos conceptos erróneos comunes sobre el arrendamiento de NNN, revisamos algunos de los principales riesgos asociados con las propiedades de inversión de arrendamiento triple neto y, finalmente, explicamos cómo se estructura una proforma de arrendamiento triple neto.
