Un “certificato di estoppel inquilino” suona come qualcosa di noioso. Ma può essere fondamentale nel preservare i diritti del tuo inquilino.
Mascherato da altri nomi
A volte un certificato di preclusione dell’inquilino viene camuffato da un “Questionario di noleggio” o da una “Dichiarazione di locazione.”Non importa come si chiama, è saggio stare molto attenti quando si riceve questo tipo di documento.
Che cos’è?,
Il termine “preclusione” significa impedire a qualcuno di fare un’affermazione che contraddice ciò che si è detto o fatto prima, o ciò che è stato legalmente stabilito.
Un “certificato di preclusione” certifica a beneficio di un altro che determinati fatti sono corretti. Fatti come la durata del contratto di locazione e e l’importo del contratto di locazione mensile.
Se il padrone di casa sta vendendo il vostro condominio, è possibile ottenere una richiesta di firmare un certificato di preclusione inquilino. Questo è quello di assicurare il potenziale acquirente i dettagli finanziari della proprietà di reddito, aka la vostra casa.,
Ma si noti che il certificato di preclusione è a beneficio di un altro. Non e ‘ per te.
Se è necessario compilare un certificato di preclusione tenant può dipendere dal contratto di locazione. Alcuni contratti di locazione più vecchi potrebbero non includere l’obbligo di compilare un certificato.
Abbastanza serio è nelle regole
L’ordinanza sull’affitto di San Francisco include la formulazione dei certificati di preclusione.
Sotto il titolo “Divulgazione dei diritti agli inquilini prima e dopo la vendita di unità locative Soggette alla Sezione 37.9., “Sezione 37.,9(k) (1) (E) afferma che quando un edificio viene venduto, gli inquilini dovrebbero ricevere:
Una dichiarazione che gli inquilini non sono tenuti a completare o firmare certificati di preclusione o accordi di preclusione, ad eccezione di quanto richiesto dalla legge o dal contratto di locazione di quell’inquilino. La dichiarazione informa inoltre gli inquilini che i diritti degli inquilini possono essere influenzati da un certificato o accordo di preclusione e che gli inquilini dovrebbero chiedere consulenza legale prima di completare o firmare un certificato o un accordo di preclusione.,
Si noti che il regolamento raccomanda che se si riceve un certificato di preclusione inquilino, si dovrebbe chiedere consulenza legale.
Quindi, cosa succede se si dispone di un segno?
Se il contratto di locazione richiede di compilare una preclusione, la formulazione potrebbe essere simile a questa:
Il Tenant deve eseguire e restituire un certificato di preclusione del tenant consegnato al Tenant dal Proprietario o dall’agente del proprietario entro tre giorni dalla sua ricezione., Il mancato rispetto di questo requisito è considerato il riconoscimento dell’inquilino che il certificato di preclusione dell’inquilino è vero e corretto e può essere invocato da un prestatore o da un acquirente.
Vedi il fermo qui? Se questo tipo di clausola è nel tuo contratto di locazione e non rispondi entro tre giorni, qualsiasi cosa il proprietario inserisca nel certificato è ritenuto corretto. Mentre potrebbe sembrare in superficie ok, ci potrebbero essere alcune insidie nascoste che potrebbero in seguito farti del male come inquilino.
Ancora una volta, ecco perché questo può essere un documento critico.,
Un caso importante
La Corte d’appello della California nel 2000 ha espresso un parere importante sui certificati di preclusione degli inquilini. Il caso, Plaza Freeway Limited Partnership v. First Mountain Bank, ha coinvolto inquilini commerciali, ma il parere della Corte è visto come applicabile anche agli inquilini residenziali.
First Mountain Bank aveva un contratto di locazione di 25 anni. Quando il suo edificio affittato è stato venduto, qualcuno ha firmato un certificato di preclusione che ha dichiarato la data di fine del contratto di locazione., First Mountain Bank ha avuto la possibilità di estendere il contratto di locazione, ma hanno dovuto informare il padrone di casa entro una certa data prima della scadenza del contratto di locazione.
Il certificato di preclusione aveva la data di scadenza del contratto di locazione errata e il proprietario ha affermato che First Mountain Bank aveva superato il tempo di notifica della scadenza per estendere il contratto di locazione.
La Corte d’appello ha deciso che First Mountain Bank “era vincolata dalle rappresentazioni contenute” nel certificato di preclusione., Pertanto, poiché non hanno notificato al proprietario entro la data di cessazione indicata sul certificato di preclusione, non hanno avuto diritto a una proroga come dettato dal loro contratto di locazione.
Nessun errore
La lezione del Tribunale? Il certificato di preclusione dell’inquilino deve essere accurato per proteggere i diritti dell’inquilino. Pertanto, dovresti stare molto attento che non ci siano errori. Questo potrebbe andare contro di te in futuro.
Cosa succede se il contratto di locazione non richiede di compilare un certificato?
Forse ti viene dato un certificato di preclusione del tenant., Hai controllato il tuo contratto di locazione, e non richiede di compilarlo. Dovresti?
Questo dipende da una serie di fattori che potrebbero essere unici per le tue circostanze specifiche, motivo per cui ti consiglierei di parlare con un avvocato inquilino esperto.
Un’eccezione importante sulla compilazione
A San Francisco, un proprietario che contempla un trasferimento del proprietario potrebbe richiedere informazioni da te sul fatto che tu sia in una delle classi protette.,
Secondo l’ordinanza di affitto di San Francisco, ai proprietari è vietato fare un trasloco proprietario se si qualificano per una delle categorie protette come essere disabili o 60 anni di età e vivere nell’appartamento per 10 anni o più.
Puoi scegliere di non rispondere a nessuna delle domande sul fatto che ti qualificherai come appartenente a una delle classi protette in futuro. Questo potrebbe renderti soggetto a uno sfratto ora.
Se il contratto di locazione lo richiede
È probabile che il certificato di preclusione del tenant sia una lettera di modulo., Gli spazi limiteranno le tue risposte e non avrai spazio aggiuntivo da espandere.
Ricorda, tuttavia, se ci sono dettagli significativi della tua locazione favorevole a te che non sono sul certificato di preclusione dell’inquilino, allora il nuovo proprietario che acquista l’edificio potrebbe negare questo beneficio in seguito.
Dovresti considerare di scrivere una lettera che descriva i dettagli del tuo contratto di locazione che ti sono favorevoli. Oppure compilare il certificato e fare riferimento a un addendum e quindi, ovviamente, includere l’addendum.
Cosa dovresti includere?, Ecco alcune cose da considerare:
- Servizi
- Deposito cauzionale
- Vietato dal contratto di locazione, ma consentito ora dal proprietario
Nel mio prossimo blog, scriverò più in dettaglio su ciò che dovresti considerare.
Il ticchettio dell’orologio
Potrebbe richiedere un po ‘ di tempo per articolare, ma se ti vengono dati solo tre giorni per rispondere a una richiesta di compilare un certificato di preclusione del tenant, dovresti iniziare a pensarci non appena ottieni il documento.
Una volta ricevuto un certificato di preclusione del tenant, il tempo stringe.,
Ancora una volta, prima controlla il tuo contratto di locazione se ti viene richiesto di compilarne uno. Se si sono tenuti a farlo, poi dico ai miei clienti di andare oltre il loro contratto di locazione su una linea per linea di base. Questo richiede tempo, ma la tua lista dovrebbe essere completa.
Hai ricevuto un certificato di preclusione del tenant? È un documento importante che, se compilato correttamente, ti aiuterà a proteggere i diritti del tuo inquilino. Se avete domande si potrebbe prendere in considerazione cercando il parere di un avvocato inquilino esperto.
Conosci i tuoi diritti. Proteggiti.
