IRA sono l’opportunità più trascurato nel settore immobiliare. Lascia che ti spieghi.
In primo luogo, ci sono oltre 9 trilioni di dollari in conti IRA negli Stati Uniti Questo numero è sconcertante e rende IRAs una delle più grandi sezioni di denaro investibile nel mondo. Fonte, Investment Company Institute & Federal Reserve Board. Ma che cosa ha a che fare con il settore immobiliare?, Bene, contrariamente alla credenza popolare, IRAs sono sempre stati in grado di investire e possedere beni immobili. Possono possedere affitti unifamiliari, o capovolgere proprietà, o possedere LLC che possiedono multi-famiglia o immobili commerciali. Essi possono anche investire come un prestatore privato sul settore immobiliare.
A questo punto della IRA e la conversione immobiliare. Di solito mi viene chiesto, perché non ne ho mai sentito parlare prima? Bene, i principali fornitori di IRAs hanno generalmente trovato il settore immobiliare “amministrativamente irrealizzabile” in quanto richiede più lavoro per gestire e amministrare rispetto a un titolo quotato in borsa o REIT., In altre parole, le società di intermediazione e di assicurazione che amministrano la maggior parte dell’IRA limitano la loro IRA a well beh the le cose che vendono come azioni quotate in borsa, fondi comuni di investimento e rendite. Sei sempre stato in grado di possedere beni immobili in un IRA, ma ci sono stati pochi custodi IRA che permettono e di conseguenza non è così ampiamente conosciuto come dovrebbe essere. Questo è stato cambiando nel corso degli ultimi decenni come la consapevolezza si è diffusa.
Che tipo di immobili può possedere un IRA?
IRAs può possedere proprietà in affitto unifamiliari. IRAs può possedere proprietà di essere capovolto a scopo di lucro., IRAs può investire in piccole LLC private che possiedono proprietà commerciali o proprietà plurifamiliari con altri individui o IRAs. IRAs può possedere opzioni sul settore immobiliare. E IRA può prestare denaro assicurato ad altri investitori immobiliari come un investitore privato o prestatore di denaro duro. Non è possibile, tuttavia, acquistare immobili per uso personale o per l’uso da parte di alcuni membri della famiglia squalificati. Le attività di proprietà del tuo IRA devono essere detenute a fini di investimento.
In sintesi, qualsiasi immobile di proprietà a fini di investimento può essere di proprietà di un IRA., La legge ha pochissime restrizioni sui beni di proprietà di un conto pensionistico. In effetti, le uniche attività di investimento limitate per IRAs sono l’assicurazione sulla vita, oggetti da collezione (ad esempio arte, auto d’epoca) e azioni s-corporation. IRC 408(m); IRC 408(a) (3); IRC § 1361(b) (1) (B). Quindi tutti gli investimenti immobiliari sono un gioco equo per IRA.
Di possedere beni immobili con un IRA, è necessario stabilire quello che viene chiamato un auto-diretto IRA e trasferire i fondi dal provider IRA corrente (o precedente datore di lavoro 401(k)) al provider “auto-diretto IRA”., Ci sono molte aziende che offrono questi tipi di conti, come la mia azienda, Diretto IRA e Diretto Trust Company.
Che cos’è un IRA auto-diretto?
Un IRA auto-diretto è un IRA che può investire in qualsiasi investimento consentito dalla legge. Il settore immobiliare è l’investimento più comune per IRAS auto-diretti, ma possono anche essere investiti in start-up, fondi di private equity, fondi di venture capital, metalli preziosi e persino cripto-valuta. Concentriamoci sul settore immobiliare però.
Ci sono alcune questioni critiche da considerare quando si acquista immobili con un IRA.,
L’IRA possiede la proprietà, non personalmente
Andiamo su un affitto immobiliare o proprietà che si prevede di capovolgere con l’IRA. Il contratto di acquisto per acquistare l’immobile deve essere a nome dell’IRA e l’atto di proprietà sarà a nome dell’IRA. I fondi IRA, compreso il deposito caparra, verranno dal conto IRA. Tenete a mente, il proprietario dell’account IRA non sta comprando la proprietà in modo che il contratto non dovrebbe essere nel loro nome personale né dovrebbe fondi personali del proprietario IRA essere utilizzato. IRA sono tenuti in nome del custode di un IRA., Quindi, ad esempio, se il tuo IRA è con la mia azienda, Directed IRA & Directed Trust Company, la titolazione del tuo IRA sarebbe Directed Trust Company FBO John Doe IRA. Questo è il nome dell’acquirente sul contratto ed è il nome sul titolo alla proprietà.
I costi di miglioramento e le spese per la proprietà IRA devono essere pagati dal tuo IRA e non personalmente dal proprietario IRA. Al contrario, quando c’è reddito da locazione sulla proprietà o quando la proprietà vende per un guadagno allora quel reddito va di nuovo in IRA., Ora, uno degli enormi vantaggi di investire con un IRA è che non c’è nessuna tassa quando l’IRA fa soldi. Che funziona con l’acquisto e la vendita di azioni per il guadagno così come l’acquisto e la vendita di immobili per il guadagno. Di conseguenza, il reddito da locazione e il reddito quando si vende la proprietà non è imponibile. Se questo è un tradizionale IRA, poi il denaro viene fuori fiscale differita al momento del pensionamento e si paga le tasse come si disegna fuori. Ma se si tratta di un Roth IRA, poi il denaro viene fuori esentasse a retirement…so metti le tue migliori offerte immobiliari nella tua Roth IRA., Ma ricordate, anche il tradizionale IRA cresce fiscale differita con tutti i redditi accumulando e crescendo fino al pensionamento.
Evita le transazioni proibite
Quando autorizzi il tuo conto pensionistico, devi essere a conoscenza delle regole sulle transazioni proibite trovate in IRC 4975. Queste regole limitano CHI il tuo account può effettuare transazioni con, non che tipo di investimento il tuo account può possedere. In breve, le regole di transazione proibite limitano il tuo conto pensionistico dall’impegnarsi in una transazione con qualcuno che è una persona squalificata sul tuo account., Una persona squalificata per un conto pensionistico include il proprietario dell’account, il coniuge, i figli, i genitori e alcuni partner commerciali. Quindi, ad esempio, il tuo conto pensionistico non potrebbe acquistare una proprietà in affitto di proprietà di tuo padre poiché un acquisto della proprietà sarebbe una transazione con qualcuno che è squalificato sul conto pensionistico (ad esempio padre). Allo stesso modo, non è possibile acquistare una proprietà in affitto da una terza parte e quindi affittare a tuo figlio in quanto tuo figlio è una persona squalificata., D’altra parte, il tuo conto pensionistico potrebbe acquistare immobili da tuo cugino, amico, sorella o una terza parte, in quanto queste parti non sono persone squalificate secondo le regole.
Una transazione proibita può anche sorgere se c’è un self-dealing in cui il proprietario dell’IRA o i membri della famiglia squalificati stanno beneficiando personalmente o facendo soldi dagli investimenti dell’IRA. Ad esempio, se sei un agente immobiliare/broker e il tuo IRA acquista immobili non è possibile ricevere la commissione agente del compratore come che si tradurrebbe in un beneficio finanziario per voi personalmente., Dovresti rinunciare a questa tassa e ridurre il prezzo di acquisto o far rappresentare a qualcun altro l’IRA.
Se un IRA si impegna in una transazione proibita, l’intero account IRA coinvolto è considerato distribuito e non è più un IRA. Le tasse e le eventuali sanzioni di ritiro anticipato si applicano secondo le normali regole di distribuzione.
Utilizzare un IRA Owned LLC (aka, IRA/LLC o checkbook control IRA)
Molti proprietari di conto pensionistico auto-diretto, in particolare quelli che acquistano immobili, utilizzare un IRA owned LLC come il veicolo per tenere le loro attività di conto pensionistico., Sotto la struttura IRA / LLC, l’IRA in genere possiede la LLC 100% e la LLC a sua volta possiede il settore immobiliare In modo, piuttosto che acquistare immobili e possederlo direttamente nel nome del custode IRA, l’IRA avrebbe investito e possedere una LLC e la LLC a sua volta sarebbe proprio il settore immobiliare.
L’IRA/LLC è in genere gestito dal proprietario dell’IRA. Sotto la struttura, l’IRA possiede tutte le unità di appartenenza / proprietà della LLC, ma il proprietario IRA può servire come gestore della LLC. Manager di una LLC è come il presidente di una società. Il manager può firmare per la LLC e può agire per conto della LLC., Come manager della LLC, il proprietario dell’IRA avrebbe stabilito un conto corrente bancario LLC per la LLC e i fondi dell’IRA sarebbero stati investiti e depositati in quel conto corrente aziendale LLC. Poiché l’IRA sta finanziando tutti i dollari di investimento nella LLC, l’IRA possiede il 100% della LLC.
Ora, la LLC è finanziata con il denaro dell’IRA e il proprietario dell’IRA è il gestore della LLC. Il proprietario IRA può decidere quanto denaro investire nella LLC dal IRA a seconda del settore immobiliare che stanno progettando di acquistare con l’IRA / LLC., Quando le offerte per l’acquisto di beni immobili sono fatte con un IRA/LLC, la LLC è l’acquirente sul contratto di acquisto immobiliare e il deposito caparra e fondi finali per chiudere sulla proprietà sarebbe venuto dal conto corrente bancario LLC. Il proprietario IRA, come manager della LLC, firma il contratto di acquisto immobiliare e ha il controllo del conto corrente bancario LLC e può firmare assegni o inviare fili per l’account LLC. Tieni presente che la LLC è di proprietà al 100% dell’IRA e che i fondi LLC non possono essere utilizzati per scopi personali e non possono essere utilizzati per pagare il proprietario dell’IRA., Se mai si vuole prendere i soldi dal IRA/LLC, è necessario inviare denaro dal conto bancario LLC di nuovo al IRA (dal momento che l’IRA possiede la LLC) e poi prendere una distribuzione dal IRA.
E infine, i documenti IRA/LLC sono unici e la maggior parte contengono disposizioni IRA nelle sezioni accordo operativo LLC e sottoscrizione. Di conseguenza, si dovrebbe usare un avvocato che ha familiarità con IRA/LLCs come molti custodi IRA che consentono IRA/LLCs richiedono un avvocato o CPA per firmare i documenti., Il mio studio legale, KKOS Lawyers, ha redatto IRA / LLCs per oltre 12 anni e addebita una tariffa forfettaria di 8 800 più tasse di deposito dello stato. Esistono strutture IRA / LLC più complesse che coinvolgono più IRA (ad esempio coniugi o altri investitori) e o combinazioni di IRA e individui e tali strutture sono chiamate IRA/LLC multi-membro e in genere costano di più per la creazione.
Come ottenere correttamente un mutuo ipotecario con il tuo IRA?
Il tuo IRA, o IRA/LLC, può ottenere un mutuo ipotecario quando si acquista immobili, ma è necessario sapere due cose prima di fare.,
In primo luogo, il prestito deve essere senza ricorso al proprietario IRA come le regole per quanto riguarda IRAs non consentono al proprietario IRA di essere personalmente responsabile per il prestito o di estendere personalmente credito al IRA. Sotto un prestito non-recourse, la banca presta denaro per l’IRA, o IRA / LLC, e ottiene un atto di fiducia o ipoteca contro la proprietà garantire il prestito. In caso di default, il creditore può precludere e prendere la proprietà indietro, ma non può andare dopo l’IRA o il proprietario IRA per qualsiasi carenza nel prestito., Poiché la capacità del creditore di raccogliere è limitata alla proprietà hanno prestato su, le banche che prestano a IRAs richiedono 30-40% verso il basso. Ci sono diverse banche che si specializzano in questi prestiti non-recourse a IRAs e un proprietario IRA è meglio servito utilizzando una banca o prestatore privato che fornisce abitualmente questo tipo di prestiti non-recourse.
In secondo luogo, c’è una tassa chiamata debito non correlato finanziato imposta sul reddito (“UDFI”) che si applica a un IRA quando l’IRA sfrutta i suoi dollari di investimento con il debito., In sostanza, l’IRS sarà tassare il reddito dal debito investito lasciando la percentuale dell’affare attribuito all’IRAs investimento in contanti non soggetti a imposta. Così, per esempio, diciamo che il vostro IRA ha acquistato una proprietà in affitto per $100k con l’IRA mettendo cash 40k in contanti verso il basso e ottenere un prestito non-recourse per $60k. Per l’IRS, il 40% di questo accordo è l’IRA fondi e il 40% del reddito non è soggetto ad imposta, mentre l’altro 60% è non-IRA fondi e che il 60% è soggetto ad imposta. La tassa su questo 60% è tassa UDFI. L’aliquota fiscale su UDFI è l’aliquota fiscale fiduciaria che arriva al massimo al 34% sul reddito da locazione., Questo è dopo le spese, naturalmente; quali spese includono l’ammortamento.
Al momento della vendita della proprietà, l’IRS consente di utilizzare l’aliquota delle plusvalenze per l’imposta UDFI in modo da poter passare dal tasso del 34% al tasso massimo di plusvalenze a lungo termine del 20%. Ora tecnicamente, UDFI è una forma di tassa UBIT discusso di seguito. Ma si applica in un modo molto diverso, quando c’è debito, quindi lo spiego separatamente.,
Molti investitori dell’IRA auto-diretti compreranno solo immobili con denaro contante nella loro IRA e non si preoccuperanno di un prestito non-recourse e del carico fiscale UDFI mentre altri considerano la tassa UDFI come un costo per fare affari e vedono il debito come uno strumento per acquistare più proprietà e quindi aumentare i rendimenti complessivi. Tieni presente che l’imposta UDFI è dovuta solo sul reddito netto da locazione o sul guadagno netto in vendita e questo è dopo le spese di proprietà e le spese di ammortamento.
Fai attenzione all’imposta sul reddito aziendale non correlata (UBIT)?
Esiste una tassa che può essere applicata al reddito di un IRA chiamata imposta sul reddito d’impresa non correlata (“UBIT”)., Di solito, quando pensiamo all’IRA, non ci aspettiamo che ci siano tasse sul reddito e questo è in genere il caso. Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui IRAs dovrà pagare le tasse sul reddito che fanno. Queste situazioni fiscali sorgono quando il reddito realizzato è considerato “reddito d’impresa” (aka, reddito ordinario) al contrario di reddito da investimento. La maggior parte dei redditi immobiliari è automaticamente esente da UBIT. Il reddito esente da UBIT include il reddito immobiliare da locazione, il reddito da plusvalenza quando vendi immobili e il reddito da interessi quando presti denaro nel settore immobiliare. IRC 512., Quindi andiamo oltre le situazioni comuni in cui la tassa UBIT è generalmente dovuta.
Innanzitutto, c’è l’istanza di debito menzionata sopra che causa UDFI. UDFI è una forma di UBIT e si applica agli utili attribuibili al debito in questione.
In secondo luogo, se l’IRA sta facendo attività di sviluppo immobiliare, o è altrimenti investito in progetti immobiliari che creano reddito ordinario sarà necessario pagare UBIT fiscale sui profitti. Reddito di sviluppo immobiliare che è reddito ordinario in natura, al contrario di plusvalenza a lungo termine, causerà UBIT per l’IRA., È possibile fare lo sviluppo immobiliare con un IRA e tenere la proprietà per scopi di investimento. Se uno sviluppo immobiliare è stato fatto e la proprietà detenuta per gli investimenti, poi l’IRA eviterebbe UBIT fiscale. Detto questo, dovresti consultare attentamente il tuo avvocato fiscale o CPA sui dettagli della tua strategia e se UBIT si applicherebbe.
L’ultima situazione in cui UBIT può applicare è quando capovolgi più proprietà con l’IRA in un anno., Poiché la maggior parte delle transazioni fix e flip sono di natura a breve termine (meno di un anno di attesa), i proprietari dell’IRA devono fare attenzione a non fare troppi salti mortali con la loro IRA in un anno poiché l’IRA può essere considerata nel business del settore immobiliare. Se l’IRA è considerato nel business del settore immobiliare, quindi il reddito l’IRA fa dai salti mortali sarà soggetto a UBIT. Se l’IRA sta lanciando una o due proprietà all’anno, non devi preoccuparti che l’IRA sia considerata nel business degli immobili., Tuttavia, se l’IRA sta lanciando più un paio di proprietà all’anno si dovrebbe consultare avvocato fiscale o CPA sui dettagli esatti dei vostri investimenti IRA.
Se il tuo IRA è soggetto a UBIT, l’IRA archivia la propria dichiarazione dei redditi separata chiamata 990-T e l’IRA paga l’imposta dovuta. Questo ritorno è separato dalla dichiarazione dei redditi personali del proprietario IRA. Il 990-T è la responsabilità del proprietario IRA e non è qualcosa che è generalmente preparato dal custode IRA auto-diretto. Avrai bisogno di coinvolgere un avvocato fiscale, CPA o contabile per preparare e archiviare il 990-T., Oppure si può completare da soli, ma è un ritorno molto tecnico e c’è poca guida su come dovrebbe essere preparato per un IRA.
Sommario
Queste regole possono sembrare un po ‘ estranee e travolgenti all’inizio. Ma mi piace dire che imparare ad auto-dirigere il tuo IRA è come imparare un nuovo gioco da tavolo. Non è che le regole del gioco da tavolo sono complicate. Piuttosto, è qualcosa che devi imparare prima di giocare e spostare i pezzi. Quando giochiamo a un nuovo gioco da tavolo, prima leggiamo il libro delle regole, o giochiamo con qualcuno che già conosce il gioco., Quindi, come giocare a un gioco da tavolo, leggere sull’argomento e considerare il mio libro, Il manuale IRA auto-diretto, o giocare con altri che conoscono le regole (ad esempio, un avvocato, CPA, consulente o altro investitore). Dopo aver correttamente auto-diretto il vostro IRA nel settore immobiliare una volta, avrete le regole verso il basso ed è lo stesso gioco ogni volta thereafter…at almeno fino a quando il Congresso non cambierà le regole del gioco. E se lo fanno, aggiornerò il mio regolamento.
