In questo episodio di Caffè con Carl, avvocato Carl Zoellner fornisce una semplice formula per il calcolo dei tassi di cap con noleggio immobiliare.
Aggiornato il 9 settembre 2020
Come sai, estraggo le mie idee di contenuto per un caffè con Carl dalle domande frequenti dei nostri membri Platinum. Una domanda che vedo un sacco di coinvolge come calcolare i tassi di cap per il noleggio immobiliare., Anche se molti investitori immobiliari utilizzano un rapido metodo mentale-matematica per stimare il tasso di cap su una determinata proprietà, vale la pena di camminare attraverso un semplice esempio.
Prima di tutto, quali sono i tassi di cap? Cap rates (abbreviazione di tassi di capitalizzazione) sono calcoli eseguiti per misurare le prestazioni di un pezzo di affitto immobiliare. Dopo aver eseguito i numeri, si arriva al tasso di cap, espresso in percentuale, e utilizzare che per stimare il potenziale ritorno su un investimento immobiliare.
Vi consiglio di calcolare i tassi di cap su base annua per qualsiasi investimento immobiliare si tiene., Questo è particolarmente importante se si dispone di più proprietà nel vostro portafoglio. Calcolando i tassi di cap annualmente vi permetterà di sapere quali proprietà sono o non stanno eseguendo. Tuttavia, al primo acquisto di un pezzo di proprietà, è necessario fare alcune ipotesi sui numeri reali.
calcolare il tappo costo, utilizzare la seguente formula:
- reddito Lordo – costi = utile netto
- Dividere il reddito netto da prezzo di acquisto
- Spostare il decimale 2 spazi a destra per arrivare a una percentuale., Questo è il tuo tasso di cap.
Diamo un’occhiata ad un esempio.
Un esempio
In primo luogo, è necessario conoscere il reddito annuo da locazione la proprietà produrrà. Se stai pensando di acquistare un pezzo di proprietà che era già un affitto, di solito è possibile avere queste informazioni divulgate durante il periodo di due diligence. Per il nostro esempio, supponiamo che una proprietà in affitto tiri in income 9.000 all’anno in reddito da locazione lordo.
Una volta che avete il vostro reddito lordo da locazione, sottrarre le spese. Le spese di gestione della proprietà sono una spesa comune per gli immobili di investimento, e queste tasse di solito si aggirano intorno al 10%., Per una proprietà in affitto rendendo annually 9.000 di reddito annuo, spese di gestione immobiliare sarà di circa annually 900 all’anno. Quindi, sottrai 9 900 da quei 9 9.000. Altre spese per sottrarre dal reddito lordo da locazione includono i costi di manutenzione annuali, tasse di proprietà, e l’assicurazione. Per questo esempio, sottrarre $450 per la manutenzione annuale, $710 per le tasse di proprietà, e $650 per l’assicurazione. Dopo aver sottratto queste spese dal reddito lordo, hai un reddito netto. Per il nostro esempio, l’utile netto dopo tutte le spese è di $6.290.
Una volta che conosci il reddito netto da locazione, dividi quel numero per il prezzo di acquisto., Quindi, prendi quel numero e sposta il punto decimale di due spazi a destra. Questo ti dà la percentuale cap rate.
Per il nostro esempio, diciamo che la proprietà è stata acquistata per $40.000. Prendere il reddito netto di $6.290 e dividerlo per $40.000. Questo ci dà 0,15725. Quando si sposta il punto decimale due spazi a destra, questo ci dà un tasso di cap del 15,7%.,
Quindi, di nuovo: una semplice formula per calcolare cap tariffe:
- reddito Lordo – costi = utile netto
- Dividere il reddito netto da prezzo di acquisto
- Spostare il decimale 2 spazi a destra per arrivare a una percentuale. Questo è il tuo tasso di cap.
Tieni presente che questa è una formula di base. Col passare del tempo e si dispone di esperienza del mondo reale con e numeri per la proprietà, i calcoli tasso cap si evolveranno. È possibile regolare questa formula o aggiungere spese aggiuntive., Ci sono molti metodi diversi che gli investitori usano per calcolare i tassi di capitalizzazione; questa è una formula generale e semplice per calcolare il tasso di capitalizzazione di una proprietà.
Guarda come Carl illumina i tassi di capitalizzazione per gli investimenti immobiliari.
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Il tasso di capitalizzazione di una proprietà, o cap rate, è una percentuale che esprime il rendimento di un investimento immobiliare. Il cap rate non dovrebbe essere l’unico indicatore che un investitore immobiliare utilizza per valutare una proprietà, ma è un indicatore molto rapido e conveniente per visualizzare il valore di un pezzo di immobili rispetto ad altri potenziali investimenti immobiliari.
Come si calcola un tasso di Cap?,
Per calcolare i tassi limite, utilizzare la seguente formula:
- Reddito lordo – spese = reddito netto
- Dividere il reddito netto per prezzo di acquisto
- Spostare i due spazi decimali a destra per arrivare a una percentuale. Questo è il tuo tasso di cap.
Mentre la formula cap rate può iniziare con qualsiasi unità di tempo per l’input di reddito lordo, è più comunemente usata con un orizzonte di un anno. Un mese è semplicemente troppo breve di un lasso di tempo per valutare il ritorno di una proprietà, soprattutto se si sta parlando di immobili commerciali., Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, e inquilino occupazione è un fattore che può cambiare mese per mese, anno per anno. Detto questo, un lasso di tempo di un anno per valutare il tasso di cap vi fornirà l’immagine più accurata.
Ci si potrebbe chiedere come un investitore immobiliare può valutare il reddito lordo di una proprietà e le spese. È possibile utilizzare il reddito lordo corrente della proprietà, insieme con le sue spese correnti per trovare il reddito netto., Se, per qualsiasi motivo, l’investitore è fiducioso di poter spremere più reddito lordo da una proprietà riducendo le sue spese, allora è possibile che l’investitore vorrebbe utilizzare numeri diversi per esaminare il tasso di cap.
Che cos’è un Cap Rate?
In termini più semplici, un tasso di capitalizzazione stima il potenziale rendimento di un investitore immobiliare su un pezzo di immobili. Dà loro un’idea di se o non perseguire una certa proprietà sarebbe valsa la pena.,
Tuttavia, cap rate non tiene conto dei cambiamenti nel flusso di cassa creati da miglioramenti o ristrutturazioni, né tiene conto della leva finanziaria.
Un tasso di capitalizzazione può essere utilizzato dagli investitori per esaminare il vero valore di un pezzo di proprietà al volo, soprattutto rispetto ad altre opzioni.
Ad esempio, se il tasso di cap su un pezzo di proprietà commerciale è nove per cento, e un certo fondo comune di investimento ha dimostrato di produrre 12 per cento di crescita anno dopo anno per gli ultimi 10 anni, l’investitore può perdere la fiducia in investimenti immobiliari.,
Cap rate non tiene conto di fattori intangibili, come potenziali miglioramenti che potrebbero aumentare il cap rate. Un tasso di cap può anche essere utilizzato per confrontare le proprietà all’interno di un portafoglio immobiliare e vedere quali sono sottoperformanti.
Come si calcola un tasso di Cap?
Per calcolare i tassi limite, utilizzare la seguente formula
- Reddito lordo – spese = reddito netto
- Dividere il reddito netto per prezzo di acquisto
- Spostare i due spazi decimali a destra per arrivare a una percentuale.,
Diciamo che un investitore sta guardando un quadplex di quattro unità, che rientra ancora nella categoria degli immobili residenziali. Se questo edificio è completamente occupato e ogni inquilino paga 1 1.300 al mese, allora la proprietà ha un flusso di cassa di $15.600 a persona all’anno, o $62.400 per l’intero edificio.
Ora diciamo che le spese mensili di questa proprietà media fuori a $900 al mese, tra cui la gestione della proprietà, le tasse, l’assicurazione, e la manutenzione. Nel corso di un anno, questo quadplex costerà $10.800 per operare.,
Prendi il tuo reddito lordo ($62.400) e sottrai le tue spese ($10.800), e ti rimane un reddito netto di 5 51.600.
Se hai acquistato questa proprietà per $200.000 e dividi il tuo reddito netto ($51.600) per il prezzo di acquisto ($200.000), produrrebbe un decimale di 0,258. Dopo aver spostato il decimale due posti a destra, il tasso di cap sarebbe 25.8 per cento. Questo è in realtà un buon tasso di cap. Ma ricordate, abbiamo calcolato il tasso di cap assumendo la proprietà e le sue unità sono state completamente occupate tutto l’anno, che non può essere sempre realistico a seconda di fattori economici.,
Domande frequenti sulle tariffe Cap
Qual è lo scopo del calcolo delle tariffe cap?
Un calcolo del tasso di cap è uno strumento che un investitore immobiliare può utilizzare, soprattutto negli investimenti immobiliari commerciali, per determinare se un affare immobiliare vale la pena perseguire. Aiuta un investitore a guardare il valore di una proprietà rispetto ad altri fattori, come l’aspetto o la posizione di una proprietà.
Perché un tasso di capitalizzazione immobiliare è importante per gli investitori immobiliari?
Gli investitori immobiliari sono nel settore immobiliare per fare soldi. Il migliore è un accordo, più stanno per fare., Simile a qualcuno confronto shopping per ottenere il miglior prezzo, un investitore immobiliare vuole selezionare la proprietà che genererà il flusso di cassa più. L’equazione cap rate consente loro di valutare quale proprietà potrebbe essere.
Che cosa è considerato un buon tasso di cap?
I tassi di cap che rientrano tra il quattro percento e il 12 percento sono considerati un buon tasso di cap. Tuttavia, è anche importante ricordare che ci sono altri fattori da considerare quando si investe nel settore immobiliare, come ad esempio ciò che il tasso di cap potrebbe essere se sono stati apportati miglioramenti alla proprietà.
Che cos’è un tasso di cap cattivo?,
Non esiste una risposta universale basata sui numeri a questa domanda, ma un tasso di cap negativo sarebbe qualsiasi cosa che sia inferiore al tasso di cap di una proprietà simile. Anche in questo caso, tenere a mente che la proprietà con un tasso di cap più basso potrebbe avere più potenziale a lungo termine a seconda se è possibile apportare miglioramenti alla proprietà per diminuire i costi o aumentare il reddito.
Il tasso di cap è lo stesso del ROI?
Il ritorno sull’investimento potrebbe essere applicato a qualsiasi numero che mostra a un investitore quanti soldi otterranno rispetto a quanti soldi hanno messo in qualcosa., Detto questo, il tasso di cap non è lo stesso del ROI. È un indicatore percentuale che mostra quanto sia forte il potenziale di una proprietà per creare un ROI sostanziale.
Qual è la differenza tra cap rate e yield?
La percentuale di rendimento di una proprietà è il suo reddito annuo diviso per il suo costo totale. Detto questo, è un po ‘ diverso da cap rate, che misura il reddito diviso per il prezzo o il valore di una proprietà. Non ti dice nulla sul suo flusso di cassa rispetto a quanto lavoro e denaro ci metti dentro., Rendimento è indicato anche come un tasso di rendimento, e può fattore in altre considerazioni come leva e detrazioni fiscali di proprietà in affitto in termini di capire costo complessivo totale di una proprietà.
Come variano le tariffe cap tra aree urbane e suburbane?
I tassi di capitalizzazione dipendono dai prezzi delle case e dall’affitto o, nel caso di immobili commerciali, dai prezzi degli immobili commerciali e dall’affitto. Immobili commerciali è anche legato ad altri fattori come l’economia generale dei consumatori. Detto questo, diverse aree avranno diversi tassi di capitalizzazione in base all’economia, ai valori delle proprietà e agli affitti medi., Un’area suburbana e un’area urbana potrebbero avere gli stessi tassi di cap. Non è tanto sul fatto che un’area sia suburbana o urbana quanto sui vari altri fattori.
Quali sono gli svantaggi dell’utilizzo di cap rate per analizzare un investimento?
Cap rate è solo uno strumento rapido per le prestazioni delle proprietà. I migliori investitori hanno sviluppato un senso di ciò che funziona e ciò che non lo fa. Essi possono essere in grado di individuare un diamante da scoprire nel grezzo che un altro, meno esperto, investitore passato sopra perché aveva un tasso di cap cattivo., Alcuni dei più grandi investitori immobiliari di tutti i tempi hanno costruito le loro carriere di rivitalizzare le aree urbane che erano andate sottosviluppate e dimenticate per decenni. Cap rate non è tutto quando si tratta di investire nel settore immobiliare, è solo uno strumento che è possibile utilizzare per valutare il potenziale di un investimento.
Per chi è importante il tasso di cap?
Chiaramente un tasso di cap elevato è un segno positivo su un potenziale investimento immobiliare per un investitore alla ricerca del loro prossimo asset. Detto questo, la maggior parte degli acquirenti di case non troverà un tasso di cap elevato o un tasso di cap basso per essere rilevante a tutti., Saranno più interessati al valore della proprietà, poiché non utilizzeranno la proprietà per il reddito da locazione. L’acquirente medio vuole trovare un buon affare con il potenziale per realizzare un profitto quando vendono la loro casa.
Ma qualcuno alla ricerca di un’opportunità di investimento si preoccuperà del valore corrente di mercato di una proprietà, così come di altri fattori, come il reddito operativo (reddito lordo meno costi operativi).
Gli investitori potrebbero anche essere interessati a mantenere la proprietà come parte del loro flusso di reddito., In questi casi, cap rate può aiutare l’investitore a valutare la proprietà contro proprietà comparabili e vedere quale genera il miglior reddito operativo netto annuale.
NOI della proprietà (net operating income) e cap rate è importante anche per i potenziali acquirenti lungo la strada, così come eventuali istituti di credito che possono sottoscrivere un mutuo ipotecario. Il tasso cap potrebbe essere parte di negoziati su termini di finanziamento, come il tasso di interesse, o se il creditore è anche interessato a estendere un prestito.
Che cos’è la compressione cap rate?,
Ricorda che il tasso di capitalizzazione è calcolato prendendo il risultato operativo netto e dividendolo per il prezzo di acquisto. Immobiliare non è sempre un bene perfettamente stabilizzato. Il valore della proprietà può andare su e giù, a seconda di diversi fattori come il tasso di posti vacanti, il quartiere e il mercato generale. Se un valore di proprietà sale, ciò significa che dividendo il reddito netto annuo per il prezzo di acquisto si abbassa la percentuale risultante, creando un tasso di cap più basso. Questo è chiamato compressione cap rate.,
C’è dibattito tra gli investitori immobiliari se la compressione del tasso di capitalizzazione indica un rischio inferiore o superiore. Da un lato, mostra che una proprietà soggetto è in aumento di valore come una classe di attività. D’altra parte, la compressione del tasso di capitalizzazione può rendere difficile per i nuovi investitori entrare nel mercato perché può costringerli ad acquistare una proprietà con denaro contante se lottano per trovare istituti di credito cooperativi.,
Cap Rate Aiuta a determinare il valore di un investimento immobiliare
Cao rate è un calcolo importante per vedere che tipo di valore ha effettivamente una proprietà in termini di quanto reddito genera. Cap rate può essere meno di una preoccupazione per gli investitori immobiliari che capovolgere case, e ci possono essere altri problemi che lo riguardano, come le imposte sulle plusvalenze. Ma per gli investitori il cui portafoglio immobiliare include immobili in affitto, il calcolo del tasso di cap è un ottimo strumento per dimensionare una proprietà e guardare oltre le apparenze per vedere il suo flusso di cassa effettivo e il valore.
