comme une grande partie de l’état, le comté de San Diego ne s’est jamais complètement remis de la récession et de la crise financière de 2008 avant que la récession, le krach financier et la pandémie ne frappent la région en 2020.
la construction résidentielle n’a pas encore pris beaucoup d’ampleur à San Diego, reculant considérablement en 2019. La construction multifamiliale a connu plus de mises en chantier que la construction résidentielle unifamiliale (SFR). Attendez-vous à ce que le déplacement de la demande des SFr vers les locations se poursuive, injectant une croissance dans la construction multifamiliale dans les années à venir, avec un pic autour de 2022-2023.,
cependant, la réponse économique à la COVID-19 et la récession sous-jacente ont causé des pertes d’emplois record en 2020, qui se rétablissent progressivement. San Diego a déjà connu une légère réduction du volume des ventes, susceptible de continuer à baisser et à baisser en 2021-2022. Le ralentissement des ventes signifie généralement que les prix vont également se refroidir, mais les taux d’intérêt record d’aujourd’hui ont jusqu’à présent maximisé le pouvoir d’achat des acheteurs et gonflé les prix des maisons., Alors que nous entrons plus profondément dans la récession, attendez-vous à voir le volume des ventes de maisons et les prix baisser, tirés vers le bas par la prochaine vague de ventes en difficulté, pour ne même pas commencer une reprise cohérente avant environ 2023.
Voir les graphiques ci-dessous pour l’activité actuelle et les prévisions pour le marché du logement de San Diego.
Mise à jour le 2 décembre 2020. Copie originale publiée en mars 2013.,478e4b »>
*first tuesday’s projection is based on monthly sales volume trends, as experienced so far this year.,
40 100 maisons ont été vendues à San Diego en 2019, soit 500 maisons de plus vendues qu’en 2018. Pour perspective, cette augmentation de 1% laisse encore San Diego 50% en dessous des chiffres de vente de 2003.
Le volume des ventes de maisons dans le comté de San Diego a connu sa dernière augmentation significative en 2015, soit 12% de plus qu’en 2014. Cette hausse est en partie due à la baisse des taux hypothécaires en 2015 et à la reprise relativement rapide de l’emploi dans la région. Depuis lors, le volume des ventes a continué à un taux relativement stable à la baisse. En septembre 2020, Le volume des ventes de San Diego depuis le début de l’année est inférieur de 1% à celui de L’année précédente.,
Le volume des ventes à la baisse au cours de la dernière décennie peut être attribué à un manque d’utilisateurs finaux qui ne sont pas encore revenus sur le marché en nombre significatif. Le volume total des ventes en 2016 n’était que de 1% au-dessus de 2015. Le volume des ventes a ralenti en 2017, suite à la hausse des taux hypothécaires à la fin de 2016. Ce ralentissement s’est poursuivi en 2018, Le volume des ventes de 2018 étant inférieur de 7% à celui de l’année précédente. Le volume des ventes est resté stable en 2019.
Les prévisions pour le volume des ventes de maisons en 2020-2021 sont une nouvelle baisse., Les pertes d’emplois découlant de la récession et du nouveau coronavirus (COVID-19) ont retiré du marché de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels. Après la baisse du volume et des prix en 2021-2022, les acheteurs de maisons reviendront en plus grand nombre pour pousser le marché du logement à sa prochaine reprise, qui devrait commencer vers 2023.,
Turnover rates are up: good for sales
Chart update 09/08/20
| 2018 | 2017 | 2016 | |
| San Diego County homeowner turnover rate | 7.6% | 9.4% | 9.,0% |
|
le Comté de San Diego locataire taux de rotation |
22.5% | 23.6% |
21.5%
|
Le pourcentage du Comté de San Diego les propriétaires et les locataires qui ont déménagé en 2018 tombé en arrière à partir de l’année précédente. Cette tendance fait écho à d’autres régions de l’état, qui ont vu leur chiffre d’affaires reculer en 2018 après un bref sursaut en 2017., Les taux de roulement des propriétaires et des locataires demeurent encore bien inférieurs aux niveaux d’avant la récession.
des taux de roulement plus faibles indiquent que les ménages à court d’argent n’ont tout simplement pas les moyens de déménager, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Lorsque le chiffre d’affaires est faible, le volume des ventes à domicile est entravé.
bien que les tendances soient similaires au reste de l’état, l’ampleur de la baisse du taux de roulement dans le comté de San Diego n’a pas autant souffert que dans le reste de la Californie du Sud., Cela est dû en partie à de meilleures perspectives d’emploi et à L’importante population militaire de San Diego, qui connaît traditionnellement un taux de roulement élevé. Les Agents peuvent se familiariser avec cette population en se familiarisant avec les divers avantages offerts aux locataires militaires et aux propriétaires, tels que les hypothèques garanties par L’Administration des Anciens Combattants (VA) et CalVet, puis se faire connaître en tant qu’experts.,e
Foreclosure of service members’ property prohibited during nine months after service
Homeownership rebounds from bottom
Chart update 12/02/20
| Q3 2020 | Q2 2020 | Q3 2019 | |||
| San Diego County homeownership | 61.,L’accès à la propriété du comté de San Diego se fait par le biais d’un système d’accès à la propriété du comté de San Diego.le taux a suivi la tendance générale à la baisse dans l’ensemble de l’état et au niveau national dans les années qui ont suivi le boom du millénaire, avec un creux en 2016 à 50,7%. En revanche, l’accession à la propriété a atteint un sommet de 63% en 2006 dans le comté de San Diego.
le taux d’accession à la propriété dans le comté de San Diego a toujours été comparable au reste de l’état, environ quatre points de pourcentage au-dessus de la moyenne de L’état au 3e trimestre 2020, à 61.5%., Alors que les prix des maisons s’ajustent à la baisse en 2020-2021 en raison de la baisse du volume des ventes de maisons, le taux d’accession à la propriété n’augmentera pas de manière significative jusqu’à ce que les acheteurs retrouvent confiance dans le marché du logement, revenant en plus grand nombre dans les années suivant 2022., »> |
Q3 2020 low-tier annual change | Q3 2020 mid-tier annual change | Q3 2020 high-tier annual change | |
| San Diego County home pricing index | +11% | +10% | +9% |
The price of low-tier housing in San Diego County skyrocketed after the latter half of 2012., 2015 a connu une nouvelle hausse des prix, en raison de la poussée donnée par la baisse des taux hypothécaires tout au long de 2015 et 2016. Des taux hypothécaires plus bas libèrent plus de paiement hypothécaire mensuel d’un acheteur pour mettre vers un principal plus important. Ainsi, les prix élevés des maisons de San Diego ont continué à trouver du carburant grâce à l’augmentation du pouvoir d’achat des acheteurs.
mais en 2018, les hausses de prix des maisons ont fortement diminué en réaction au ralentissement des ventes et à la hausse des taux d’intérêt, qui a commencé à la fin de 2017. Les prix des maisons ont depuis retourné vers le haut, mais aujourd’hui, il manque le soutien fondamental du volume des ventes de maisons pour continuer., Le rythme annuel de l’augmentation n’est plus que de 5%, inférieur à celui des dernières années, où l’augmentation annuelle était en moyenne d’environ 10%.
des rapports précis sur les prix des maisons accusent environ deux mois de retard sur les événements actuels. Même lorsqu’ils sont rattrapés, les prix collants ont tendance à persister plusieurs mois après le moment où le volume des ventes de maisons commence à ralentir. À partir de mars 2020, la volatilité économique et les commandes de logements en place ont entraîné une baisse spectaculaire du volume des ventes de maisons. Cependant, les taux d’intérêt historiquement bas ont donné un coup de pouce au pouvoir d’achat des acheteurs, ce qui a soutenu les prix des maisons jusqu’à présent.,
en 2021, les prix des maisons commenceront à ressentir l’impact des pertes d’emplois record et des mois de stocks en souffrance accumulés, dirigés vers la forclusion à l’expiration du moratoire sur la forclusion en 2021. La tendance globale des prix des maisons pour les deux prochaines années sera à la baisse, le résultat des pertes d’emplois et la chute du volume des ventes. Comme lors de la récession de 2008, la baisse du volume des ventes et des prix sera d’abord la plus volatile sur la côte, avant de se répercuter vers les régions intérieures.,ego County single family residential (SFR) starts
San Diego County multi-family starts
Residential construction starts continued to slow in 2019, declining 6% for single family residential (SFR) starts and 22% for multi-family starts., Jusqu’en 2018, la reprise s’était concentrée sur les mises en chantier de logements multifamiliaux, en raison de l’augmentation de la demande de logements locatifs enregistrée pendant cette reprise. Cette augmentation de la demande locative est alimentée par:
- Un déplacement de la demande de la vie suburbaine vers le logement urbain par la plus jeune génération d’acheteurs de maisons, la génération Y (génération Y);
- une résistance accrue à l’accession à la propriété à la suite du krach immobilier; et
- les obstacles plus élevés à,
Aujourd’hui, la tendance générale des mises en chantier de SFR dans le comté de San Diego est encore bien inférieure aux chiffres de 2002-2004. Le prochain pic des mises en chantier de SFR commencera probablement vers 2022. Même alors, les mises en chantier de SFR sont très peu susceptibles de revenir aux chiffres frénétiques liés aux prêts hypothécaires observés pendant le Boom du Millénaire.,
Historic job losses erase years of gains
Chart update 12/02/20
| Oct 2020 | Oct 2019 | annual change | |
| San Diego County employment | 1,408,100 | 1,514,600 | -7.,0% |
avant que les utilisateurs finaux puissent fournir un soutien suffisant pour la reprise du logement, ils devront acquérir des revenus sous forme d’emplois et d’augmentations de salaire. San Diego continue de dépasser la reprise de l’emploi de L’état, ce qui est clairement une bonne nouvelle pour L’industrie du logement de San Diego.
contrairement à d’autres parties de L’état avec des marchés de l’emploi moins stables, San Diego a dépassé le niveau d’emplois occupés avant la récession de 2008 bien avant la récession de 2020., Cependant, les pertes d’emplois subies jusqu’à présent ont fait en sorte que le nombre d’emplois occupés était inférieur de 7% à un an plus tôt en octobre 2020. C’est légèrement mieux que la perte d’emploi subie à l’échelle de l’état, qui est inférieure de 7.7% à un an plus tôt en octobre 2020. Attendez-vous à une récession en forme de W dans les prochains mois, avec des emplois en hausse et en baisse, pour ne pas entrer dans une véritable reprise avant 2022-2023.,
Industry employment rises slowly
Chart update 12/02/20
| Oct 2020 | Oct 2019 | annual change | |
| Real estate |
28,500
|
29,500
|
-3.,4%
|
|
Construction |
85,900 | 89,900 |
-4.4%
|
Dans le secteur du logement, les travaux de construction ont peu à peu retrouvé cours de la dernière décennie de reprise après la récession de 2008, presque un rétablissement complet. De même, le nombre de professionnels de l’immobilier employés est resté faible tout au long de la reprise passée, augmentant lentement.,
en 2020, les deux industries ont connu une baisse du nombre d’emplois. Alors que la construction rebondira assez rapidement en raison de la demande non satisfaite de logements, les professionnels de l’immobilier verront un rebond plus lent alors qu’ils font face à une réduction des transactions et, dans les prochains mois, à une baisse des prix des logements. La profession immobilière ne connaîtra probablement pas une croissance soutenue jusqu’à ce que la prochaine confluence d’acheteurs et de locataires (membres de la génération Y et des générations Baby-Boomers) convergent sur le marché dans les années qui suivront 2022.,
Per capita income has recovered
Chart update 03/03/20
| 2018 | 2017 | Annual change | |
| San Diego County per capita income | $61,400 | $58,100 | +5.,7% |
| Californie, le revenu par habitant | $67,000 | $, soit 63 900 | +4.9% |
Le revenu moyen par habitant dans le Comté de San Diego est de $61,400 à compter de 2018, le plus récemment signalé l’année du Recensement. Cela montre une augmentation moyenne assez importante du revenu de 5,7% par rapport à l’année précédente., Le revenu a pris un coup à San Diego pendant la récession de 2008, et il a fallu trois ans pour que le revenu rattrape enfin les niveaux de 2008.
Après avoir pris en compte une augmentation supplémentaire de 10% à 11% du revenu nécessaire juste pour couvrir huit années d’inflation intérimaire, les acheteurs de maisons en 2018 n’avaient qu’un pouvoir d’achat légèrement supérieur pour acheter une maison ou louer comme ils l’avaient fait en 2008 – tout le reste restant inchangé. Le revenu par habitant dans le comté de San Diego est légèrement inférieur à la moyenne de l’état et dépasse d’environ 50% les niveaux dans les vallées intérieures.,
tant que le revenu reste diminué dans la plupart des secteurs d’emploi, les prix des maisons et le prix des loyers sont limités. Cela est dû à la réalité que les acheteurs occupants déterminent en fin de compte les prix de vente dans cet environnement économique — les acheteurs ne peuvent payer autant pour une maison que leurs économies et leurs revenus les qualifient pour payer — rien de plus, sauf si les prêteurs et les propriétaires veulent prendre des personnes plus risquées et moins qualifiées. La même vérité fondamentale s’applique également à la capacité de payer des locataires, ce qui, en fin de compte, contribue à fixer le plafond des montants locatifs.,
attendez-vous à ce que le revenu par habitant augmente avec l’augmentation du nombre d’emplois. Lorsque l’on considère les emplois nécessaires pour couvrir la croissance démographique d’un pour cent par an depuis 2007, le nombre d’emplois et le revenu ne stimuleront la demande de nouveaux logements supplémentaires importants qu’après la reprise de la récession de 2020.
