Ci sono molte situazioni in cui gli attuali proprietari vogliono aggiungere un nuovo proprietario senza rinunciare al proprio interesse. Questo si verifica spesso dopo un matrimonio, quando il coniuge che possedeva la proprietà prima del matrimonio vuole aggiungere il nuovo coniuge all’atto. Si verifica anche quando i genitori vogliono aggiungere un bambino a un atto al fine di creare diritti di sopravvivenza o altrimenti dare al bambino un interesse per la proprietà.
Aggiunta del nuovo proprietario
L’aggiunta di un nuovo proprietario richiede un atto di proprietà., L’atto deve essere dal proprietario corrente o proprietari sia per l’attuale proprietario o proprietari e la persona che verrà aggiunto al titolo.
Esempio: Pietro e Paolo vogliono aggiungere Maria al titolo alla loro proprietà. Per fare ciò, creeranno un’azione da Pietro e Paolo a Pietro, Paolo e Maria. È importante che tutti e tre siano elencati come nuovi proprietari della proprietà.
Non commettere l’errore comune di trasferire un interesse parziale nella proprietà; invece, trasferire l’intero interesse in modo che tutti i proprietari abbiano un interesse per l’intera proprietà.,
Esempio: un atto dell’intera proprietà da Pietro e Paolo a Pietro, Paolo e Maria darà a Pietro, Paolo e Maria ciascuno un interesse di un terzo nella proprietà. Questo è di solito ciò che le parti intendono. Un atto di un terzo della proprietà a Maria darà a Maria un pieno interesse per un terzo della proprietà e Pietro e Paolo ciascuno un interesse indiviso della metà nei restanti due terzi della proprietà.
Nella maggior parte dei casi, il trasferimento di proprietà parziale complica inutilmente il titolo e sconfigge lo scopo dell’atto., Per evitare questi problemi, di solito è meglio trasferire l’intero interesse per la proprietà a tutti i proprietari.
Scegliere la forma di comproprietà
Quando si aggiunge un nuovo proprietario, è importante scegliere la forma corretta di comproprietà. La forma di comproprietà influisce sui diritti legali sulla proprietà e dovrebbe essere specificata nell’atto. Vedi quali sono le forme di comproprietà? per ulteriori informazioni sulle opzioni disponibili.,
Il nostro software di creazione di atti guida l’utente attraverso il processo di scelta della forma di comproprietà. Se uno qualsiasi dei nuovi proprietari sono trust o imprese, il software titolerà automaticamente la proprietà come inquilini in comune. Se tutti i nuovi proprietari sono individui, il software ti consentirà di scegliere tra inquilini in comune, inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza e proprietà o locazione della comunità per intero.
Unità di Title e Strawman Conveyances
Come affermato nella nostra discussione sulle forme di comproprietà, una locazione congiunta richiede quattro unità di title., Questo significa che tutte le seguenti condizioni devono verificarsi per una locazione di esistere:
- Il comune inquilini’ interesse deve iniziano tutte allo stesso tempo;
- Il comune inquilini devono ricevere lo stesso interesse;
- Il comune inquilini devono ricevere il titolo nello stesso atto notarile o altro strumento; e
- Tutte le joint inquilini devono avere uguale diritto di controllo e il possesso della proprietà.
Questi requisiti sono soddisfatti in un atto che trasmette la proprietà dal cedente ad altri proprietari con la lingua speciale richiesta per creare una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza., Ma i problemi possono sorgere quando uno o più proprietari attuali vogliono mantenere un interesse nella proprietà durante l’aggiunta di un nuovo proprietario.
Esempio: Peter è l’attuale proprietario della proprietà. Vuole aggiungere Paolo alla proprietà usando un atto che crea una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza tra Pietro e Paolo. Poiché Peter possiede già la proprietà prima che l’atto sia firmato, il suo interesse inizia prima dell’interesse di Paolo per la proprietà. Ciò non soddisfa il requisito che gli interessi degli inquilini comuni debbano iniziare tutti allo stesso tempo.,
In questa situazione, le quattro unità del titolo non sono tecnicamente presenti. Storicamente, avvocati immobiliari hanno utilizzato un trasporto strawman per soddisfare questo requisito. In un trasporto di strawman, il proprietario originale trasferiva la proprietà a una terza parte (lo strawman), che poi trasferiva la proprietà al proprietario originale più il nuovo proprietario. Ciò ha creato artificialmente una situazione in cui sia l’attuale proprietario che il nuovo proprietario hanno ricevuto il loro interesse dallo strawman allo stesso tempo.,
Per fortuna, la maggior parte degli stati, tra cui California e Florida, ora ha una visione di buon senso e non richiede trasporti di paglia per creare una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza. In Texas, il problema non si pone poiché il diritto di sopravvivenza è creato da un accordo separato anziché da unità di titolo.
