Contratti di locazione commerciale per Stato
Alabama Contratto di locazione commerciale
Scaricare: Adobe PDF, MS Word (.per maggiori informazioni, consulta la nostra informativa sulla privacy.in questo caso, il contratto di locazione commerciale con l’Arizona è disponibile solo in versione PDF, MS Word (.in questo caso, il contratto di locazione commerciale con l’Arkansas non è valido.,il contratto di locazione commerciale della California
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Colorado Commercial Lease Agreement
Scarica: Adobe PDF, MS Word (.in questo caso, il contratto di locazione commerciale del Connecticut è disponibile solo per il download: Adobe PDF, MS Word (.per maggiori informazioni, consulta la nostra informativa sulla privacy.in questo caso, il contratto di locazione commerciale della Florida è disponibile solo in formato PDF, MS Word (.,docx)
Georgia Commercial Lease Agreement
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Hawaii Commercial Lease Agreement
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Nuovo Messico Contratto di locazione commerciale
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Contratto di locazione commerciale della Carolina del Nord
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Contratto di locazione commerciale del Nord Dakota
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Pennsylvania Commercial Lease Agreement
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Rhode Island Commercial Lease Agreement
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South Dakota Contratto di locazione commerciale
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Tennessee Contratto di Locazione Commerciale
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Texas Contratto di Locazione Commerciale
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Utah Contratto di Locazione Commerciale
Scaricare: Adobe PDF, MS Word (.,in questo caso, il contratto di locazione commerciale del Vermont è disponibile solo in formato PDF, MS Word (.in questo caso, il contratto di locazione commerciale della Virginia non è valido.in questo caso, il contratto di locazione commerciale di Washington non è valido.in questo caso, il contratto di locazione commerciale della Virginia occidentale non è valido.,il contratto di locazione commerciale del Wisconsin
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Wyoming Commercial Lease Agreement
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Contents
- Che cos’è un contratto di locazione commerciale?,
- Tipi di Locazioni Commerciali
- Affitto Lordo
- Net Lease
- Modificato Affitto Lordo
- Come Calcolare Commerciale Affitto
- Consigli sulla Negoziazione di un contratto di Locazione Commerciale
- Come Scrivere un contratto di Locazione Commerciale
- Risorse Utili
che Cosa è un Contratto di Locazione Commerciale?
Un contratto di locazione commerciale è un documento utilizzato per vincolare un padrone di casa (locatore) e un inquilino di proprietà aziendale (locatario) in un contratto da tre (3) a cinque (5) anni in cui l’inquilino aziendale effettuerà pagamenti mensili di routine in cambio dell’uso della proprietà., Rispetto ai contratti di locazione residenziali più diffusi, i contratti di locazione commerciali sono in genere non protetti agli occhi delle leggi statali, che richiedono alle parti di appoggiarsi alla negoziazione e alla conoscenza per garantire che siano protetti finanziariamente e legalmente durante il corso del contratto.
Tipi di leasing commerciali (3)
In generale, ci sono tre (3) principali tipi di leasing commerciali che un proprietario e un inquilino possono stipulare. I “tipi” di leasing si riferiscono a come viene determinato il costo dell’affitto. I tipi sono “Lordo”, ” Netto (comprende tre sottotipi)” o “Modificato lordo.”
1., Affitto lordo
- Inquilino paga una tariffa forfettaria ogni mese (o termine di noleggio).
- Opzione meno favorevole per il padrone di casa nella maggior parte degli scenari.
Il contratto di locazione lordo pone una notevole quantità di responsabilità sul proprietario. Se qualcosa dovesse accadere al noleggio, il padrone di casa sarebbe tenuto ad affrontare il conto. Inoltre, se l’inquilino(s) ha deciso di utilizzare eccessivamente elettricità, acqua, calore, o un altro programma di utilità, il padrone di casa sarebbe finanziariamente soffrire. Ci sono modi proprietari possono lavorare un contratto di locazione lordo a loro vantaggio, tuttavia., Un esempio è se il padrone di casa ha in programma di installare impianti idraulici e servizi igienici a risparmio di rifiuti, o hanno in programma di generare la propria energia elettrica tramite energia solare, eolica o un’altra energia alternativa. Bloccando l’inquilino in un affitto che include il costo delle utenze correnti all’inizio del contratto di locazione, e quindi facendo le aggiunte ad alta efficienza energetica alla proprietà, il padrone di casa può finire per risparmiare denaro che non avrebbero visto in precedenza (perché l’inquilino pagherebbe per le utenze).
2., Net Leases
- Tre (3) tipi di net lease: Triple Net (NNN), Double Net (NN) e Single Net (N).
- Richiedere all’inquilino di pagare costi/tasse aggiuntivi oltre all’affitto di base.
- TUTTI e tre i tipi richiedono quasi sempre all’inquilino di pagare sia le utenze che le spese di pulizia.
Per comprendere i tre (3) tipi di leasing netti, è necessario capire cosa comporta ogni rete., Le tre reti sono:
- le Tasse di Proprietà
- Assicurazioni
- CAM oneri (“Comune in Zona di Mantenimento”)
Triple net lease, il più popolare tipo di contratto di locazione netti., include tutti e tre (3) di cui sopra i costi operativi, che richiedono l’inquilino a pagare per le tasse di proprietà, assicurazione, e nessuna area manutenzione (CAM) oneri (vialetto di manutenzione, le spese amministrative, area comune, l’illuminazione, la finestra di lavaggio, etc.). Un sottotipo del contratto di locazione triplo netto è il “contratto di locazione triplo netto assoluto”, che mette l’inquilino in una situazione in cui portano tutti i rischi per la proprietà., Se il noleggio è stato parzialmente distrutto in un tornado, ad esempio, l’inquilino sarebbe responsabile di tutti i costi associati alla riparazione.
Le doppie locazioni nette richiedono all’inquilino di pagare due (2) delle reti, che sono 1) tasse di proprietà e 2) assicurazione.
Le singole locazioni nette fanno sì che l’inquilino paghi solo una (1) delle reti (oltre alle utenze e alle spese di pulizia): le tasse di proprietà dell’affitto.
NOTA: le locazioni nette hanno comunemente l’inquilino pagare una quota “pro-rata” delle spese che hanno accettato di pagare., “Pro-rata” si traduce in “in parti uguali”, il che significa che l’inquilino pagherà solo le spese pari alla quantità di spazio che stanno affittando nella proprietà. Ad esempio, se un inquilino sta affittando un 3.000 mq. ft ufficio su un 10.000 mq. ft costruzione, essi saranno addebitati solo il trenta per cento (30%) delle tasse di proprietà dell’edificio, assicurazione, ecc.
3. Contratto di locazione lordo modificato
- Il “meglio dei due mondi” dei contratti di locazione lordi e netti; serve come forma di compromesso.
- Importo affitto non cambia in costi di utilità evento salire o scendere.,
Un leasing lordo modificato è formato prendendo parti dal leasing lordo e netto. Durante la negoziazione, verrà fissato un importo di noleggio per l’intera durata del contratto di locazione. Questo è diverso da un contratto di locazione netto, che può variare a seconda dell’uso di utilità e altre spese operative. In sintesi, le locazioni modificate possono essere modificate pesantemente per placare entrambe le parti nell’accordo; alcuni costi di utilità possono essere presi dall’inquilino (che altrimenti non lo farebbe) e viceversa.,
I passaggi principali nel calcolo commerciale affitto sono:
- Calcola in Affitto Metri Quadrati
- Determinare la Base Tasso di Noleggio
- Identificare gli altri Tasso di Noleggio per le Spese
- Calcolare il Mensile / Annuale, Affitto
Fase 1 – Calcolare in Affitto Metri Quadrati
i seguenti sono I termini che sono essenziali nella ricerca di affitta a metraggio quadrato di un immobile commerciale:
— Termini —
Ci sono tre importanti parametri per capire in termini di identificazione il numero totale di metri quadrati commerciali inquilino sarebbe a pagamento., Essi sono:
- Metratura lorda – L’intera area di un immobile commerciale. Include tutto lo spazio utilizzabile, aree comuni, corridoi, e altro ancora.
- Metratura utilizzabile – Lo spazio che l’inquilino(s) utilizzare per lavorare in. Non include aree comuni.
- Metratura affittabile-Include la metratura utilizzabile, oltre a una parte delle aree comuni totali nella proprietà.
- Fattore di carico: il valore utilizzato per identificare la metratura aggiuntiva per tenere conto delle aree comuni., La metratura aggiuntiva viene quindi aggiunta alla metratura utilizzabile per determinare la metratura totale affittabile (il valore finale).
— Misurare la proprietà —
Utilizzando un righello, il proprietario dovrebbe misurare ogni stanza e spazio nell’intera proprietà, tenendo conto di quali aree sono aree comuni e spazio utilizzabile.
— Calcola il fattore di carico —
Il fattore di carico è il valore utilizzato per determinare la percentuale di aree comuni di cui il tenant deve essere responsabile., Una volta effettuate tutte le misurazioni, è un valore semplice da calcolare:
Metratura lorda ÷ Metratura utilizzabile = Fattore di carico
In altre parole, è l’intera area della proprietà (comprese le pareti interne + esterne, i sistemi HVAC e altro), divisa per l’area affittabile dagli inquilini (escluse le aree comuni). La “metratura lorda” può anche essere vista come la metratura utilizzabile più tutte le aree comuni.,
Una volta che il proprietario conosce il fattore di carico, può usarlo per calcolare i piedi quadrati affittabili totali che l’inquilino sarebbe responsabile del pagamento. Per calcolare, tutto ciò che il proprietario deve fare è moltiplicare i piedi quadrati del noleggio per il fattore di carico, come mostrato:
Metratura utilizzabile (del noleggio/spazio) X Fattore di carico = Metratura affittabile
Di seguito è riportato un esempio utilizzando le due equazioni:
Esempio:
Un 50.000 mq.edificio per uffici ft con 40.000 piedi quadrati utilizzabili., Per identificare il fattore di carico, il calcolo sarà simile al seguente:
50.000 sq.ft ÷ 40.000 mq.ft = 1,25 fattore di carico (o 25%)
Se un tenant sta cercando di affittare un 10.000 mq.ft spazio ufficio all’interno dell’edificio, i piedi quadrati affittabili totali che pagherebbero sarebbero:
10.000 mq.ft * 1.25 = 12.500 piedi quadrati affittabili
Nota: il 25% è un fattore di carico eccezionalmente elevato; la media è compresa tra il dieci e il venti percento (10-20%).,
Fase 2 – determinazione della Base Tasso di Noleggio
a Differenza dell’affitto metri quadrati, che è generalmente stabile (anche se i metodi di misurazione in grado di produrre risultati diversi), base tasso di noleggio oscilla basate su una serie di variabili, che sono:
- Proprietà spese
- Posizione della struttura
- Valore della proprietà
- superficie
La metrica più importante nel garantire un immobile commerciale resta redditizia è il suo Reddito Operativo Netto, o “NOI”., Questa è una metrica di valutazione utilizzata per separare entrate e spese, assicurando che il proprietario comprenda l’affitto di base più basso che può addebitare senza incorrere in perdite.
La formula generale per il risultato operativo netto è: Risultato operativo lordo – Spese operative. I costi coinvolti nella NOI sono direttamente correlati alla terza (3a) fase.
Passo 3 – Identificare il tasso di noleggio aggiuntivo per le spese
Il tasso aggiuntivo per le spese operative dipende dal tipo di contratto di locazione che viene utilizzato per affittare la proprietà., I principali tipi di leasing commerciali sono leasing lordi, netti e modificati. Inoltre, la proprietà commerciale può richiedere una percentuale delle vendite per ristoranti, negozi al dettaglio e attività simili (oltre all’affitto di base). Il leasing percentuale aiuta gli inquilini che altrimenti non sarebbero in grado di permettersi l’affitto all’inizio del periodo di noleggio, fornendo contemporaneamente al proprietario un reddito maggiore in seguito (fino a quando l’azienda rimane in attività).,
— Altro sul leasing percentuale —
In un contratto di locazione percentuale, i proprietari raccolgono solo una percentuale delle vendite dopo che l’inquilino raggiunge un determinato importo in dollari ($) delle vendite. L’importo è noto come punto di interruzione. Esistono due (2) tipi di breakpoint: naturale e artificiale. Un punto di interruzione artificiale è un numero qualsiasi su cui le parti concordano e non comporta necessariamente il calcolo. D’altra parte, il punto di interruzione naturale si basa sull’affitto mensile pagato al proprietario e sulla percentuale presa., Per determinarlo, il proprietario prenderà l’affitto base mensile per la proprietà e lo dividerà per la percentuale raccolta. La percentuale più comune presa è sette per cento (7%), anche se il valore può variare a seconda di una serie di fattori.
Ad esempio, un affitto base di $10.000 con una percentuale del 7% sarebbe: ~ $142.857. Il padrone di casa avrebbe quindi ricevere il sette per cento di tutte le entrate superiori a $142.857, oltre a ricevere l’affitto di base e tutte le altre spese.,
— Determinazione delle Spese —
Come detto in precedenza, le spese commerciali in affitto è composto da tre (3) parti principali (anche conosciuti come i tre “reti”):
- Camme – Area Comune le spese di Manutenzione)
- le Tasse Immobiliari
- Assicurazioni
ad esempio, una tripla netto (NNN) contratto di locazione sarebbe l’inquilino a pagare per le tasse annuali, assicurazione, area comune e le spese di manutenzione oltre che per l’affitto di base. Simile al fattore di carico, i proprietari fanno pagare agli inquilini solo il costo delle utenze proporzionale all’area che hanno affittato.,
Passo 4 – Calcolare l’affitto mensile/annuale
Per calcolare l’affitto totale che l’inquilino aziendale sarà responsabile del pagamento, il proprietario dovrà aggiungere il tasso di affitto base al tasso di spese operative.
Ad esempio, se uno spazio di 12.500 piedi quadrati ha un affitto base di $15,00/sq.ft e un tasso di spese di $3.,ha un tasso di simile:
$15/SF + $3 NNN = $18 Totale Tasso (Annuo)
Quindi, per calcolare l’affitto annuale, il prezzo totale sarebbe moltiplicato per l’affitto di mq trovato nel passaggio 1), e cioè:
di 12.500 SF * $18 = $225,000 / anno
Per determinare il canone di affitto, dividere il tasso annuo di dodici (12), che sarebbe:
$225,000 ÷ 12 = $18,750 / mese
Suggerimenti per Negoziare un contratto di Locazione Commerciale
“…locazioni commerciali sono più complesse di un acquisto o un contratto di vendita a causa di un contratto di locazione imposta una relazione, non un singolo evento.,”- Six Secrets To Commercial Lease Negotiation
Di tutti i tipi di locazione disponibili per i proprietari, il contratto di locazione commerciale, di gran lunga, è il più complesso e richiede la più negoziazione. Storicamente, la negoziazione si trova a favore del proprietario / proprietario, in quanto sono quelli che redigono il contratto iniziale. Tuttavia, i proprietari dovrebbero essere pronti ad affrontare una quantità significativa di domande e obiezioni se l’inquilino che stanno formando un accordo con è esperto di business nel minimo. Perché?, Perché il successo di un’azienda può essere influenzato pesantemente dai termini contenuti nel contratto (importo dell’affitto, autorizzazioni concesse all’inquilino, chi paga per quali utenze, ecc.) Per i proprietari, durante il processo di negoziazione, è necessario tenere a mente quanto segue:
Lotta per un contratto di locazione più lungo
Come qualsiasi imprenditore esperto saprà – le cose possono cambiare in un attimo. Mentre l’imprenditore medio si aspetta che la loro attività prosperi (perché altrimenti firmerebbero un contratto di locazione?,), sanno che firmando un contratto di locazione più lungo, possono essere in un mondo di danno finanziario se la loro attività fallisce con il tempo rimasto sul contratto di locazione. Ecco perché i leasing a breve termine sono in genere preferiti dagli affittuari. I proprietari, d’altra parte, dovrebbero lottare per un contratto di locazione a più lungo termine. Ciò consente loro di concentrarsi su altre questioni invece di dover cercare un nuovo inquilino., Se il padrone di casa trova un inquilino che non si muoverà sul volere un contratto di locazione più breve, è quasi sempre la pena di offrire una diminuzione del canone di locazione (entro limiti ragionevoli), assumendo un programma di utilità aggiuntivo, o permettendo l’inquilino di sublocare, al fine di lock-in più a lungo termine.
Capire che abbassare l’affitto può essere vantaggioso
Di fronte a 1) bloccare un inquilino a lungo termine, 2) accettare un contratto di locazione netto triplo, o 3) o accettare altre condizioni vantaggiose (come limitare il sublocazione), il proprietario può abbassare il costo dell’affitto., Tuttavia, è importante notare che questo non dovrebbe essere fatto in situazioni in cui il mercato immobiliare è forte e/o il noleggio ha un sacco di attenzione da potenziali inquilini.
Utilizzare un avvocato
Per i proprietari di immobili non abituati al processo di leasing, che coinvolge un avvocato può essere estremamente utile. Il costo di assumere un avvocato può essere minimo rispetto al rischio proprietari faccia nella firma di un contratto che non soddisfa i loro interessi. Può essere facile come cadere una copia del contratto di locazione per l’avvocato con note e mette in evidenza chiedendo loro consigli su come procedere., Inoltre, avere un avvocato confutazione(o dare consigli su) richiesta di un inquilino (s) può essere altrettanto prezioso. L’avvocato saprà quali condizioni e termini il padrone di casa non può muoversi su così come imparare ciò che può essere alterato al fine di acquisire i termini che beneficerebbero il padrone di casa più. In breve, se il proprietario è in dubbio circa la loro capacità di negoziare, assumere un avvocato.
Come scrivere un contratto di locazione commerciale
Passo 1 – Scarica
Inizia scaricando il contratto di locazione commerciale in Adobe PDF, MS Word (.docx), o Rich Text Format (.rtf).,
Fase 2-Data & Identificazione del partito
Immettere il giorno, il mese e l’anno in cui il contratto di locazione sta entrando in vigore, seguito dal nome completo del proprietario e dell’inquilino.,
Passo 3 – La Proprietà
- L’indirizzo completo della struttura
- Una dettagliata descrizione legale della proprietà commerciale
Passo 4 – Durata del contratto
- Data di inizio del contratto di locazione (giorno, mese e anno)
- chiusura di locazione data (giorno, mese e anno)
Passo 5 – Pagamenti di Affitto
Inserire l’importo annuo che il conduttore sarà tenuto a pagare, seguito da l’importo mensile incrementi (si divide per 12)., Sotto i valori, inserire l’indirizzo o il luogo in cui i pagamenti devono essere consegnati.,
Passo 6 – Spese
selezionare la casella corrispondente al tipo di spese che saranno a carico del locatore o locatario (Triple Net, Modificato Lordo, o Lordo)
Step 7 – Danni
Nel campo evidenziato, immettere il numero di giorni in cui l’affittuario è tenuto a notificare al proprietario (locatore) di disdetta di contratti di locazione nel caso la proprietà è danneggiato da difetti strutturali, incidente o incendio, rendendo così la struttura inutilizzabile per l’inquilino scopo.,
Passo 8-Default
Inserisci il numero di giorni che possono passare dopo che il proprietario ha emesso un avviso prima che il proprietario possa terminare ufficialmente il contratto di locazione.
Passo 9-Deposito cauzionale
Scrivere l’importo in dollari del deposito cauzionale che è dovuto al padrone di casa l’inquilino prima o durante la firma del contratto di locazione.
Passo 10-Avviso
Negli spazi forniti, inserire sia l’indirizzo del proprietario che dell’inquilino in cui tutti gli avvisi devono essere inviati o consegnati.,
Step 11 – Brokers
- Se all’inquilino non è stata mostrata la proprietà commerciale da un broker immobiliare o da un agente, selezionare la prima (1a) casella.
- Se all’inquilino è stata mostrata la proprietà da un agente immobiliare autorizzato, selezionare la seconda (2a) casella, scrivere il nome dell’agente, lo stato della licenza dell’agente e il nome dell’agenzia immobiliare.
Fase 12 – Legge applicabile
Inserire il nome dello stato in cui si trova la proprietà, le cui leggi avranno influenza sul contenuto del contratto di locazione.,
Passo 13-Informazioni richieste
Se il contratto di locazione non contiene già informazioni richieste specifiche dello stato, inserirle nelle righe fornite.
Nota: È altamente raccomandato che un avvocato specializzato in contratti di locazione commerciali o di un agente immobiliare con licenza panoramica il contratto di locazione per garantire che contiene tutte le disposizioni necessarie prima di firme sono registrati sul contratto.
Passo 14 – Data di firma
Inserire la data in cui le parti firmano il contratto di locazione commerciale.,
Passo Di 15 Firme
Nei campi forniti, inserire:
- Testimonianza Firma e il Nome Stampato
- Proprietario Firma e il Nome Stampato
- Inquilino Firma(s) e il Nome Stampato(s)
Risorse Utili
Le seguenti guide e manuali può aiutare i nuovi ed esperti padroni di casa imparare gli angoli più riposti di locazione di immobile commerciale:
- Fattura Commerciale i Modelli
- La Proprietà Commerciali Leasing Guida.pdf
- Glossario immobiliare commerciale.,pdf
- Le basi: Contratti di locazione commerciali.pdf
- Sei segreti per la negoziazione di locazione commerciale.pdf
- Metodi utilizzati nel calcolo immobiliare commerciale.pdf
- Commerciale-Immobiliare-Tendenze-e-Outlook .pdf
