Il a souvent été recommandé que les gens devraient acheter des terres en raison de sa rareté. Dans cet esprit, les investisseurs doivent comprendre l’aspect pratique de la propriété foncière et de la gestion d’une entreprise foncière. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d’options de placement liées aux terres disponibles par le biais de produits de placement tels que les fonds négociés en bourse (FNB) et les billets négociés en bourse (FNB).
types d’investissements fonciers
indépendamment, les personnes riches peuvent acheter des terres pour un usage personnel, des loisirs et, oui, des investissements., Malheureusement, la plupart des gens ne tombent pas dans cette catégorie. Cela soulève la question suivante: les possibilités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière?,/p >
- terres de développement résidentiel
- terres de développement Commercial
- terres de culture en rangée
- Terres D’élevage
- Terres Timberland
- terres de production minérale
- terres agricoles maraîchères
- vignobles
- vergers
- Terres récréatives
investissements fonciers résidentiels et commerciaux
le développement foncier résidentiel et commercial offre une voie d’entrée possible dans l’investissement, car un nombre pratiquement illimité de possibilités de développement foncier peuvent être structurées pour répondre aux contraintes de capital et de temps d’un investisseur., Pour la plupart des petits investisseurs, les FNB de fiducie de placement immobilier (FPI) sont un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés selon le type de propriété, ils sont géographiquement diversifiés, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel et ils sont très peu coûteux. Certains se spécialisent dans un type d’immobilier, mais d’autres, comme le FNB Vanguard REIT (VNQ), offrent une exposition diversifiée aux développements industriels, de bureaux, de commerces de détail, de soins de santé, d’entreposage public et de propriétés résidentielles.,
Malheureusement, ces types d’investissements nier la capacité du propriétaire à profiter de l’utilisation de la terre. Par conséquent, les développements fonciers résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui veulent vraiment ressentir le sentiment de propriété foncière.
terres cultivées en rangée et terres destinées à L’élevage
Les terres achetées pour la culture en rangée ou pour l’exploitation d’une exploitation d’élevage permettent de profiter des terres dans le sens de la propriété, ainsi que du point de vue de la génération de revenus., Cependant, il existe une foule de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres afin d’exploiter ce type d’entreprises. Premièrement, l’échelle requise pour exploiter une exploitation de culture en ligne ou d’élevage doit être très importante pour être financièrement viable. Cela, à son tour, nécessite une dépense de capital initiale importante bien au-delà de ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à l’exploitation de ces types d’exploitations agricoles sont extrêmement élevés.
ceci, à son tour, signifie que le levier financier et le risque commercial pour de telles opérations sont également très élevés., En conséquence, une quantité importante de stress est placé sur le propriétaire à effectuer ces types d’entreprises prospères. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels les gens aspirent en tant que propriétaires fonciers. Dans cet esprit, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de poursuivre ces types d’opérations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés de cette activité dépasseront probablement les avantages.,
bien que posséder une exploitation traditionnelle de culture en ligne ou d’élevage ne soit probablement pas réalisable pour la plupart des petits investisseurs, de nombreuses options d’investissement agricole offrent une exposition acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, certains fonds fournissent une exposition au soja, au maïs, au blé, au coton, au sucre, au café, à l’huile de soja, aux bovins vivants, aux bovins d’engraissement, au cacao, aux porcs maigres, au blé de Kansas City, à l’huile de canola et à la farine de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une large exposition aux opérations agricoles traditionnelles., Ceci, à son tour, peut être utilisé par l’investisseur pour aider à se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, ainsi que pour générer un retour sur investissement attrayant au fil du temps.
Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d’exploitations agricoles traditionnelles., Par exemple, l’iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN (JJATF) fournit une exposition d’investissement aux produits de base mous tels que le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café, et l’iPath Série B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW) fournit une exposition d’investissement aux bovins et aux porcs.
en ce qui concerne l’utilisation des FNB et des FNB comme options d’investissement liées aux terres et à l’agriculture, les investisseurs doivent comprendre que bon nombre de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que les contrats à terme pour générer une exposition au marché., Par conséquent, les investisseurs doivent effectuer une diligence raisonnable approfondie sur ces types d’investissements pour bien comprendre leurs risques et leurs avantages potentiels. Néanmoins, l’utilisation des FNB et des FNB est probablement la meilleure occasion de s’engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.
opportunités d’investissement dans les petites exploitations agricoles
pour que les petits investisseurs apprécient vraiment le sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les fermes forestières, les terres de développement minier, les potagers, les vergers, les vignobles et les terres récréatives., Ces types d’activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs: l’ampleur de l’achat de terres peut être adaptée pour répondre aux contraintes de capital de l’investisseur; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenus continu et les investisseurs peuvent profiter de la terre pendant son utilisation.
cela dit, une foule de FNB et de FNB sont également directement liés à ces types d’activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs peuvent envisager d’investir dans eux, s’ils décident que l’exploitation d’une petite exploitation agricole nécessite trop de temps et de ressources.,
le FNB Invesco MSCI Global Timber (CUT) est conçu pour suivre la performance des entreprises forestières du monde entier et comprend des participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres boisées et récoltent le bois pour un usage commercial et la vente de produits à base de bois. De plus, le fonds SPDR S&p Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) est l’une des nombreuses options d’investissement qui offrent une exposition au développement des terres minérales.,
questions à considérer
Une fois que la décision a été prise d’acheter des terres brutes en tant qu’investissement ou pour le développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions sur les aspects juridiques associés à l’utilisation de parcelles de propriété spécifiques. Par exemple, les restrictions d’utilisation des terres peuvent restreindre la façon dont les terres peuvent être utilisées par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l’accès à une partie de la propriété à une partie non liée, et la cession de droits miniers peut accorder à une partie non liée l’autorisation d’extraire et de vendre des minéraux à des fins,
En outre, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l’accès que le propriétaire foncier A aux cours d’eau adjacents, et la configuration du terrain peut dicter s’il se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait une incidence considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé. Heureusement, les acheteurs potentiels peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant les spécifications légales d’une parcelle de terrain, qui se trouvent dans un document appelé acte foncier., Ce type de document est généralement accessible au public via internet, ou il peut être obtenu à l’ancienne, en visitant la division des registres fonciers et des actes du Bureau du greffier de comté approprié.
en plus des questions juridiques, les petits investisseurs devraient considérer l’accès des terres aux services publics de base tels que l’électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l’obligation annuelle d’impôt foncier du terrain, évaluer le potentiel de violations d’intrusion et analyser l’éloignement du terrain par rapport au propriétaire foncier, ainsi que par rapport à la communauté la plus proche., Toutes ces questions sont importantes, car le manque de services publics peut grandement entraver la capacité d’utiliser la terre, l’éloignement de la terre peut avoir une incidence sur les possibilités d’un propriétaire foncier de profiter de la propriété, et les impôts fonciers peuvent avoir une incidence sur les finances du propriétaire foncier. Compte tenu de ces questions, les propriétaires fonciers potentiels devraient procéder à une évaluation approfondie de la diligence raisonnable avant de décider d’acheter des terres.
aperçu général de L’évaluation foncière
les investisseurs qui envisagent un achat de terres brutes doivent se rendre compte qu’ils se livrent à un investissement purement spéculatif., En effet, les terres non aménagées ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel qui peut être perçu une fois le terrain vendu. Dans cet esprit, le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour aider à effectuer une analyse préliminaire des investissements.
du point de vue de l’investissement pur, les terres brutes ont un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l’on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement., De plus, les taux d’intérêt pour les prêts sur les terres agricoles pourraient augmenter à l’avenir, ce qui signifie que le taux de rentabilité pour les futurs achats de terres augmentera également.
Si le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d’investissement spéculatif, et qu’ils croient vraiment qu’ils peuvent établir une petite exploitation agricole qui répondra à leurs besoins en capital, à leurs besoins en revenus et à leurs contraintes de temps, de nombreux rapports, Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements agricoles des universités publiques d’État pour aider à évaluer la faisabilité de la création d’une petite entreprise agricole., Par conséquent, les petits investisseurs qui veulent établir une ferme forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d’opérations, la quantité de travail qu’elles impliqueront probablement, les dépenses en capital requises, la durée nécessaire pour obtenir un retour sur investissement et le retour sur investissement probable que l’exploitation de petite ferme atteindra au fil du temps.,
enfin, et peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre qu’investir dans des terres pour exploiter une petite entreprise agricole est probablement le type d’entreprise le plus difficile et le plus risqué qui puisse être poursuivi. En effet, en plus du risque présent dans toutes les activités commerciales, les exploitations agricoles assument une foule de risques auxquels les entreprises non agricoles n’ont pas à faire face. Les exemples sont la menace d’une variété de maladies des cultures, le potentiel d’infestations de ravageurs, un environnement météorologique en constante évolution et des prix du marché instables., Pour ces raisons, associées au fait que l’exploitation d’une petite entreprise agricole nécessite beaucoup de force physique, d’endurance et une très forte éthique de travail, la grande majorité des investisseurs ne seront probablement pas en mesure de gérer toutes les demandes agricoles de manière durable.
la ligne de fond
L’achat de terres brutes est un investissement très risqué car il ne générera aucun revenu et peut ne pas générer de gain en capital lors de la vente de la propriété. De plus, l’utilisation d’un prêt immobilier agricole pour acheter des terres est très risquée., Compte tenu de ces points, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d’exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété de FNB et de FNB qui sont maintenant mis à la disposition des petits investisseurs qui n’étaient autrefois disponibles que pour les fonds spéculatifs. En utilisant ces types de produits d’investissement, les investisseurs devraient être en mesure de répondre à leur désir d’activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.,
