modèles de contrat de bail Commercial

contrats de bail Commercial par État

contrat de bail commercial Alabama

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contrat de bail commercial en Californie

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contrat de bail Commercial au Colorado

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contrat de bail commercial en Floride

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accord de bail commercial Géorgie

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accord de bail Commercial Hawaii

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contrat de bail commercial en Louisiane

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Maine contrat de location commerciale

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le Massachusetts Contrat de Bail Commercial

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contrat de bail commercial du Missouri

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contrat de location commerciale du Nebraska

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contrat de bail Commercial du Nouveau-Mexique

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accord de bail Commercial de Caroline du Nord

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accord de bail Commercial du Dakota du Nord

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contrat de location commerciale de L’Oregon

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Convention de bail commercial de Pennsylvanie

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Convention de bail Commercial de Rhode Island

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contrat de bail commercial en Caroline du Sud

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contrat de location commerciale du Dakota du Sud

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Tennessee Contrat de Bail Commercial

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le Texas Contrat de Bail Commercial

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Utah Contrat de Bail Commercial

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contrat de bail commercial du Vermont

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Virginie contrat de location commerciale

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contrat de bail Commercial en Virginie-Occidentale

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contrat de bail commercial du Wisconsin

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contrat de bail Commercial du Wyoming

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sommaire

1. qu’est-ce qu’un contrat de location commerciale?,
2. Types de Baux Commerciaux
   1. Brute de Location
   2. Net des contrats de Location
   3. Modifié Brute de Location
3. Comment Calculer la Location d’un local Commercial
4. des Conseils sur la Négociation d’un Bail Commercial
5. Comment Rédiger un Bail Commercial
6. Ressources Utiles

qu’est Ce qu’un Contrat de Bail Commercial?

un contrat de bail commercial est un document utilisé pour lier un locateur (locateur) et un locataire propriétaire d’une entreprise (locataire) dans un contrat de trois (3) à cinq (5) ans dans lequel le locataire d’entreprise effectuera des paiements mensuels réguliers en échange de l’utilisation de la propriété., Par rapport aux Baux résidentiels plus largement utilisés, les baux commerciaux ne sont généralement pas protégés aux yeux des lois de l’état, obligeant les parties à s’appuyer sur la négociation et les connaissances pour s’assurer qu’ils sont protégés financièrement et légalement pendant le contrat.

Types de Baux Commerciaux (3)

d’une manière générale, il existe trois (3) principaux types de baux commerciaux, qu’un locateur et le locataire peuvent entrer dans. Les « types » de location font référence à la façon dont le coût du loyer est déterminé. Les types sont « Brut », « Net (comprend trois sous-types) » ou « brut modifié ».”

1., Bail brut

• Le locataire paie un forfait tous les mois (ou durée de location).
• Moins favorable possibilité pour le propriétaire dans la plupart des scénarios.

Le Bail brut impose une responsabilité considérable au propriétaire. Si quelque chose devait arriver à la location, le propriétaire serait tenu de payer la facture. De plus, si le ou les locataires décidaient d’utiliser excessivement l’électricité, l’eau, le chauffage ou un autre service public, le propriétaire en souffrirait financièrement. Il existe des façons pour les propriétaires de travailler un bail brut à leur avantage, cependant., Un exemple est si le propriétaire a l’intention d’installer une plomberie et des toilettes économes en déchets, ou s’il prévoit de produire sa propre électricité via l’énergie solaire, éolienne ou une autre énergie alternative. En enfermant le locataire dans un loyer qui inclut le coût des services publics actuels au début du bail, puis en faisant les ajouts éconergétiques à la propriété, le propriétaire peut finir par économiser de l’argent qu’il n’aurait pas vu auparavant (parce que le locataire paierait pour les services publics).

2., Baux nets

• trois (3) types de baux nets: Triple Net (NNN), double Net (NN) et simple Net (N).
• exiger que le locataire paie des frais/honoraires supplémentaires en plus du loyer de base.
• Les Trois types exigent presque toujours que le locataire paie à la fois les services publics et les frais de conciergerie.

Pour comprendre les trois (3) types de baux nets, il faut comprendre ce que chaque net implique., Les trois filets sont les suivants:

1. impôts fonciers
2. assurance des biens
3. frais de CAM (« entretien des parties communes”)

Les Baux nets triples, le type de bail net le plus populaire, comprennent les trois (3) des coûts d’exploitation ci-dessus, obligeant le locataire à payer les taxes foncières, l’assurance et les frais d’entretien des parties communes (entretien des allées, frais administratifs, éclairage des parties communes, lavage des vitres, etc.). Un sous-type du bail triple net est le « bail triple net absolu », qui place le locataire dans une situation où il comporte tous les risques pour la propriété., Si la location a été partiellement détruit dans une tornade, par exemple, le locataire serait responsable de tous les coûts associés à la réparation.

Les Baux nets doubles exigent que le locataire paie deux (2) des moustiquaires, qui sont 1) les impôts fonciers et 2) l’assurance.

Les Baux nets individuels font payer au locataire un seul (1) des moustiquaires (en plus des services publics et des frais de conciergerie): les taxes foncières de la location.

REMARQUE: Les Baux nets obligent généralement le locataire à payer une part « au prorata” des dépenses qu’il a accepté de payer., « Au prorata » se traduit par « en portions égales », ce qui signifie que le locataire ne paiera que des dépenses égales à la quantité d’espace qu’il loue dans la propriété. Par exemple, si un locataire loue un 3 000 m2. ft bureau sur un 10,000 sq. ft building, ils ne seront facturés que trente pour cent (30%) des taxes foncières, des assurances, etc. de l’Immeuble.

3. Baux bruts modifiés

• Le « Meilleur des deux mondes” des Baux bruts et nets; Sert de forme de compromis.
• Le montant du loyer ne change pas en cas de hausse ou de baisse des coûts des services publics.,

un bail brut modifié est formé en prenant des parties du bail brut et du bail net. Lors de la négociation, un montant de location sera fixé pour toute la durée du bail. Ceci est différent d’un bail net, qui peut fluctuer en fonction de l’utilisation des services publics et d’autres dépenses d’exploitation. En résumé, Les Baux modifiés peuvent être fortement modifiés pour apaiser les deux parties à l’Accord; certains coûts de services publics peuvent être assumés par le locataire (qui autrement ne le serait pas) et vice-versa.,

Les principales étapes du calcul du loyer commercial sont les suivantes:

1. calculer les pieds carrés louables
2. déterminer le taux de location de base
3. identifier le taux de location supplémentaire pour les dépenses
4. calculer le loyer mensuel / annuel

Étape 1 – Calculer les pieds carrés louables

Voici les termes qui sont essentiels pour trouver la superficie locative d’une propriété commerciale:

— termes importants —

il y a trois paramètres importants à comprendre en termes d’identification du nombre total de pieds carrés qu’un locataire commercial serait facturé., Ils sont:

• superficie brute – toute la superficie d’une propriété commerciale. Comprend tout l’espace utilisable, les espaces communs, les couloirs et plus encore.
• pieds carrés utilisables-l’espace dans lequel le(s) locataire (s) travaille. Ne pas inclure les espaces communs.
• pieds carrés louables-comprend les pieds carrés utilisables, plus une partie du total des espaces communs de la propriété.
• facteur de charge – la valeur utilisée pour identifier les pieds carrés supplémentaires pour tenir compte des espaces communs., Les pieds carrés supplémentaires sont ensuite ajoutés aux pieds carrés utilisables pour déterminer le total des pieds carrés louables (la valeur finale).

— mesurer la propriété —

à l’aide d’une règle, le propriétaire doit mesurer chaque pièce et espace de l’ensemble de la propriété, en tenant compte des zones communes et de l’espace utilisable.

— calculer le facteur de charge —

le facteur de charge est la valeur utilisée pour déterminer le pourcentage d’espaces communs dont le locataire devrait être responsable., Une fois toutes les mesures effectuées, il s’agit d’une valeur simple à calculer:

superficie brute ÷ superficie utilisable = facteur de charge

en d’autres termes, il s’agit de la superficie totale de la propriété (y compris les murs intérieurs + extérieurs, les systèmes de CVC, etc.), divisée par la superficie louable par les locataires (à La « superficie brute » peut également être considérée comme la superficie utilisable ainsi que tous les espaces communs.,

Une fois que le locateur connaît le facteur de charge, il peut l’utiliser pour calculer le total des pieds carrés louables que le locataire serait responsable de payer. Pour calculer, il suffit au propriétaire de multiplier les pieds carrés de la location par le facteur de charge, comme indiqué:

pieds carrés utilisables (de la location/Espace) X Load Factor = pieds carrés louables

Voici un exemple utilisant les deux équations:

exemple:

un 50 000 sq.immeuble de bureaux ft avec 40 000 pieds carrés utilisables., Pour identifier le facteur de charge, le calcul ressemblerait à ce qui suit:

50 000 sq.pi ÷ 40,000 pi.ft = 1.25 facteur de charge (ou 25%)

Si un locataire cherche à louer un 10,000 sq.ft espace de bureau dans le bâtiment, le total des pieds carrés louables qu’ils paieraient serait:

10,000 sq.ft * 1,25 = 12 500 pieds carrés louables

Remarque: 25% est un facteur de charge exceptionnellement élevé; la moyenne se situe entre dix et vingt pour cent (10-20%).,

Étape 2 – Déterminer le taux de location de base

Contrairement aux pieds carrés louables, qui sont généralement immuables (bien que les méthodes de mesure puissent produire des résultats différents), le taux de location de base fluctue en fonction d’un certain nombre de variables, qui sont:

• dépenses> superficie

la mesure la plus importante pour assurer la rentabilité D’une propriété commerciale est son résultat net d’exploitation, ou « noi”., Il s’agit d’une mesure d’évaluation utilisée pour séparer les revenus et les dépenses, afin de s’assurer que le locateur comprend le loyer de base le plus bas qu’il peut facturer sans subir de perte.

la formule générale du résultat Net d’exploitation est la suivante: résultat brut D’exploitation – Charges D’exploitation. Les coûts liés à l’avis d’intention sont directement liés à la troisième (3e) étape.

Étape 3 – Identifier le taux de location supplémentaire pour les dépenses

le taux supplémentaire pour les dépenses d’exploitation dépend du type de bail utilisé pour la location de la propriété., Les principaux types de baux commerciaux sont les Baux bruts, nets et modifiés. De plus, les biens commerciaux peuvent prendre un pourcentage des ventes pour les restaurants, les magasins de détail et les entreprises similaires (en plus du loyer de base). Le crédit-bail en pourcentage aide les locataires qui, autrement, ne seraient pas en mesure de payer le loyer au début de la période de location, tout en offrant au propriétaire un revenu plus élevé plus tard (tant que l’entreprise reste en activité).,

— en savoir plus sur la location en pourcentage —

Dans un bail en pourcentage, les propriétaires ne perçoivent un pourcentage des ventes qu’une fois que le locataire a atteint un certain dollar ($) de ventes. Le montant est connu comme le point d’arrêt. Il existe deux (2) types de points d’arrêt: naturel et artificiel. Un point d’arrêt artificiel est un nombre sur lequel les parties s’entendent et n’implique pas nécessairement un calcul. D’autre part, le point d’arrêt naturel est basé sur le loyer mensuel payé au propriétaire et le pourcentage pris., Pour le déterminer, le propriétaire prendra le loyer de base mensuel de la propriété et le divisera par le pourcentage perçu. Le pourcentage le plus courant pris est de sept pour cent (7%), bien que la valeur puisse varier en fonction d’un certain nombre de facteurs.

à titre d’exemple, un loyer de base de 10 000 $avec un pourcentage de 7% serait: ~ 142 857$. Le locateur recevrait ainsi sept pour cent de tout revenu supérieur à 142 857$, en plus de recevoir le loyer de base et toute autre dépense.,

— détermination des dépenses —

comme mentionné précédemment, les dépenses dans la location commerciale sont constituées de trois (3) parties principales (également appelées les trois « filets”):

• CAMs – frais D’entretien des parties communes)
• Taxes foncières
• assurance des biens

à titre d’exemple, un bail triple net (NNN) ferait payer au locataire les taxes annuelles, frais d’entretien en plus du loyer de base. Comme pour le facteur de charge, les propriétaires ne facturent aux locataires que le coût des services publics proportionnel à la superficie qu’ils ont louée.,

Étape 4 – calculer le loyer mensuel/annuel

pour calculer le loyer total que le locataire de l’entreprise devra payer, le locateur devra ajouter le taux de location de base au taux des dépenses d’exploitation.

par exemple, si un espace de 12 500 pieds carrés a un loyer de base de 15,00/ / sq.ft et un taux de dépenses de 3$.,il du taux de ressembler à ça:

$15/SF + $3 NNN = $18 Total Taux (Annuel)

Ensuite, pour calculer le montant du loyer annuel, le taux total serait multiplié par la à louer pieds carrés (trouvé dans l’étape 1), qui serait:

de 12 500 SF * $18 = somme de 225 000 $ / année

Pour déterminer le loyer mensuel, diviser le taux annuel par période de douze (12), qui serait:

de 225 000$ ÷ 12 = $18,750 / mois

des Conseils sur la Négociation d’un Bail Commercial

« …les baux commerciaux sont plus complexes que d’un achat ou d’un accord de vente, car un contrat de location établit une relation—pas un événement unique.,– – Six Secrets de la négociation de bail Commercial

de tous les types de bail disponibles pour les propriétaires, le bail commercial est, de loin, le plus complexe et nécessite le plus de négociation. Historiquement, la négociation est en faveur du propriétaire/propriétaire, car ce sont eux qui rédigent le contrat initial. Cependant, les propriétaires devraient être prêts à faire face à une quantité importante de questions et d’objections si le locataire avec lequel ils concluent un accord est le moins du monde des affaires. Pourquoi?, Parce que le succès d’une entreprise peut être fortement influencé par les termes contenus dans le contrat (montant du loyer,autorisations accordées au locataire, qui paie pour quels services publics, etc.) Pour les propriétaires, les éléments suivants doivent être gardés à l’esprit pendant le processus de négociation:

se battre pour un bail plus long

comme tout entrepreneur chevronné le saura – les choses peuvent changer en un instant. Alors que le propriétaire d’entreprise moyen s’attend à ce que son entreprise prospère (sinon pourquoi signeraient-ils un bail?,), ils savent qu’en signant un bail plus long, ils peuvent être dans un monde de mal financier si leur entreprise échoue avec le temps restant sur le bail. C’est pourquoi les baux à court terme sont généralement préférés par les locataires. Les propriétaires, d’autre part, devraient se battre pour un bail à plus long terme. Cela leur permet de se concentrer sur d’autres questions au lieu d’avoir besoin de trouver un nouveau locataire., Si le locateur trouve un locataire qui ne bougera pas sur vouloir un bail plus court, il vaut presque toujours la peine d’offrir une diminution du loyer (dans la limite du raisonnable), de prendre un utilitaire supplémentaire, ou de permettre au locataire de sous-louer, afin de verrouiller à plus long terme.

comprendre que la baisse du loyer peut être bénéfique

face à 1) enfermer un locataire à plus long terme, 2) accepter un bail triple net, ou 3) ou accepter d’autres conditions bénéfiques (telles que la restriction de la sous-location), le propriétaire peut réduire le coût du loyer., Cependant, il est important de noter que cela ne devrait pas être fait dans des situations où le marché du logement est fort et/ou la location a beaucoup d’attention de la part des locataires potentiels.

faire appel à un avocat

pour les propriétaires qui ne sont pas habitués au processus de location, faire appel à un avocat peut être extrêmement bénéfique. Le coût de l’embauche d’un avocat peut être minime par rapport au risque que les propriétaires font face à la signature d’un contrat qui ne répond pas à leurs meilleurs intérêts. Il peut être facile de déposer une copie du bail à l’avocat avec des notes et des faits saillants demandant leur avis sur la procédure., De plus, avoir un avocat réfutant(ou donner des conseils sur) la demande (s) d’un locataire peut être tout aussi inestimable. L’avocat saura quelles conditions et conditions le propriétaire ne peut pas bouger et apprendre ce qui peut être modifié afin d’acquérir les Conditions qui profiteraient le plus au propriétaire. En bref, si le propriétaire a des doutes sur sa capacité à négocier, engagez un avocat.

Comment rédiger un bail Commercial

Étape 1 – Télécharger

commencez par télécharger le bail Commercial dans Adobe PDF, MS Word (.docx), ou le format de texte riche (.rtf).,

Étape 2 – Date&identification de la partie

entrez le jour, le mois et l’année d’entrée en vigueur du bail, suivi du nom complet du locateur et du(des) locataire (s).,

Etape 3 – La Propriété

• L’adresse complète de la propriété
• Une minutieuse description de la propriété commerciale

Etape 4 – Durée du Bail

• Date de début de la location (jour, mois et année)
• Fin de bail date (jour, mois et année)

Etape 5 – Paiements de Loyer

Entrez le plein montant annuel que le locataire sera tenu de payer, suivie par le montant des majorations mensuelles (diviser par 12)., Sous les valeurs, entrez l’adresse ou l’emplacement où les paiements doivent être livrés.,

Étape 6 – dépenses

cochez la case correspondant au type de dépenses qui seront payées par le propriétaire ou le locataire (Triple Net, brut modifié ou brut)

Étape 7 – dommages

dans le champ en surbrillance, entrez le nombre de jours que le locataire propriétaire (bailleur) de la résiliation du bail dans le cas où la propriété est endommagée par des défauts structurels, un accident ou un incendie, rendant ainsi la propriété inutilisable aux fins du locataire.,

Étape 8 – défaut

entrez le nombre de jours qui peuvent s’écouler après que le propriétaire a émis un avis avant que le propriétaire puisse résilier officiellement le bail.

Étape 9 – dépôt de garantie

inscrivez le montant en dollars du dépôt de garantie qui est dû au propriétaire le locataire avant ou pendant la signature du bail.

Étape 10 – avis

dans les espaces prévus, entrez les adresses du propriétaire et du locataire dans lesquelles tous les avis doivent être postés ou livrés.,

étape 11 – courtiers

• Si un courtier ou un agent immobilier n’a pas montré la propriété commerciale au locataire, cochez la première (1ère) case.
• si le locataire a été montré la propriété par un agent immobilier agréé, cochez la deuxième (2e) case, écrivez le nom de l’agent, l’état de la licence de l’agent et le nom de l’agence immobilière.

étape 12 – Loi applicable

entrez le nom de l’état dans lequel se trouve la propriété, dont les lois auront une influence sur le contenu du contrat de location.,

étape 13 – divulgations requises

Si le bail ne contient pas déjà les divulgations requises spécifiques de l’état, entrez-les dans les lignes fournies.

Remarque: Il est fortement recommandé qu’un avocat spécialisé dans les baux commerciaux ou un agent immobilier agréé survole le bail pour s’assurer qu’il contient toutes les dispositions nécessaires avant que les signatures ne soient enregistrées sur le contrat.

étape 14 – Date de signature

entrez la date à laquelle les parties signent le bail commercial.,

étape 15 – Signatures

dans les champs fournis, entrez:

• signature du témoin et nom imprimé
• Signature du propriétaire et nom imprimé
• signature du locataire et nom imprimé

ressources utiles

les guides et manuels suivants peuvent aider les propriétaires nouveaux et expérimentés à apprendre les tenants et les aboutissants de la location de biens commerciaux:

• modèles de factures commerciales
• Le guide de location de biens commerciaux.pdf
• Glossaire de L’Immobilier Commercial.,pdf
• Les bases: baux commerciaux.pdf
• Six Secrets pour la négociation de baux commerciaux.pdf
• méthodes utilisées dans le calcul de L’Immobilier Commercial.pdf
• Commercial-Immobilier-Tendances et Perspectives .pdf