al igual que gran parte del Estado, el Condado de San Diego nunca se recuperó completamente de la recesión y la crisis financiera de 2008 antes de que la recesión, el colapso financiero y la pandemia azotaran a la región en 2020.
la construcción residencial todavía tiene que ganar mucho impulso en San Diego, retrocediendo considerablemente en 2019. La construcción Multifamiliar ha experimentado más inicios que la construcción residencial unifamiliar (SFR). Espere que el cambio de demanda de SFR a alquileres continúe, inyectando crecimiento en la construcción multifamiliar en los próximos años, alcanzando un máximo alrededor de 2022-2023.,
sin embargo, la respuesta económica a la COVID-19 y la recesión subyacente han causado pérdidas de empleo récord en 2020, que se están recuperando gradualmente. San Diego ya ha experimentado una ligera reducción en el volumen de ventas, y es probable que continúe bajando y bajando en 2021-2022. La desaceleración de las ventas típicamente significa que los precios también se enfriarán, pero las tasas de interés récord de hoy han maximizado el poder adquisitivo del comprador y han inflado los precios de las casas., A medida que nos adentramos más en la recesión, esperamos ver el volumen de ventas de las casas y la caída de los precios, arrastrados por la próxima ola de ventas en dificultades, para ni siquiera comenzar una recuperación consistente hasta alrededor de 2023.
vea los gráficos a continuación para la actividad actual y los pronósticos para el mercado de la vivienda de San Diego.
actualizado el 2 de diciembre de 2020. Copia original publicada en marzo de 2013.,478e4b»>
*first tuesday’s projection is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year.,
se cerraron 40,100 ventas de casas en San Diego durante 2019, lo que equivale a 500 casas más vendidas que en 2018. Para una perspectiva, este aumento del 1% todavía deja a San Diego 50% por debajo de las cifras de ventas máximas de 2003.
el volumen de ventas de las casas en el Condado de San Diego vio su último aumento significativo en 2015, que fue 12% más alto que 2014. Este impulso se debió en parte a las tasas hipotecarias más bajas en 2015 y a la recuperación de empleos relativamente rápida de la zona. Desde entonces, el volumen de ventas se mantuvo a una tasa relativamente plana a baja. A partir de septiembre de 2020, el volumen de ventas de San Diego hasta la fecha está 1% por debajo del año anterior.,
el volumen de ventas a lo largo de la última década puede atribuirse a la falta de usuarios finales Que aún no han regresado al mercado en cantidades significativas. El volumen total de ventas en 2016 fue solo un 1% Por encima de 2015. El volumen de ventas se desaceleró en 2017, tras el aumento de las tasas hipotecarias a finales de 2016. Esta desaceleración continuó en 2018, con un volumen de ventas de 2018 un 7% por debajo del año anterior. El volumen de ventas se mantuvo estable en 2019.
el pronóstico para el volumen de ventas de las casas en 2020-2021 es una disminución adicional., Las pérdidas de empleo derivadas de la recesión y el nuevo coronavirus (COVID-19) han sacado del mercado a muchos aspirantes a compradores y vendedores de viviendas. Después de que el volumen y los precios bajen en 2021-2022, los compradores de vivienda regresarán en mayor número para impulsar el mercado de la vivienda a su próxima recuperación, que se espera comience alrededor de 2023.,
Turnover rates are up: good for sales
Chart update 09/08/20
| 2018 | 2017 | 2016 | |
| San Diego County homeowner turnover rate | 7.6% | 9.4% | 9.,0% |
|
el Condado de San Diego arrendatario tasa de rotación |
22.5% | 23.6% |
21.5%
|
El porcentaje del Condado de San Diego propietarios y a los inquilinos que se trasladó en el año 2018 se cayó desde el año anterior. Esta tendencia se hace eco de otras regiones del Estado, que vieron disminuir la facturación en 2018 tras un breve estallido en 2017., Las tasas de rotación de propietarios e inquilinos siguen estando muy por debajo de los niveles anteriores a la recesión.
las tasas de rotación más bajas son indicativas de hogares con problemas de efectivo que simplemente no pueden permitirse mudarse, ya sean propietarios o inquilinos. Cuando la rotación es baja, el volumen de ventas de las casas se ve obstaculizado.
mientras que las tendencias son similares al resto del Estado, la magnitud de la disminución en la tasa de rotación en el Condado de San Diego no ha sufrido tanto en comparación con el resto del Sur de California., Esto se debe en parte a una mejor perspectiva de empleo y a la gran población militar de San Diego, que tradicionalmente experimenta una alta rotación. Los agentes pueden obtener una «entrada» con esta población al familiarizarse con los diversos beneficios disponibles para los inquilinos militares y propietarios de viviendas, como las hipotecas garantizadas por la administración de Veteranos (VA) y CalVet, y luego anunciarse como expertos.,e
Foreclosure of service members’ property prohibited during nine months after service
Homeownership rebounds from bottom
Chart update 12/02/20
| Q3 2020 | Q2 2020 | Q3 2019 | |
| San Diego County homeownership | 61.,5% | 56.5% | 61.0% |
la tasa de propietarios de vivienda siguió la tendencia general a nivel estatal y nacional de disminución en los años posteriores al auge del Milenio, tocando fondo en 2016 en 50.7%. En contraste, la propiedad de vivienda alcanzó un máximo de 63% en 2006 en el Condado de San Diego.
La tasa de propietarios de vivienda en el Condado de San Diego ha sido históricamente comparable con el resto del Estado, aproximadamente cuatro puntos porcentuales por encima del promedio estatal al tercer trimestre de 2020, en 61.5%., A medida que los precios de las casas se ajustan a la baja en 2020-2021 debido a la disminución del volumen de ventas de las casas, la tasa de propietarios de vivienda no aumentará significativamente hasta que los compradores recuperen la confianza en el mercado de la vivienda, regresando en mayor número en los años posteriores a 2022.,»>
The price of low-tier housing in San Diego County skyrocketed after the latter half of 2012., 2015 experimentó otro aumento de precios, debido al impulso dado por la disminución de las tasas hipotecarias a lo largo de 2015 y 2016. Las tasas hipotecarias más bajas liberan más del pago mensual de la hipoteca de un comprador para destinarlo a un principal más grande. Por lo tanto, los altos precios de las casas de San Diego continuaron encontrando combustible a partir del aumento del poder adquisitivo de los compradores.
pero en 2018, Los aumentos de los precios de las viviendas disminuyeron bruscamente en reacción a la desaceleración de las ventas y el aumento de las tasas de interés, que comenzaron a finales de 2017. Desde entonces, los precios de las casas han vuelto a subir, pero hoy carecen del apoyo fundamental del volumen de ventas de las casas para continuar., El ritmo anual de aumento es ahora solo del 5%, inferior al de los últimos años, cuando el aumento anual promedio fue de alrededor del 10%.
Los informes precisos de los precios de las casas se ejecutan aproximadamente dos meses atrás de los eventos actuales. Incluso cuando están atrapados, los precios pegajosos tienden a persistir varios meses después del momento en que el volumen de ventas de las casas comienza a disminuir. A partir de marzo de 2020, la volatilidad económica y las órdenes de alojamiento en el lugar causaron que el volumen de ventas de las casas disminuyera drásticamente. Sin embargo, las tasas de interés históricamente bajas han proporcionado un impulso para el poder adquisitivo del comprador, que ha sostenido los precios de las viviendas hasta el momento.,
en 2021, los precios de las viviendas comenzarán a sentir el impacto de las pérdidas de empleo récord y los meses de inventario moroso acumulado, dirigidos a la ejecución hipotecaria al vencimiento de la moratoria de ejecución hipotecaria en 2021. La tendencia general de los precios de las viviendas para los próximos dos años será a la baja, como resultado de la pérdida de empleos y la caída del volumen de ventas. Al igual que durante la recesión de 2008, la caída en el volumen de ventas y los precios primero será más volátil en la costa, antes de extenderse hacia las áreas interiores.,ego County single family residential (SFR) starts
San Diego County multi-family starts
Residential construction starts continued to slow in 2019, declining 6% for single family residential (SFR) starts and 22% for multi-family starts., Hasta 2018, la recuperación se había concentrado en inicios multifamiliares, debido al aumento de la demanda de viviendas de alquiler experimentado durante esta recuperación. Alimentando este aumento de la demanda de alquiler son:
- Un cambio de la demanda de la vida suburbana a la vivienda en la ciudad por parte de la generación más joven de compradores de vivienda, la generación y (Generación Y);
- Una mayor resistencia a la propiedad de la vivienda después del desplome de la vivienda; y
- las mayores barreras a la propiedad de la vivienda debido al retorno de los fundamentos de los préstamos hipotecarios que endurecieron los préstamos hipotecarios.,
hoy en día, la tendencia general para la construcción de SFR comienza en el Condado de San Diego todavía está muy por debajo de los números de 2002-2004. El próximo pico en la construcción de SFR comenzará probablemente alrededor de 2022. Incluso entonces, es muy poco probable que los inicios de la construcción de SFR vuelvan a los números frenéticos impulsados por las hipotecas que se vieron durante el auge del Milenio.,
Historic job losses erase years of gains
Chart update 12/02/20
| Oct 2020 | Oct 2019 | annual change | |
| San Diego County employment | 1,408,100 | 1,514,600 | -7.,0% |
antes de que los usuarios finales puedan proporcionar apoyo suficiente para la recuperación de la vivienda, deberán adquirir ingresos en forma de empleos y aumentos salariales. San Diego continúa superando la recuperación de empleos del Estado, lo cual es claramente una buena noticia para la industria de la vivienda de San Diego.
a diferencia de otras partes del estado con mercados de empleo menos estables, San Diego superó el nivel de empleos mantenidos antes de la recesión de 2008 mucho antes de la recesión de 2020., Sin embargo, las pérdidas de puestos de trabajo experimentadas hasta el momento han hecho que el número de puestos de trabajo ocupados sea un 7% inferior al año anterior en octubre de 2020. Esto es ligeramente mejor que la pérdida de empleo experimentada en todo el estado, que está 7.7% por debajo de un año antes en octubre de 2020. Espere que una recesión en forma de W en los próximos meses, con Empleos en aumento y caída, no entre en una verdadera recuperación hasta 2022-2023.,
Industry employment rises slowly
Chart update 12/02/20
| Oct 2020 | Oct 2019 | annual change | |
| Real estate |
28,500
|
29,500
|
-3.,4%
|
|
Construcción |
85,900 | 89,900 |
-4.4%
|
En el sector de viviendas, trabajos de construcción, se han ido recuperado números durante la última década de la recuperación de la recesión de 2008, llegando a una recuperación completa. Del mismo modo, el número de profesionales inmobiliarios empleados se ha mantenido bajo a lo largo de la recuperación pasada, aumentando lentamente.,
en 2020, ambas industrias experimentaron un golpe a los números de trabajo. Si bien la construcción se recuperará con bastante rapidez debido a la demanda insatisfecha de vivienda, los profesionales de bienes raíces verán un repunte más lento a medida que lidien con transacciones reducidas y, en los próximos meses, precios más bajos de las viviendas. Es probable que la profesión inmobiliaria no experimente un aumento sostenido hasta que la próxima confluencia de compradores e inquilinos (miembros de la generación y y las generaciones del Baby Boom) converjan en el mercado en los años siguientes a 2022.,
Per capita income has recovered
Chart update 03/03/20
| 2018 | 2017 | Annual change | |
| San Diego County per capita income | $61,400 | $58,100 | +5.,7% |
| California ingreso per cápita | $67,000 | $63,900 | +4.9% |
El promedio de ingresos per cápita en el Condado de San Diego es de $61,400 a partir de 2018, la mayoría informó recientemente Censo del año. Esto muestra un aumento medio bastante grande de los ingresos del 5,7% con respecto al año anterior., Los ingresos tuvieron un impacto en San Diego durante la recesión de 2008, y se necesitaron tres años para que los ingresos finalmente alcanzaran los niveles de 2008.
después de tener en cuenta un aumento adicional del 10% -11% en los ingresos necesarios solo para cubrir ocho años de inflación provisional, los compradores de vivienda en 2018 solo tenían un poder adquisitivo ligeramente mayor para comprar una casa o alquilar como lo hicieron en 2008, todo lo demás permaneciendo sin cambios. El ingreso Per cápita en el Condado de San Diego es ligeramente más bajo que el promedio estatal, y supera los niveles en los valles interiores en aproximadamente un 50%.,
mientras los ingresos sigan disminuyendo en la mayoría de los sectores laborales, los precios de las viviendas y el precio de los alquileres son limitados. Esto se debe a la realidad de que los ocupantes del comprador en última instancia determinan los precios de venta en este entorno económico — los compradores solo pueden pagar tanto por una casa como sus ahorros e ingresos los califican para pagar — nada más, a menos que los prestamistas y los propietarios quieran contratar a personas más riesgosas y menos calificadas. La misma verdad fundamental también es aplicable a la capacidad de pago de los inquilinos, que en última instancia funciona para establecer el techo de las cantidades de alquiler.,
esperar que el ingreso per cápita aumente con el aumento del número de puestos de trabajo. Al considerar los empleos necesarios para cubrir el crecimiento de la población del uno por ciento anual en los años desde 2007, las cifras de empleo y los ingresos no impulsarán la demanda de nuevas viviendas adicionales significativas hasta después de la recuperación de la recesión de 2020.
