I prestiti per condomini sono molto simili ad altri finanziamenti immobiliari residenziali. Tutto inizia con una proprietà, mutuatario e creditore, e tutto finisce, se tutto va bene, con un prestito chiuso e appena acquistato o rifinanziato proprietà.
Ecco una guida a ciò che i mutuatari devono sapere su come acquistare e finanziare condomini:
Che cosa costituisce un condominio?,
Case unifamiliari, condomini, duplex, triplex e fourplexes in genere sono classificati come uno-a-quattro unità di proprietà, o uno a quattro. Le proprietà che hanno cinque o più abitazioni sono classificate come condomini o abitazioni multifamiliari.,
Un prestito per un duplex, triplex o fourplex non differisce molto (se non del tutto) da un prestito per una casa indipendente, ma i prestiti per proprietà più grandi comportano “una sottoscrizione un po’ diversa, una qualifica un po ‘più alta”, afferma Dan Borland, responsabile dell’ufficio per il settore immobiliare commerciale a Wells Fargo
Come qualificarsi
Una differenza è che prima di un prestito appartamento è approvato il creditore potrebbe prendere in considerazione informazioni più qualitative per cercare di capire l’esperienza del mutuatario come proprietario di un immobile in affitto o manager.,
“Esamineremo il candidato e diremo,’ Che cosa ha quella persona di proprietà e qual è stata la loro esperienza di gestione raccolta affitto, gestione di proprietà e la gestione di un progetto di quelle dimensioni?”Dice Borland.
Il punteggio di credito del mutuatario, il reddito e le dichiarazioni dei redditi personali e aziendali saranno considerati insieme alle dichiarazioni operative di due anni e un rotolo di affitto corrente per la proprietà.,
una delle più importanti proprietà metriche sono:
- operativo Netto reddito: Il reddito annuo, meno spese di un immobile genera dalle sue operazioni
- Debito di copertura del servizio: la Misura del flusso di cassa relativo al debito obblighi di pagamento
- Prestito-to-value (LTV) rapporto: Una misura dell’importo del prestito rispetto al valore della proprietà
“La proprietà è al servizio del proprio debito in un confortevole margine,” Borland dice.,
I mutuatari che hanno bisogno di maggiore flessibilità potrebbero voler rivolgersi a una piccola banca, dice Blake Kreutz, ufficiale di prestito commerciale presso la County Commerce Bank di Ventura, in California.
“In genere cerchiamo un acconto del 30% e il punteggio di credito è importante, ma non è un rompicapo”, afferma Kreutz. “Se qualcuno è più forte in un’area e più debole in un’altra, possiamo aggirare questo problema.”
Proprietà ad uso misto e parzialmente occupate
Le proprietà ad uso misto possono essere classificate come commerciali o residenziali, a seconda in parte delle proporzioni di ciascun uso., Una configurazione tipica di molti appartamenti su alcuni negozi è trattata come un prestito appartamento.
“Se è 50-50 o c’è molto più commerciale, la sottoscrizione cambia e diventa una struttura un po ‘più conservativa”, dice Borland.
I condomini che sono liberi o solo parzialmente occupati possono essere finanziati; tuttavia, il prestito potrebbe essere a breve termine e avere un tasso variabile con l’aspettativa che sarebbe sostituito con un finanziamento a lungo termine una volta che la proprietà è stata stabilizzata.,
Se gli affitti non supportano il debito, il flusso di cassa del mutuatario potrebbe aiutare; tuttavia, “ci vorrebbe un mutuatario piuttosto forte per sostenere un intero edificio con un mutuo su di esso”, dice Kreutz.
Conforme o portafoglio?
Come uno-a-quattro prestiti, prestiti appartamento sono disponibili in tipi standardizzati che i creditori possono vendere a Fannie Mae o Freddie Mac e tipi personalizzati, noti come prestiti di portafoglio, che i creditori tengono sui propri libri.
I prestiti standardizzati o conformi hanno in genere un tasso di interesse leggermente inferiore, ma le linee guida sono più rigide.,
Termini e tipi di prestito
I prestiti per appartamenti possono essere a lungo termine (25 o 30 anni) o a breve termine (cinque, sette o 10 anni).
I tassi di interesse possono essere fissi, variabili o ibridi, che iniziano fissi e quindi reimpostati o diventano variabili dopo un periodo di tempo specificato.
I prestiti a breve termine possono essere rinnovati o rifinanziati alla fine del periodo iniziale, anche se il tasso di interesse probabilmente si adeguerà e potrebbero essere coinvolte alcune commissioni.
“Quando il prestito matura, il tasso probabilmente cambierà”, dice Kreutz. “Potrebbe essere fissato per tre o cinque anni e poi regolare ad un certo punto., Probabilmente stai andando ad avere a che fare con almeno un cambio di tasso in tutto quel periodo di tempo.”
Importo del prestito
La maggior parte dei finanziatori offrono prestiti appartamento da million 1 milione o million 2 milioni fino a molti milioni. LTVs top fuori a 70 o 75 per cento, il che significa che il mutuatario ha bisogno di un acconto del 25 o 30 per cento per comprare (o che molto patrimonio netto di rifinanziare). Un LTV inferiore di solito ottiene un tasso inferiore.,
Commissioni
I mutuatari in genere pagano una tassa di origine del prestito e i consueti costi di chiusura, inclusi i costi di valutazione, titolo e deposito a garanzia, oltre alle spese per qualsiasi ispezione, rapporti di due diligence ambientali o di altro tipo. Assicurazione di proprietà è un must. L’assicurazione contro le inondazioni sarà richiesta se la proprietà si trova in una zona di inondazione designata dal governo.
Proprietà
La maggior parte degli acquirenti acquista un condominio attraverso una società a responsabilità limitata o LLC.
“È molto raro che un individuo abbia il titolo nel proprio nome”, dice Borland. “Di solito è una LLC.,”
le LLC fanno ciò che il loro nome implica: limitare la responsabilità.
“La maggior parte dei mutuatari possiede le proprie proprietà separate tutte nella propria entità per scopi speciali, o SPE”, dice Borland. “Lo fanno quindi se una proprietà ha un problema, (come) un incidente di scivolamento e caduta, non può sanguinare in altre attività (del proprietario).”
Un altro livello di complessità che potrebbe essere richiesto per un prestito di appartamento molto grande è l’entità di fallimento-remote del singolo bene, che protegge la proprietà dal fallimento personale del mutuatario e dai fallimenti delle sue altre proprietà.,
“Il bene è protetto per noi”, spiega Borland, “quindi nel caso in cui smetta di pagare gli interessi sul nostro prestito, possiamo perseguire la preclusione sul nostro edificio e non ci interessa che tu e le tue altre entità abbiate presentato fallimento.”
Penalità di pagamento anticipato
Alcuni prestiti di appartamenti hanno una penalità di pagamento anticipato nota come mantenimento del rendimento. Se il mutuatario paga tutto o una gran parte del prestito, il creditore applica una formula per determinare quanto il mutuatario deve pagare per compensare l’interesse rinunciato.
Altri prestiti appartamento hanno uno schema di pagamento anticipato noto come un passo verso il basso., Il formato 3-2-1 è un esempio.
Borland spiega, ” Se si paga il prestito fuori nel primo anno, si deve il 3 per cento dell’importo prepagato. Secondo anno, è il 2 per cento. Anno tre, è 1 per cento. A partire dal quarto anno, al mese 37 o dopo, si arriva a pagare con zero pagamento anticipato.”
Lo stesso schema potrebbe essere applicato con un formato 5-4-3-2-1.
“È sicuramente una buona cosa chiedere e cercare di negoziare”, dice Kreutz.
Assunzione
Alcuni prestiti appartamento sono assumibili, il che significa che un nuovo mutuatario può prendere in consegna il prestito del mutuatario originale., Un’ipotesi può essere utilizzata per vendere una proprietà ed evitare una penalità di pagamento anticipato.
“Le stesse linee guida di credito imposte al mutuatario originale sarebbero imposte al mutuatario in entrata”, dice Borland. “Se così approvato, quel mutuatario godrebbe del resto dei termini e delle condizioni del prestito che viene assunto.”
Non tutti i prestiti sono assumibili, quindi i mutuatari dovrebbero chiedere se un prestito ha questa caratteristica.
Recourse, prestiti non recourse
Se il prestito è “full recourse”, il creditore può sequestrare i beni personali del mutuatario (o del garante) se il prestito non viene rimborsato., Se è nonrecourse, unica opzione del creditore per soddisfare il prestito in default è quello di precludere e prendere la proprietà.
“Un prestito senza corso avrebbe un prezzo un po’ più alto perché la banca sta prendendo un po ‘più di rischio, quindi i tassi sono più alti”, dice Borland.
Documentazione
Una volta presa la decisione di richiedere un prestito, il mutuatario deve fornire al creditore tutte le informazioni di cui ha bisogno per prendere una decisione, afferma Frank Barefield, Jr., presidente di Abbey Residential, una società di Birmingham, Alabama, che possiede 8.500 unità abitative in Alabama, Texas e Florida.,
Invece di forzare il creditore per estrarre le informazioni pezzo per pezzo, Barefield prepara un pacchetto di 30 o 40 pagine che è stato progettato per fornire il creditore con tutte le informazioni di cui hanno bisogno sulla proprietà.,dai concorrenti proprietà
“voglio fornire esattamente le informazioni che qualcuno ha bisogno,” Barefield dice., “Non troppo e non troppo poco.”
Immagine: iStock (Gesundheit)
