las IRA son la oportunidad más pasada por alto en bienes raíces. Déjame explicarte.
primero, Hay más de 9 billones de dólares en cuentas IRA en los EE.UU. este número es asombroso y hace que las IRA sean una de las secciones más grandes de efectivo invertible en el mundo. Source, Investment Company Institute & Federal Reserve Board. Pero, ¿qué tiene esto que ver con los bienes raíces?, Bueno, contrariamente a la creencia popular, Las ira siempre han sido capaces de invertir y poseer bienes raíces. Pueden poseer alquileres unifamiliares, o propiedades flip, o poseer LLC que poseen bienes raíces multifamiliares o comerciales. También pueden invertir como prestamista privado en bienes raíces.
en este punto de la IRA y la conversión de bienes raíces. Normalmente me preguntan, ¿por qué nunca he oído hablar de esto antes? Bueno, los principales proveedores de IRA generalmente han encontrado que los bienes raíces son «administrativamente inviables», ya que se necesita más trabajo para manejar y administrar que una acción que cotiza en bolsa o REIT., En otras palabras, las compañías de corretaje y seguros que administran la mayoría de las cuentas IRA restringen sus cuentas IRA a well bueno the las cosas que venden como acciones que cotizan en bolsa, fondos mutuos y anualidades. Siempre ha sido capaz de poseer bienes raíces en una IRA, pero ha habido pocos custodios de IRA que lo permiten y, como resultado, no es tan ampliamente conocido como debería ser. Esto ha ido cambiando en las últimas décadas a medida que se ha extendido la conciencia.
¿qué tipo de bienes raíces puede poseer una IRA?
Las ira pueden poseer propiedades de alquiler unifamiliares. Las IRA pueden poseer propiedades que se invierten con fines de lucro., Las IRA pueden invertir en pequeñas empresas privadas que poseen propiedades comerciales o propiedades multifamiliares con otras personas O Ira. Las IRA pueden poseer opciones en bienes raíces. Y las IRA pueden prestar dinero asegurado a otros inversionistas de bienes raíces como inversionistas privados o prestamistas de dinero duro. Sin embargo, no puede comprar bienes raíces para uso personal o para uso de ciertos miembros de la familia descalificados. Los activos propiedad de su cuenta IRA deben mantenerse con fines de inversión.
en suma, cualquier propiedad inmobiliaria con fines de inversión puede ser propiedad de una IRA., La ley tiene muy pocas restricciones sobre los activos propiedad de una cuenta de jubilación. De hecho, los únicos activos de inversión restringidos para las cuentas IRA son el seguro de vida, los artículos coleccionables (por ejemplo, arte, automóviles antiguos) y las acciones de s-corporation. IRC 408 (m); IRC 408(a) (3); IRC § 1361 (b) (1) (B). Por lo tanto, todos los bienes raíces de inversión son un juego justo para las IRA.
para poseer bienes raíces con una IRA, debe establecer lo que se llama una IRA autodirigida y transferir los fondos de su proveedor de IRA actual (o empleador anterior 401(k)) al proveedor de «IRA autodirigida»., Hay muchas compañías que ofrecen este tipo de cuentas, como mi propia compañía, IRA dirigida y compañía fiduciaria dirigida.
¿qué es una IRA autodirigida?
una IRA autodirigida es una IRA que puede invertir en cualquier inversión permitida por la ley. Los bienes raíces son la inversión más común para IRA autodirigidas, pero también se pueden invertir en empresas emergentes, fondos de capital privado, fondos de capital de riesgo, metales preciosos e incluso cripto-moneda. Vamos a centrarnos en bienes raíces sin embargo.
hay algunos problemas críticos a considerar al comprar bienes raíces con una IRA.,
la IRA posee la propiedad, no usted personalmente
repasemos un alquiler de bienes raíces o una propiedad que planea cambiar con la IRA. El contrato de compra para comprar los bienes raíces debe estar a nombre de la IRA y la escritura de la propiedad estará a nombre de la IRA. Los fondos de la IRA, incluido el depósito de Arras, provendrán de la cuenta de la IRA. Tenga en cuenta que el propietario de la cuenta IRA no está comprando la propiedad, por lo que el contrato no debe estar a su nombre personal ni se deben usar los fondos personales del propietario de la cuenta IRA. Las cuentas IRA se mantienen a nombre del custodio de una cuenta IRA., Entonces, por ejemplo, si su IRA está con mi compañía, IRA dirigida & compañía fiduciaria dirigida, la titulación de su IRA sería dirigida compañía fiduciaria FBO John Doe IRA. Que es el nombre del comprador en el contrato y es el nombre en el título de la propiedad.
los costos y gastos de mejora de la propiedad de la IRA deben ser pagados por su IRA y no personalmente por el propietario de la IRA. Por el contrario, cuando hay ingresos de alquiler en la propiedad o cuando la propiedad se vende por una ganancia, entonces ese ingreso vuelve a la IRA., Ahora, una de las grandes ventajas de invertir con una IRA es que no hay impuestos cuando la IRA hace dinero. Eso funciona con la compra y venta de acciones para obtener ganancias, así como la compra y venta de bienes raíces para obtener ganancias. En consecuencia, los ingresos de alquiler y los ingresos cuando vende la propiedad no son imponibles. Si esta es una IRA tradicional, entonces el dinero sale con impuestos diferidos al momento de la jubilación y usted paga impuestos a medida que lo extrae. Pero si se trata de una Roth IRA, entonces el dinero sale libre de impuestos en retirement…so ponga sus mejores ofertas de bienes raíces en su cuenta Roth IRA., Pero recuerde, incluso la IRA tradicional crece con impuestos diferidos con todos los ingresos acumulándose y creciendo hasta la jubilación.
evite transacciones prohibidas
al auto-dirigir su cuenta de retiro, debe estar al tanto de las reglas de transacciones prohibidas que se encuentran en IRC 4975. Estas reglas restringen con quién puede realizar transacciones su cuenta, no qué tipo de inversión puede poseer su cuenta. En resumen, las reglas de transacciones prohibidas restringen su cuenta de jubilación de participar en una transacción con alguien que es una persona descalificada a su cuenta., Una persona descalificada para una cuenta de jubilación incluye al propietario de la cuenta, su cónyuge, hijos, padres y ciertos socios comerciales. Así, por ejemplo, su cuenta de jubilación no podría comprar una propiedad de alquiler que es propiedad de su padre, ya que una compra de la propiedad sería una transacción con alguien que está descalificado a la cuenta de jubilación (por ejemplo, padre). Del mismo modo, usted no podría comprar una propiedad de alquiler de un tercero y luego alquilar a su hijo ya que su hijo es una persona descalificada., Por otro lado, su cuenta de jubilación podría comprar bienes raíces de su primo, amigo, hermana o un tercero, ya que estas partes no son personas descalificadas bajo las reglas.
una transacción prohibida también puede surgir si hay Auto-negociación donde el propietario de la IRA o los miembros de la familia descalificados se benefician personalmente o ganan dinero con las inversiones de ira. Por ejemplo, si usted es un agente/corredor de bienes raíces y su IRA compra bienes raíces, no puede recibir la comisión del agente del comprador, ya que eso resultaría en un beneficio financiero para usted personalmente., Tendría que renunciar a este cargo y reducir el precio de compra o tener a otra persona que represente a la IRA.
si una cuenta IRA participa en una transacción prohibida, toda la cuenta IRA involucrada se considera distribuida y ya no es una cuenta IRA. Los impuestos y posibles penalizaciones por retiro anticipado se aplican bajo las reglas de distribución normales.
Use una LLC propiedad de IRA (también conocida como IRA/LLC o IRA de control de chequera)
muchos propietarios de cuentas de jubilación autodirigidas, particularmente aquellos que compran bienes raíces, usan una LLC propiedad de IRA como el vehículo para mantener los activos de sus cuentas de jubilación., Bajo la estructura IRA / LLC, la IRA típicamente posee la LLC 100% Y LA LLC a su vez posee los bienes raíces, por lo que, en lugar de comprar bienes raíces y poseerlos directamente a nombre del custodio de la IRA, su IRA invertiría y poseería una LLC y la LLC a su vez sería propietaria de los bienes raíces.
la IRA/LLC generalmente es administrada por el propietario de la IRA. Bajo la estructura, la IRA posee todas las unidades de Membresía / propiedad de la LLC, pero el propietario de la IRA puede servir como gerente de la LLC. Gerente de una LLC es como el presidente de una corporación. El gerente puede firmar por la LLC y puede actuar en nombre de la LLC., Como gerente de la LLC, el propietario de la IRA establecería una cuenta de cheques bancaria de la LLC y los fondos de la IRA se invertirían y depositarían en esa cuenta de cheques comercial de la LLC. Debido a que la IRA está financiando todos los dólares de inversión en la LLC, la IRA posee el 100% de la LLC.
ahora, LA LLC se financia con el efectivo de la IRA y el propietario de la IRA es el gerente de la LLC. El propietario de la IRA puede decidir cuánto efectivo invertir en la LLC de la IRA dependiendo de los bienes raíces que están planeando comprar con la IRA / LLC., Cuando las ofertas de compra de bienes raíces se hacen con una IRA / LLC, LA LLC es el comprador en el contrato de compra de bienes raíces y el depósito de Arras y los fondos finales para cerrar la propiedad provendrían de la cuenta de cheques del Banco LLC. El propietario de IRA, como gerente de la LLC, firma el contrato de compra de bienes raíces y tiene el control de la cuenta de cheques bancaria de la LLC y puede firmar cheques o enviar cables para la cuenta de la LLC. Tenga en cuenta que la LLC es propiedad del 100% de la IRA y los fondos de la LLC no se pueden usar para fines personales y no se pueden usar para pagar al propietario de la IRA., Si alguna vez desea tomar dinero de la IRA/LLC, debe enviar dinero de la cuenta bancaria de la LLC a la IRA (ya que la IRA es propietaria de la LLC) y luego tomar una distribución de la IRA.
y, por último, los documentos de IRA/LLC son únicos y la mayoría contienen disposiciones de IRA en las secciones de acuerdo operativo y suscripción de LLC. Como resultado, debe usar un abogado que esté familiarizado con IRA/LLCs ya que muchos custodios de IRA que permiten IRA/LLCs requieren un abogado o CPA para firmar los documentos., Mi bufete de abogados, Kkos Lawyers, ha estado redactando IRA / LLCs por más de 12 años y cobra una tarifa plana de 8 800 más los honorarios de presentación del estado. Hay estructuras IRA / LLC más complejas que involucran múltiples ira (por ejemplo, cónyuges u otros inversores) y o combinaciones de ira e individuos, y esas estructuras se denominan IRA/LLC de múltiples miembros y generalmente cuestan más su configuración.
¿cómo obtener correctamente un préstamo hipotecario con su IRA?
Su IRA, O IRA/LLC, puede obtener un préstamo hipotecario cuando compra bienes raíces, pero necesita saber dos cosas antes de hacerlo.,
primero, el préstamo debe ser sin recurso al propietario de la IRA ya que las reglas con respecto a las IRA no permiten que el propietario de la IRA sea personalmente responsable del préstamo o que extienda crédito personalmente a la IRA. Bajo un préstamo sin recurso, el banco presta dinero a la IRA, O IRA/LLC, y obtiene una escritura de FIDEICOMISO o hipoteca contra la propiedad que garantiza el préstamo. En caso de incumplimiento, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y recuperar la propiedad, pero no puede ir tras la IRA o el propietario de la IRA por cualquier deficiencia en el préstamo., Debido a que la capacidad del prestamista para cobrar se limita a la propiedad en la que prestaron, los bancos que prestan a ira requieren una cuota inicial del 30-40%. Hay varios bancos que se especializan en estos préstamos sin recurso a ira y un propietario de IRA se sirve mejor mediante el uso de un banco o prestamista privado que proporciona rutinariamente este tipo de préstamos sin recurso.
en segundo lugar, hay un impuesto llamado impuesto sobre la renta financiado por deuda no relacionada («UDFI») que se aplica a una IRA cuando la IRA aprovecha sus dólares de inversión con deuda., Esencialmente, el IRS gravará los ingresos de la deuda invertida, dejando el porcentaje del acuerdo atribuido a la inversión en efectivo IRAs no sujeto a impuestos. Entonces, por ejemplo, digamos que su IRA compró una propiedad de alquiler por $100k con la IRA poniendo cash 40K en efectivo y obteniendo un préstamo sin recurso por 6 60k. para el IRS, el 40% de este Acuerdo son los fondos de IRA y el 40% de los ingresos no está sujeto a impuestos, mientras que el otro 60% no es fondos de IRA y ese 60% está sujeto a impuestos. El impuesto sobre este 60% es impuesto UDFI. La tasa de impuesto sobre UDFI es la tasa de impuesto de FIDEICOMISO que alcanza un máximo del 34% en los ingresos por alquiler., Esto es después de los gastos, por supuesto; que los gastos incluyen la depreciación.
en la venta de la propiedad, el IRS le permite utilizar la tasa de impuesto sobre las ganancias de capital para el impuesto UDFI para que pueda pasar de la tasa del 34% a la tasa máxima de ganancias de capital a largo plazo del 20%. Ahora técnicamente, UDFI es una forma de impuesto UBIT discutido a continuación. Pero se aplica de una manera muy diferente, cuando hay deuda, así que lo explico por separado.,
muchos inversores IRA autodirigidos solo comprarán bienes raíces con efectivo en su IRA y no se molestarán con un préstamo sin recurso y la carga impositiva UDFI, mientras que otros ven el impuesto UDFI como un costo de hacer negocios y ven la deuda como una herramienta para comprar más propiedades y, por lo tanto, aumentar los rendimientos generales. Tenga en cuenta que el impuesto UDFI solo se debe a los ingresos netos de alquiler o ganancia neta en la venta y esto es después de los gastos de propiedad y los gastos de depreciación.
tenga cuidado con el impuesto sobre la renta de empresas no relacionadas (UBIT)?
hay un impuesto que se puede aplicar a los ingresos de una IRA llamado impuesto sobre la renta de negocios no relacionados («UBIT»)., Por lo general, cuando pensamos en ira, no esperamos que haya impuestos sobre los ingresos y este es el caso. Sin embargo, hay algunas situaciones en las que las IRA tendrán que pagar impuestos sobre los ingresos que generan. Estas situaciones fiscales surgen cuando los ingresos que se obtienen se consideran «ingresos comerciales» (también conocidos como ingresos ordinarios) en contraposición a los ingresos de inversión. La mayoría de los ingresos de bienes raíces están automáticamente exentos de UBIT. Los ingresos exentos de UBIT incluyen los ingresos de alquiler de bienes raíces, los ingresos por ganancias de capital cuando vende bienes raíces y los ingresos por intereses cuando presta dinero en bienes raíces. IRC 512., Así que vamos a repasar las situaciones comunes donde el impuesto UBIT es generalmente debido.
en primer lugar, está el caso de deuda mencionado anteriormente que causa UDFI. UDFI es una forma de UBIT y se aplica a los beneficios atribuibles a la deuda implicada.
en segundo lugar, si la IRA está realizando actividades de desarrollo inmobiliario, o de lo contrario se invierte en proyectos inmobiliarios que crean ingresos ordinarios que tendrá que pagar el impuesto UBIT sobre las ganancias. Los ingresos de desarrollo de bienes raíces que son ingresos ordinarios en la naturaleza, a diferencia de las ganancias de capital a largo plazo, causarán UBIT para la IRA., Es posible hacer el desarrollo de bienes raíces con una IRA y mantener la propiedad para fines de inversión. Si se realiza un desarrollo inmobiliario y la propiedad se mantiene para la inversión, entonces el IRA evitaría el impuesto UBIT. Dicho esto, debe consultar cuidadosamente con su abogado de impuestos o CPA sobre los detalles de su estrategia y si UBIT se aplicaría.
La última situación en la que UBIT puede aplicarse es cuando volteas varias propiedades con tu IRA en un año., Dado que la mayoría de las transacciones de fix and flip son de naturaleza a corto plazo (menos de un año), los propietarios de IRA deben tener cuidado de no hacer demasiados flips con su IRA en un año, ya que se puede considerar que la IRA está en el negocio de los bienes raíces. Si se considera que la IRA está en el negocio de bienes raíces, entonces los ingresos que la IRA obtiene de los giros estarán sujetos a UBIT. Si la IRA está cambiando una o dos propiedades al año, no tiene que preocuparse de que la IRA se considere en el negocio de bienes raíces., Sin embargo, si la IRA está cambiando más de un par de propiedades al año, debe consultar a su abogado de impuestos o CPA sobre los detalles exactos de sus inversiones ira.
si su IRA está sujeta a UBIT, entonces la IRA presenta su propia declaración de impuestos separada llamada 990-T y la IRA paga el impuesto adeudado. Esta declaración es independiente de la declaración de impuestos personal del propietario de la IRA. El 990-T es responsabilidad del propietario de la IRA y no es algo que generalmente prepare su custodio de IRA autodirigido. Tendrá que contratar a un abogado de impuestos, CPA o contador para preparar y presentar el 990-T., O puede completarlo por su cuenta, pero es un retorno muy técnico y hay poca orientación sobre cómo debe prepararse para una IRA.
Resumen
Estas reglas pueden parecer un poco extranjeras y abrumador al principio. Pero me gusta decir que aprender a auto-dirigir su IRA es como aprender un nuevo juego de mesa. No es que las reglas del juego de mesa sean complicadas. Más bien, es algo que necesitas aprender primero antes de tocar y mover piezas. Cuando jugamos un nuevo juego de mesa, primero leemos el libro de reglas, o jugamos con alguien que ya conoce el juego., Por lo tanto, como jugar un juego de mesa, Lea sobre el tema y considere mi libro, el manual de IRA autodirigido, o juegue el juego con otros que conocen las reglas (por ejemplo, un abogado, CPA, asesor u otro inversor). Después de haber auto-dirigido correctamente su IRA en bienes raíces una vez, tendrá las reglas abajo y es el mismo juego cada vez thereafter…at al menos hasta que el Congreso cambie las reglas del juego. Y si lo hacen, actualizaré mi Reglamento.
