dans cet épisode de café avec Carl, L’avocat Carl Zoellner fournit une formule simple pour calculer les taux de plafonnement avec l’immobilier locatif.
mise à jour le 9 septembre 2020
comme vous le savez, je tire mes idées de contenu pour le café avec Carl de la Foire aux questions de nos membres Platinum. Une question que je vois beaucoup implique comment calculer les taux de plafonnement pour l’immobilier locatif., Bien que de nombreux investisseurs immobiliers utilisent une méthode mathématique mentale rapide pour estimer le taux de plafond sur une propriété donnée, il vaut la peine de parcourir un exemple simple.
tout d’Abord, quels sont les taux de capitalisation? Les taux de capitalisation sont des calculs effectués pour mesurer la performance d’un bien immobilier locatif. Après avoir exécuté les chiffres, vous arriverez au taux de plafonnement, exprimé en pourcentage, et vous l’utiliserez pour estimer le rendement potentiel d’une propriété de placement.
je recommande de calculer les taux de plafonnement sur une base annuelle pour tout bien de placement que vous détenez., Ceci est particulièrement important si vous avez plusieurs propriétés dans votre portefeuille. Le calcul des taux de plafonnement annuel vous permettra de savoir quelles propriétés sont ou ne sont pas performantes. Cependant, lors de la première achat d’un bien, vous devez faire des hypothèses sur les chiffres réels.
Pour calculer les taux de capitalisation, utilisez la formule suivante:
- revenu Brut – charges = résultat net
- Diviser le revenu net par prix d’achat
- Déplacer la virgule de 2 cases vers la droite pour arriver à un pourcentage., C’est votre taux de capitalisation.
prenons un exemple.
un exemple
tout d’abord, vous devez connaître le revenu locatif annuel que la propriété produira. Si vous envisagez d’acheter une propriété qui était déjà une location, vous pouvez généralement avoir cette information divulguée pendant votre période de diligence raisonnable. Pour notre exemple, supposons qu’un bien locatif rapporte 9 000 a par année en revenus locatifs bruts.
Une fois que vous avez vos revenus locatifs bruts, soustrayez les dépenses. Les frais de gestion immobilière sont une dépense courante pour les immeubles de placement, et ces frais oscillent généralement autour de 10%., Pour un bien locatif faisant 9 000 annually de revenu par an, les frais de gestion immobilière seront d’environ 900 annually par an. Alors, soustrayez 900 that de ces 9 000.. Les autres dépenses à soustraire du revenu locatif brut comprennent les frais d’entretien annuels, les impôts fonciers et les assurances. Pour cet exemple, soustrayez 450 $pour l’entretien annuel, 710 for pour l’impôt foncier et 650 for pour l’assurance. Après avoir soustrait ces dépenses du revenu brut, vous avez un revenu net. Pour notre exemple, le revenu net après toutes les dépenses est de 6 290$.
Une fois que vous connaissez le revenu locatif net, divisez ce nombre par le prix d’achat., Ensuite, prenez ce nombre et déplacez le point décimal deux espaces vers la droite. Cela vous donne le pourcentage de taux de plafond.
pour notre exemple, disons que la propriété a été achetée pour 40 000$. Prenez le revenu net de 6 290 $et divisez-le par 40 000$. Cela nous donne 0.15725. Lorsque vous déplacez le point décimal deux espaces vers la droite, cela nous donne un taux de plafond de 15,7%.,
donc, encore une fois: une formule simple pour calculer les taux de plafonnement est:
- revenu brut – dépenses = Revenu net
- diviser le revenu net par prix d’achat
- déplacer les 2 espaces décimaux vers la droite pour arriver à un pourcentage. C’est votre taux de capitalisation.
gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une formule de base. Au fur et à mesure que le temps passe et que vous avez une expérience réelle avec et des chiffres pour la propriété, vos calculs de taux de plafond évolueront. Vous pouvez ajuster cette formule ou ajouter des dépenses supplémentaires., Il existe de nombreuses méthodes différentes que les investisseurs utilisent pour calculer les taux de plafonnement; il s’agit d’une formule générale et simple pour déterminer le taux de plafonnement d’une propriété.
regardez Carl éclairer les taux de plafonnement des immeubles de placement.
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vidéo BONUS
le taux de capitalisation d’une propriété, ou taux de capitalisation, est un pourcentage qui exprime la performance d’une propriété de placement. Le taux de plafonnement ne devrait pas être le seul indicateur utilisé par un investisseur immobilier pour évaluer une propriété, mais il s’agit d’un indicateur très rapide et pratique pour visualiser la valeur d’un bien immobilier par rapport à d’autres investissements immobiliers potentiels.
comment calculez-vous un taux de plafonnement?,
pour calculer les taux de plafonnement, utilisez la formule suivante:
- revenu brut – dépenses = Revenu net
- divisez le revenu net par le prix d’achat
- déplacez les deux espaces décimaux vers la droite pour obtenir un pourcentage. C’est votre taux de capitalisation.
alors que la formule du taux de plafonnement peut commencer avec n’importe quelle unité de temps pour l’entrée de revenu brut, elle est le plus souvent utilisée avec un horizon d’un an. Un mois est tout simplement trop court pour évaluer le rendement d’une propriété, surtout si vous parlez d’immobilier commercial., Le marché immobilier est en constante évolution, et l’occupation des locataires est un facteur qui peut changer de mois en mois, d’année en année. Cela dit, un délai d’un an pour évaluer le taux de plafonnement vous fournira l’image la plus précise.
vous Vous demandez peut-être comment un investisseur immobilier peut évaluer une propriété à revenus bruts et frais. Vous pouvez utiliser le revenu brut actuel de la propriété, ainsi que ses dépenses courantes pour trouver le revenu net., Si, pour une raison quelconque, l’investisseur est convaincu qu’il peut extraire plus de revenu brut d’une propriété tout en réduisant ses dépenses, il est possible que l’investisseur veuille utiliser différents chiffres pour examiner le taux de plafonnement.
qu’est-ce qu’un taux plafond?
en termes simples, un taux plafond estime le rendement potentiel d’un investisseur immobilier sur un bien immobilier. Cela leur donne une idée de savoir si la poursuite d’une certaine propriété en vaudrait la peine.,
cependant, le taux de plafonnement ne tient pas compte des variations des flux de trésorerie résultant des améliorations ou des rénovations, ni de l’effet de levier.
un taux plafond peut être utilisé par les investisseurs pour examiner la valeur réelle d’un bien immobilier à la volée, en particulier par rapport à d’autres options.
par exemple, si le taux de plafonnement d’un bien commercial est de neuf pour cent et qu’un certain fonds commun de placement a montré une croissance de 12 pour cent année après année au cours des 10 dernières années, l’investisseur peut perdre confiance dans l’investissement immobilier.,
le taux de plafonnement ne tient pas compte des facteurs intangibles, comme les améliorations potentielles qui pourraient augmenter le taux de plafonnement. Un taux de plafond peut également être utilisé pour comparer les propriétés dans un portefeuille immobilier et voir celles qui sont sous-performantes.
comment calculez-vous un taux de plafonnement?
pour calculer les taux de plafonnement, utilisez la formule suivante
- revenu brut – dépenses = Revenu net
- divisez le revenu net par le prix d’achat
- déplacez les deux espaces décimaux vers la droite pour obtenir un pourcentage.,
disons qu’un investisseur regarde un quadplex de quatre unités, qui tombe toujours dans la catégorie de l’immobilier résidentiel. Si ce bâtiment est entièrement occupé et que chaque locataire paie 1 300 month par mois, la propriété a un flux de trésorerie de 15 600 per par personne et par année, ou 62 400 for pour l’ensemble du bâtiment.
disons maintenant que les dépenses mensuelles de cette propriété atteignent en moyenne 900 $par mois, y compris la gestion immobilière, les taxes, les assurances et l’entretien. Au cours d’une année, ce quadplex coûtera 10 800 $à exploiter.,
prenez votre revenu brut (62 400$) et soustrayez vos dépenses (10 800$), et vous vous retrouvez avec un revenu net de 51 600..
Si vous avez acheté cette propriété pour 200 000 $et que vous divisez votre revenu net (51 600$) par le prix d’achat (200 000$), cela donnerait une décimale de 0,258. Après avoir déplacé les deux décimales vers la droite, le taux de plafonnement serait de 25,8%. C’est en fait un très bon taux de plafonnement. Mais rappelez-vous, nous avons calculé le taux de plafond en supposant que la propriété et ses unités étaient entièrement occupées toute l’année, ce qui peut ne pas toujours être réaliste en fonction de facteurs économiques.,
Foire Aux Questions sur les taux de plafonnement
Quel est le but du calcul des taux de plafonnement?
un calcul du taux de plafonnement est un outil qu’un investisseur immobilier peut utiliser, en particulier dans l’investissement immobilier commercial, pour déterminer si une transaction immobilière vaut la peine d’être poursuivie. Il aide un investisseur à regarder la valeur d’une propriété par rapport à d’autres facteurs, comme l’apparence ou l’emplacement d’une propriété.
pourquoi un taux de plafonnement immobilier est-il important pour les investisseurs immobiliers?
les investisseurs immobiliers sont dans l’immobilier pour gagner de l’argent. Plus un accord est bon, plus ils ont à faire., Semblable à quelqu’un comparaison shopping pour obtenir le meilleur prix, un investisseur immobilier veut sélectionner la propriété qui va générer le plus de flux de trésorerie. L’équation de taux de plafond leur permet d’évaluer quelle propriété cela pourrait être.
Qu’est-ce qui est considéré comme un bon taux de plafonnement?
Les taux de plafonnement qui se situent entre quatre pour cent et 12 pour cent sont considérés comme un bon taux de plafonnement. Cependant, il est également important de se rappeler qu’il y a d’autres facteurs à considérer lors de l’investissement dans l’immobilier, tels que le taux plafond pourrait être si des améliorations ont été apportées à la propriété.
qu’est Ce qu’un mauvais taux de cap?,
Il n’y a pas une seule réponse universelle basée sur les nombres à cette question, mais un mauvais taux de plafond serait tout ce qui est inférieur au taux de plafond d’une propriété similaire. Encore une fois, gardez à l’esprit que la propriété avec un taux de plafond inférieur pourrait avoir un potentiel à long terme selon que vous pouvez apporter des améliorations à la propriété pour réduire les coûts ou augmenter les revenus.
le taux de capitalisation est-il le même que le ROI?
Le Retour sur investissement pourrait être appliqué à n’importe quel nombre qui montre à un investisseur combien d’argent il récupérera par rapport à combien d’argent il mettra dans quelque chose., Cela dit, le taux de capitalisation n’est pas le même que le ROI. C’est un indicateur de pourcentage qui montre à quel point le potentiel d’une propriété est fort pour créer un retour sur investissement substantiel.
Quelle est la différence entre le taux de capitalisation et le rendement?
le pourcentage de rendement d’une propriété est son revenu annuel divisé par son coût total. Cela dit, c’est un peu différent du taux de plafonnement, qui mesure le revenu divisé par le prix ou la valeur d’une propriété. Il ne vous dit rien sur son flux de trésorerie par rapport à la quantité de travail et d’argent que vous y mettez., Le rendement est également appelé taux de rendement et peut tenir compte d’autres considérations telles que l’effet de levier et les déductions d’impôt foncier locatif pour déterminer le coût global total d’une propriété.
comment les taux de la PAC varient-ils entre les zones urbaines et suburbaines?
Les taux de plafonnement dépendent des prix des logements et des loyers, ou dans le cas de l’immobilier commercial, des prix de l’immobilier commercial et des loyers. L’immobilier Commercial est également lié à d’autres facteurs comme l’économie de consommation générale. Cela dit, différentes zones auront des taux de plafonnement différents en fonction de l’économie, de la valeur des propriétés et des loyers moyens., Une zone suburbaine et une zone urbaine pourraient avoir les mêmes taux de plafonnement. Il ne s’agit pas tant de savoir si une zone est suburbaine ou urbaine que des divers autres facteurs.
Quels sont les inconvénients de l’utilisation du taux de plafonnement pour analyser un investissement?
Cap rate est juste un outil de performance de propriété rapide. Les meilleurs investisseurs ont développé une idée de ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas.ils peuvent être en mesure de repérer un diamant non découvert à l’état brut qu’un autre, moins aguerri, investisseur passé parce qu’il avait un mauvais taux de capitalisation., Certains des plus grands investisseurs immobiliers de tous les temps ont construit leur carrière en revitalisant des zones urbaines qui étaient restées sous-développées et oubliées pendant des décennies. Des taux de capitalisation n’est pas tout quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, c’est juste un outil que vous pouvez utiliser pour évaluer le potentiel d’un investissement.
pour qui le taux de plafonnement est-il important?
Il est clair qu’un taux de capitalisation élevé est un signe positif concernant un investissement immobilier potentiel pour un investisseur à la recherche de son prochain actif. Cela dit, la plupart des acheteurs de maisons ne trouveront pas du tout pertinent un taux de plafonnement élevé ou un taux de plafonnement faible., Ils seront plus préoccupés par la valeur de la propriété, car ils ne seront pas utiliser la propriété pour les revenus locatifs. L’acheteur moyen veut trouver une bonne affaire avec le potentiel de faire un profit quand ils vendent leur maison.
mais quelqu’un à la recherche d’une opportunité d’investissement se souciera de la valeur marchande actuelle d’une propriété, ainsi que d’autres facteurs, comme le revenu d’exploitation (revenu brut moins les coûts d’exploitation).
les investisseurs pourraient également être intéressés à conserver la propriété dans le cadre de leur flux de revenus., Dans ces cas, le taux de plafonnement peut aider l’investisseur à évaluer la propriété par rapport à des propriétés comparables et à voir laquelle génère le meilleur résultat d’exploitation net annuel.
Le NOI (bénéfice net d’exploitation) et le taux de plafonnement de la propriété sont également importants pour les acheteurs potentiels en cours de route, ainsi que pour tous les prêteurs qui peuvent souscrire un prêt hypothécaire. Le taux plafond peut faire partie des négociations sur les conditions de financement, telles que le taux d’intérêt, ou si le prêteur est même intéressé ou non à prolonger un prêt.
qu’est-ce que la compression du taux de cap?,
rappelez-vous que le taux de capitalisation est calculé en prenant le résultat net d’exploitation et en le divisant par le prix d’achat. L’immobilier n’est pas toujours un actif parfaitement stabilisé. La valeur de la propriété peut monter et descendre, en fonction de plusieurs facteurs tels que le taux d’inoccupation, le quartier et le marché en général. Si la valeur d’une propriété augmente, cela signifie que la division du revenu net annuel par le prix d’achat réduira le pourcentage résultant, créant un taux de plafond inférieur. C’est ce qu’on appelle la compression du taux de cap.,
Il y a débat parmi les investisseurs immobiliers si la compression du taux de plafonnement indique un risque plus faible ou plus élevé. D’une part, cela montre qu’une propriété soumise augmente en valeur en tant que Classe d’actifs. D’autre part, la compression du taux de plafonnement peut rendre difficile l’entrée de nouveaux investisseurs sur le marché, car elle peut les forcer à acheter une propriété avec de l’argent s’ils ont du mal à trouver des prêteurs coopératifs.,
le taux de plafonnement aide à déterminer la valeur d’une propriété de placement
le taux de Cao est un calcul important pour voir quel type de valeur une propriété a réellement en termes de revenus qu’elle génère. Le taux de plafonnement peut être moins préoccupant pour les investisseurs immobiliers qui retournent des maisons, et il peut y avoir d’autres problèmes qui l’affectent, comme les impôts sur les gains en capital. Mais pour les investisseurs dont le portefeuille immobilier comprend des propriétés locatives, le calcul du taux de plafonnement est un excellent outil pour dimensionner une propriété et regarder au-delà des apparences pour voir ses flux de trésorerie et sa valeur réels.
