Les IRA sont l’opportunité la plus négligée dans l’immobilier. Laissez-moi vous expliquer.
Tout d’abord, il y a plus de 9 billions de Dollars dans les comptes IRA aux États-Unis.ce nombre est stupéfiant et fait des ira l’une des plus grandes sections de liquidités investissables au monde. Source, Institut de la société d’investissement & Conseil de la Réserve fédérale. Mais qu’est-ce que avez à faire avec l’immobilier?, Eh bien, contrairement à la croyance populaire, les IRA ont toujours été en mesure d’investir et de posséder des biens immobiliers. Ils peuvent posséder des locations unifamiliales, ou des propriétés flip, ou posséder des LLC qui possèdent des biens immobiliers multifamiliaux ou commerciaux. Ils peuvent également investir en tant que prêteur privé sur l’immobilier.
à ce stade de L’IRA et la conversion immobilière. On me demande habituellement, pourquoi n’ai-je jamais entendu parler de cela avant? Eh bien, les principaux fournisseurs D’IRA ont généralement trouvé que l’immobilier était « administrativement irréalisable” car il faut plus de travail pour gérer et administrer qu’une action cotée en bourse ou une FPI., En d’autres termes, les sociétés de courtage et d’assurance qui administrent la plupart des ira limitent leurs ira à well Eh bien the les choses qu’ils vendent comme les actions cotées en bourse, les fonds communs de placement et les rentes. Vous avez toujours été en mesure de posséder des biens immobiliers dans un IRA, mais il y a eu peu de gardiens IRA qui le permettent et par conséquent, il n’est pas aussi largement connu qu’il devrait être. Cela a changé au cours des dernières décennies à mesure que la prise de conscience s’est répandue.
quel type de biens immobiliers un IRA peut-il posséder?
Les IRA peuvent posséder des propriétés locatives unifamiliales. Les IRA peuvent posséder des propriétés retournées à des fins lucratives., Les IRA peuvent investir dans de petites sociétés privées qui possèdent des propriétés commerciales ou des propriétés multifamiliales avec d’autres personnes ou des ira. Les IRA peuvent posséder des options sur l’immobilier. Et les IRA peuvent prêter de l’argent garanti à d’autres investisseurs immobiliers en tant qu’investisseur privé ou prêteur d’argent dur. Vous ne pouvez pas, cependant, acheter des biens immobiliers pour un usage personnel ou pour une utilisation par certains membres de la famille disqualifiés. Les actifs détenus par votre IRA doivent être détenus à des fins d’investissement.
en somme, tout bien immobilier détenu à des fins d’investissement peut appartenir à un IRA., La loi a très peu de restrictions sur les actifs détenus par un compte de retraite. En fait, les seuls actifs de placement restreints pour les IRA sont l’assurance-vie, les objets de collection (par exemple, les œuvres d’art, les voitures anciennes) et les actions de s-corporation. IRC 408(m); IRC 408(a) (3); IRC § 1361(b) (1) (B). Donc, tout l’investissement immobilier est un jeu équitable pour les ira.
pour posséder des biens immobiliers avec un IRA, vous devez établir ce qu’on appelle un IRA autogéré et transférer les fonds de votre fournisseur IRA actuel (ou employeur antérieur 401(k)) au fournisseur « ira autogéré”., Il y a beaucoup d’entreprises qui offrent ces types de comptes, comme ma propre entreprise, dirigé IRA et Société de Fiducie dirigée.
qu’est-ce qu’un IRA autogéré?
un IRA autogéré est un IRA qui peut investir dans tout investissement autorisé par la loi. L’immobilier est l’investissement le plus courant pour les ira autogérés, mais ils peuvent également être investis dans des start-ups, des fonds de capital-investissement, des fonds de capital-risque, des métaux précieux et même de la crypto-monnaie. Concentrons-nous sur l’immobilier bien.
Il y a quelques questions critiques à considérer lors de l’achat de biens immobiliers avec un IRA.,
L’IRA est propriétaire de la propriété, pas vous personnellement
passons en revue une location immobilière ou une propriété que vous prévoyez de retourner avec L’IRA. Le contrat d’achat pour acheter le bien immobilier doit être au nom de l’IRA et de l’acte de propriété au nom de l’IRA. Les fonds IRA, y compris le dépôt d’argent sérieux, proviendront du compte IRA. Gardez à l’esprit, le propriétaire du compte IRA n’achète pas la propriété, de sorte que le contrat ne doit pas être en leur nom personnel, ni les fonds personnels du propriétaire IRA être utilisé. Les IRA sont détenus au nom du dépositaire d’un IRA., Ainsi, par exemple, si votre IRA est avec ma société, dirigé IRA & Société de Fiducie dirigée, le titre de votre IRA serait dirigé Société de Fiducie FBO John Doe IRA. C’est le nom de l’acheteur sur le marché, et est le nom sur le titre de propriété.
les coûts D’amélioration et les dépenses de la propriété de L’IRA doivent être payés par votre IRA et non personnellement par le propriétaire de L’IRA. Inversement, lorsqu’il y a un revenu locatif sur la propriété ou lorsque la propriété se vend pour un gain alors ce revenu retourne dans L’IRA., Maintenant, l’un des avantages énormes d’investir avec un IRA est qu’il n’y a pas d’impôt quand L’IRA fait de l’argent. Qui fonctionne avec acheter et vendre des actions pour le gain, ainsi que l’achat et la vente de biens immobiliers pour le gain. Par conséquent, le revenu locatif et le revenu lors de la vente de la propriété ne sont pas imposables. S’il s’agit D’un IRA traditionnel, l’argent sort avec report d’impôt à la retraite et vous payez de l’impôt au fur et à mesure que vous le retirez. Mais si C’est un Roth IRA, alors l’argent sort libre d’impôt à retirement…so mettez vos meilleures offres immobilières dans votre Roth IRA., Mais rappelez-vous, même L’IRA traditionnelle se développe à impôt différé avec tous les revenus accumulés et de plus en plus jusqu’à la retraite.
évitez les Transactions interdites
lorsque vous dirigez vous-même votre compte de retraite, vous devez connaître les règles relatives aux transactions interdites énoncées dans IRC 4975. Ces règles QUI restreignent votre compte peut transiger avec, pas ce genre d’investissement compte propre. En bref, les règles sur les transactions interdites empêchent votre compte de retraite d’effectuer une transaction avec une personne disqualifiée de votre compte., Une personne disqualifiée pour un compte de retraite comprend le propriétaire du compte, son conjoint, ses enfants, ses parents et certains partenaires commerciaux. Ainsi, par exemple, votre compte de retraite ne pourrait pas acheter une propriété locative appartenant à votre père, car un achat de la propriété serait une transaction avec une personne qui est disqualifiée au compte de retraite (p. ex. le père). De même, vous ne pouvez pas acheter un bien locatif à un tiers et le louer ensuite à votre enfant car votre enfant est une personne disqualifiée., D’autre part, votre compte de retraite pourrait acheter des biens immobiliers de votre cousin, ami, sœur, ou un tiers, car ces parties ne sont pas des personnes disqualifiées en vertu des règles.
Une transaction interdite peut également survenir s’il y a des transactions personnelles où le propriétaire de L’IRA ou les membres de la famille disqualifiés bénéficient personnellement ou gagnent de l’argent des investissements de L’ira. Par exemple, si vous êtes un agent immobilier/courtier et votre IRA achète des biens immobiliers, vous ne pouvez pas recevoir la commission de l’agent de l’acheteur car cela entraînerait un avantage financier pour vous personnellement., Vous devez renoncer à ces frais et avoir le prix d’achat réduit ou quelqu’un d’autre représenter L’IRA.
Si un IRA s’engage dans une transaction interdite, l’intégralité du compte IRA impliqué est réputé distribué et n’est plus un IRA. Les Taxes et les éventuelles pénalités de retrait anticipé s’appliquent en vertu des règles normales de distribution.
utilisez une LLC détenue par IRA (alias, IRA/LLC ou contrôle du chéquier IRA)
de nombreux propriétaires de comptes de retraite autogérés, en particulier ceux qui achètent des biens immobiliers, utilisent une LLC détenue par IRA comme véhicule pour détenir leurs actifs de compte de retraite., Dans le cadre de la structure IRA/LLC, L’IRA possède généralement la LLC à 100% et la LLC à son tour possède l’immobilier donc, plutôt que d’acheter des biens immobiliers et de les posséder directement au nom du dépositaire IRA, votre IRA investirait et posséderait une LLC et la LLC à son tour posséderait l’immobilier.
L’IRA/LLC est généralement géré par le propriétaire de L’IRA. En vertu de la structure, L’IRA possède toutes les unités d’adhésion/propriété de la LLC, mais le propriétaire de L’IRA peut servir de gestionnaire de la LLC. Gérant d’une SARL est comme le président d’une société. Le gestionnaire peut signer pour la LLC et peut agir au nom de la LLC., En tant que gestionnaire de la LLC, le propriétaire de L’IRA établirait un compte bancaire LLC pour la LLC et les fonds IRA seraient investis et déposés dans ce compte commercial LLC. Parce que L’IRA Finance tous les Dollars d’investissement dans la LLC, L’IRA possède 100% de la LLC.
maintenant, la LLC est financée avec L’IRA cash et le propriétaire de L’IRA est le gestionnaire de la LLC. Le propriétaire IRA peut décider combien d’argent investir dans la LLC de L’IRA en fonction de l’immobilier qu’ils envisagent d’acheter avec L’IRA/LLC., Lorsque des offres d’achat de biens immobiliers sont faites avec un IRA / LLC, LA LLC est l’acheteur sur le contrat d’achat de biens immobiliers et le dépôt d’argent sérieux et les fonds finaux à fermer sur la propriété proviendraient du compte bancaire LLC. Le propriétaire de L’IRA, en tant que gestionnaire de la LLC, signe le contrat d’achat immobilier et contrôle le compte bancaire de la LLC et peut signer des chèques ou envoyer des fils pour le compte LLC. Gardez à l’esprit que la LLC appartient à 100% à L’IRA et que les fonds de la LLC ne peuvent pas être utilisés à des fins personnelles et ne peuvent pas être utilisés pour payer le propriétaire de L’IRA., Si jamais vous voulez prendre de l’argent de L’IRA/LLC, vous devez envoyer de l’argent du compte bancaire LLC à L’IRA (puisque L’IRA est propriétaire de la LLC) et vous prenez ensuite une distribution de l’IRA.
et enfin, les documents IRA/LLC sont uniques et contiennent la plupart des dispositions IRA dans les sections contrat D’exploitation et abonnement LLC. En conséquence, vous devez utiliser un avocat qui est familier avec IRA / LLCs comme de nombreux gardiens IRA qui permettent IRA / LLCs ont besoin d’un avocat ou CPA pour signer sur les documents., Mon cabinet d’avocats, Kkos Lawyers, rédige IRA / LLCs depuis plus de 12 ans et facture des frais fixes de 800 plus plus les frais de dépôt de l’état. Il existe des structures IRA/LLC plus complexes qui impliquent plusieurs ira (par exemple, les conjoints ou d’autres investisseurs) et ou des combinaisons D’Ira et d’individus et ces structures sont appelées IRA/LLCs Multi-membres et coûtent généralement plus cher à mettre en place.
Comment obtenir correctement un prêt hypothécaire avec votre IRA?
votre IRA, ou IRA / LLC, peut obtenir un prêt hypothécaire lorsque vous achetez un bien immobilier, mais vous devez savoir deux choses avant de le faire.,
Tout d’abord, le prêt doit être sans recours au propriétaire de L’IRA car les règles concernant les IRA ne permettent pas au propriétaire de L’IRA d’être personnellement responsable du prêt ou d’accorder personnellement un crédit à L’IRA. Dans le cadre d’un prêt sans recours, la banque prête de l’argent à L’IRA, ou IRA/LLC, et obtient un acte de fiducie ou une hypothèque contre la propriété garantissant le prêt. En cas de défaut, le prêteur peut saisir et reprendre la propriété, mais ne peut pas aller après L’IRA ou le propriétaire de L’IRA pour toute insuffisance dans le prêt., Parce que la capacité du prêteur à recueillir est limitée à la propriété qu’ils ont prêté sur, les banques qui prêtent à ira besoin 30-40% vers le bas. Il y a plusieurs banques qui se spécialisent dans ces prêts sans recours aux IRA et un propriétaire IRA est mieux servi en utilisant une banque ou un prêteur privé qui fournit régulièrement ce type de prêts sans recours.
deuxièmement, il existe un impôt appelé impôt sur le revenu financé par la dette sans rapport (« UDFI”) qui s’applique à un IRA lorsque L’IRA tire parti de ses dollars d’investissement avec la dette., Essentiellement, L’IRS imposera le revenu de la dette investi tout en laissant le pour cent de l’accord attribué à L’investissement en espèces IRAs non soumis à l’impôt. Ainsi, par exemple, disons que votre IRA a acheté une propriété locative pour 100k with Avec L’IRA mettre 40K cash en espèces vers le bas et obtenir un prêt sans recours pour 60k$. à l’IRS, 40% de cette affaire est les fonds IRA et 40% du revenu n’est pas soumis à l’impôt tandis que l’autre 60% est des fonds non-IRA et que 60% est soumis à l’impôt. La taxe sur ce 60% est la taxe UDFI. Le taux D’imposition sur UDFI est le taux d’imposition des fiducies qui plafonne à 34% sur les revenus locatifs., C’est après les dépenses bien sûr; quelles dépenses comprennent l’amortissement.
lors de la vente de la propriété, L’IRS vous permet d’utiliser le taux d’imposition des gains en capital pour L’impôt UDFI afin que vous puissiez passer du taux de 34% au taux maximum des gains en capital à long terme de 20%. Maintenant, techniquement, UDFI est une forme de taxe UBIT discutée ci-dessous. Mais cela s’applique d’une manière très différente, quand il y a de la dette, donc je l’explique séparément.,
de nombreux investisseurs IRA autogérés n’achèteront des biens immobiliers qu’avec de l’argent dans leur IRA et ne s’embêteront pas avec un prêt sans recours et le fardeau fiscal UDFI tandis que d’autres considèrent la taxe UDFI comme un coût pour faire des affaires et voient la dette comme un outil pour acheter plus de biens et augmenter ainsi Gardez à l’esprit que L’impôt UDFI n’est dû que sur le revenu locatif net ou le gain net à la vente, après les frais de propriété et les frais d’amortissement.
attention à L’impôt sur le revenu des entreprises non liées (UBIT)?
Il existe un impôt qui peut s’appliquer au revenu D’un IRA appelé impôt sur le revenu des entreprises non liées (« UBIT”)., Habituellement, lorsque nous pensons aux IRA, nous ne nous attendons pas à ce qu’il y ait des impôts sur le revenu et c’est généralement le cas. Cependant, il y a quelques situations où les ira devront payer de l’impôt sur le revenu qu’ils gagnent. Ces situations fiscales surviennent lorsque le revenu réalisé est considéré comme un « revenu d’entreprise » (autrement dit, un revenu ordinaire) par opposition au revenu de placement. La plupart des revenus immobiliers sont automatiquement exemptés de L’UBIT. Le revenu exonéré de L’UBIT comprend le revenu immobilier locatif, le revenu de gain en capital lorsque vous vendez un bien immobilier et le revenu d’intérêt lorsque vous prêtez de l’argent sur un bien immobilier. IRC 512., Passons donc en revue les situations courantes où la taxe UBIT est généralement due.
Tout d’abord, il y a l’instance de dette mentionnée ci-dessus qui provoque UDFI. L’UDFI est une forme D’UBIT et s’applique aux bénéfices attribuables à la dette concernée.
deuxièmement, si L’IRA fait des activités de développement immobilier, ou est autrement investi dans des projets immobiliers qui créent des revenus ordinaires, il devra payer L’impôt UBIT sur les bénéfices. Le revenu de développement immobilier qui est un revenu ordinaire dans la nature, par opposition au gain en capital à long terme, entraînera UBIT pour L’IRA., Il est possible de faire du développement immobilier avec un IRA et de détenir la propriété à des fins d’investissement. Si un développement immobilier a été fait et la propriété détenue pour l’investissement, alors L’IRA éviterait l’impôt UBIT. Cela étant dit, vous devriez consulter attentivement votre avocat fiscaliste ou CPA sur les détails de votre stratégie et si UBIT s’appliquerait.
la dernière situation où UBIT peut s’appliquer est lorsque vous retournez plusieurs propriétés avec votre IRA en un an., Étant donné que la plupart des transactions fix et flip sont de nature à court terme (moins d’un an), les propriétaires de L’IRA doivent faire attention à ne pas faire trop de flips avec leur IRA en un an car L’IRA peut être considéré comme étant dans le domaine de l’immobilier. Si L’IRA est réputé être dans le domaine de l’immobilier, alors le revenu que l’IRA fait des flips sera soumis à UBIT. Si L’IRA retourne une ou deux propriétés par an, vous n’avez pas besoin de vous soucier de L’IRA étant considéré dans les affaires de l’immobilier., Cependant, si L’IRA retourne plus d’un couple de propriétés par an, vous devriez vous consulter avocat fiscal ou CPA sur les détails exacts de vos investissements ira.
Si votre IRA est soumis à UBIT, L’IRA dépose sa propre déclaration de revenus distincte appelée 990-T et L’IRA paie la taxe due. Cette déclaration est distincte de la déclaration de revenus personnelle du propriétaire IRA. Le 990-T est la responsabilité du propriétaire IRA et n’est pas quelque chose qui est généralement préparé par votre dépositaire IRA autogéré. Vous devrez engager un avocat fiscal, un CPA ou un comptable pour préparer et déposer le 990-T., Ou vous pouvez le compléter par vous-même, mais c’est un retour très technique et il y a peu d’indications sur la façon dont il devrait être préparé pour un IRA.
résumé
ces règles peuvent sembler un peu étrangères et accablantes au premier abord. Mais j’aime dire qu’apprendre à diriger soi-même votre IRA, c’est comme apprendre un nouveau jeu de société. Ce n’est pas que les règles du jeu de société sont compliquées. C’est plutôt quelque chose que vous devez apprendre avant de jouer et de déplacer des pièces. Lorsque nous jouons à un nouveau jeu de société, nous lisons d’abord le livre de règles, ou nous jouons avec quelqu’un qui connaît déjà le jeu., Alors, comme jouer à un jeu de société, lisez sur le sujet et considérez mon livre, le manuel de L’IRA autogéré, ou jouez au jeu avec d’autres personnes qui connaissent les règles (par exemple, un avocat, un CPA, un conseiller ou un autre investisseur). Après avoir correctement dirigé votre IRA dans l’immobilier une fois, vous aurez les règles et c’est le même jeu à chaque fois thereafter…at au moins jusqu’à ce que le Congrès change les règles du jeu. Et s’ils le font, je mettrai à jour mon livre de règles.
