Il contratto di locazione NNN, spesso chiamato semplicemente il contratto di locazione triple net, è una struttura di leasing comune utilizzata nel settore immobiliare commerciale. Nonostante la popolarità del contratto di locazione NNN, la struttura tripla locazione netto è ancora comunemente frainteso da molti professionisti immobiliari commerciali. In questo articolo faremo un tuffo profondo nel contratto di locazione NNN, dissipare alcune idee sbagliate comuni circa il contratto di locazione triple net, e poi finalmente legheremo tutto insieme con un esempio chiaro e conciso.
Che cos’è un contratto di locazione a tripla rete (NNN)?,
Prima di tutto, cos’è esattamente una tripla rete, o NNN, lease? Un contratto di locazione a tripla rete (NNN) è definito come una struttura di locazione in cui l’inquilino è responsabile del pagamento di tutte le spese operative associate a una proprietà. Il contratto di locazione triple net o NNN è considerato un investimento” chiavi in mano ” poiché il proprietario non è responsabile del pagamento di eventuali spese operative. Detto questo, al fine di comprendere appieno il contratto di locazione NNN è necessario prima capire lo spettro di locazioni immobiliari commerciali.,
Lo spettro delle locazioni immobiliari commerciali
Tutte le locazioni immobiliari commerciali ricadono da qualche parte lungo uno spettro con locazioni nette assolute su un’estremità e locazioni lorde assolute sull’altra estremità. La maggior parte dei contratti di locazione cadono da qualche parte nel mezzo e sono considerati un contratto di locazione ibrido.
Quando la maggior parte delle persone parla di un contratto di locazione tripla rete o NNN, di solito stanno pensando a un contratto di locazione netto assoluto. Tuttavia, solo perché un contratto di locazione è chiamato o etichettato come un contratto di locazione NNN, non significa che sia in realtà un contratto di locazione netto assoluto., Spesso un contratto di locazione sarà chiamato “triple net lease” per comodità quando in realtà non lo è.
Ad esempio, quando un edificio è nuovo di zecca, l’inquilino può effettivamente essere responsabile del finanziamento di sostituzioni come il tetto o i sistemi HVAC man mano che si consumano nel tempo. Tuttavia, su edifici più vecchi un contratto di locazione può spesso essere chiamato tripla rete, ma in realtà richiedono il padrone di casa per finanziare queste spese in conto capitale nel corso del tempo, piuttosto che l’inquilino.
La cosa più importante da ricordare quando si lavora con contratti di locazione immobiliare commerciale è quello di leggere SEMPRE il contratto di locazione., L’unico modo per comprendere veramente i termini e le condizioni di un contratto di locazione è quello di leggere effettivamente il contratto di locazione. Etichette semplici come triple net, full service, o modificato lordo, che sono comunemente utilizzati da broker e proprietari, spesso in conflitto con i termini effettivi del contratto di locazione.
Cosa non include il Lease NNN
Anche se il tuo lease è un true absolute net lease, un malinteso comune è che anche un true absolute net lease copre TUTTE le spese associate a una proprietà, il che non è sempre il caso., Mentre un vero contratto di locazione NNN assoluto con un forte inquilino può essere pensato come una proprietà commerciale chiavi in mano dal punto di vista del padrone di casa o dell’investitore, anche un contratto di locazione netto assoluto ha alcune spese che non saranno coperte dall’inquilino(s).
Ad esempio, è raro che un contratto di locazione NNN copra i costi contabili addebitati dal CPA dei proprietari o le spese legali addebitate dagli avvocati del proprietario durante la stesura o la revisione dei documenti. Mentre questi costi sono solitamente piccoli rispetto al prezzo di acquisto di una proprietà, non sono comunque tipicamente coperti in un “contratto di locazione NNN”standard.,
Rischi di investimento in Triple Net Lease
Un malinteso comune con gli investimenti in triple net lease è che sono quasi privi di rischio. Mentre gli investimenti netti tripli offrono diversi vantaggi, ci sono ancora diversi rischi che dovrebbero essere presi in considerazione. I principali vantaggi di triple net lease investments sono che si ottiene un flusso di entrate prevedibile a causa dei contratti di locazione a lungo termine e pass-through in atto, e si ottiene anche un investimento relativamente senza problemi a causa dei bassi requisiti di gestione.,
Mentre questi sono vantaggi convincenti, triple net leasing anche venire con diversi rischi intrinseci. In primo luogo, poiché la maggior parte degli investimenti netti di locazione tripla sono per le proprietà single-tenant, rischio di credito inquilino è importante capire. Ad esempio, non molti oggi dubitano della forza di un triplo investimento netto Walgreens poiché il contratto di locazione è garantito dalla società madre, che è quotata in borsa e finanziariamente forte. D’altra parte, è molto possibile per l’inquilino finanziario forte e quotato in borsa cadere in disgrazia per la durata del contratto di locazione e, infine, andare in bancarotta., Poiché le proprietà triple net del singolo inquilino sono vacanti allo 0% o al 100%, questo dovrebbe essere preso in considerazione.
Un altro rischio da considerare è il rischio di ri-leasing. Un sacco di triple net investment properties sono venduti verso la fine di un contratto di locazione a lungo termine, spostando il rischio di ri-locazione della proprietà al nuovo proprietario. Se il nuovo proprietario non ha questo skillset o una squadra forte per gestire questo, allora questo potrebbe presentare un notevole rischio di rollover inquilino.,
Valutazione del rischio di credito del locatario in un contratto di locazione triplo netto
Una componente importante da tenere in considerazione quando si analizza un investimento immobiliare in locazione triplo netto è la comprensione del rischio di credito del / dei locatario / i effettivo / i. Dopo tutto, un contratto di locazione è solo forte come l’inquilino dietro di esso, in modo da analizzare il bilancio dell’inquilino dall’altra parte del contratto di locazione NNN è fondamentale per comprendere il rischio di ribasso.
Molti contratti di locazione a tripla rete a singolo inquilino coinvolgono società quotate in borsa come Starbucks, Walgreens o Arby’s., In questo caso è facile tirare su i rating del credito sulle emissioni obbligazionarie delle società e leggere anche i rapporti degli analisti di borsa.
Per le aziende private l’analisi del credito richiede uno sforzo in più, ma analizzare i rendiconti finanziari e le tendenze per comprendere meglio il rischio di credito è uno sforzo utile. Per queste situazioni, ecco un primer su una migliore analisi del credito inquilino comprensione.
Esempio di Triple Net Lease
Facciamo un esempio per vedere come un proforma è strutturato con un triple net lease in atto., Supponiamo di avere i seguenti flussi di cassa per un investimento immobiliare di esempio:
Il proforma di cui sopra non include rimborsi spese da parte dell’inquilino. In altre parole, il proforma di cui sopra presuppone che tutti i contratti di locazione siano contratti di locazione lordi assoluti, in cui il proprietario paga tutte le spese per la proprietà., Ora, diamo un’occhiata a come cambia il proforma quando l’inquilino rimborsa il proprietario per tutte le spese della proprietà:
Come puoi vedere sul secondo proforma, il triplo contratto di locazione netto in atto fornisce un reddito di rimborso aggiuntivo che annulla tutte le spese operative. Per essere onesti, un tasso di locazione netto triplo sarà in genere significativamente inferiore a un tasso di locazione lordo equivalente per la stessa proprietà, il che renderebbe i flussi di cassa della linea di fondo sotto un contratto di locazione lordo e un contratto di locazione netto molto più vicini rispetto all’esempio precedente.,
Tuttavia, ciò che il contratto di locazione NNN raggiunge in ultima analisi è che sposta la responsabilità, e quindi il rischio, di pagare le spese operative dal proprietario all’inquilino. Ad esempio, se le tasse di proprietà aumentano di un anno particolare ad un tasso insolitamente alto, il flusso di cassa della linea di fondo del padrone di casa sarà protetto da un contratto di locazione NNN e l’inquilino sarà il responsabile di sopportare questa spesa aumentata. Quanto sopra mostra come un proforma sarebbe strutturato con questi rimborsi in atto.,
Conclusione
Il contratto di locazione NNN, spesso chiamato semplicemente “triple net lease” è una struttura di locazione popolare nel settore immobiliare commerciale. In questo articolo abbiamo definito la tripla locazione netta nel contesto dello spettro complessivo di tutte le locazioni immobiliari commerciali. Abbiamo anche discusso alcune idee sbagliate comuni circa il contratto di locazione NNN, esaminato alcuni dei principali rischi associati con tripla proprietà di investimento leasing netto, e, infine, abbiamo camminato attraverso come un contratto di locazione netto tripla proforma è strutturato.
