Il existe de nombreuses situations dans lesquelles les propriétaires actuels souhaitent ajouter un nouveau propriétaire sans renoncer à leur propre intérêt. Cela se produit souvent après un mariage, lorsque le conjoint qui possédait la propriété avant le mariage veut ajouter le nouveau conjoint de l’acte. Cela se produit également lorsque les parents veulent ajouter un enfant à un acte afin de créer des droits de survie ou de donner à l’enfant un intérêt dans la propriété.
Ajout d’un Nouveau Propriétaire
l’Ajout d’un nouveau propriétaire exige un acte de propriété., L’acte doit être du propriétaire actuel ou des propriétaires à la fois au propriétaire actuel ou aux propriétaires et à la personne qui sera ajoutée au titre.
exemple: Pierre et Paul veulent ajouter Marie au titre de leur propriété. Pour ce faire, ils créeront un acte de Pierre et Paul à Pierre, Paul et Marie. Il est important que tous les trois soient répertoriés comme nouveaux propriétaires de la propriété.
ne faites pas l’erreur commune de transférer un intérêt partiel dans la propriété; au lieu de cela, transférez l’intérêt entier de sorte que tous les propriétaires aient un intérêt dans la propriété entière.,
exemple: un acte de propriété de Pierre et Paul à Pierre, Paul et Marie donnera à Pierre, Paul et Marie chacun un tiers d’intérêt dans la propriété. C’est généralement ce que les parties ont l’intention. Un acte d’un tiers de la propriété à Marie donnera à Marie un plein intérêt dans un tiers de la propriété et Pierre et Paul chacun un intérêt indivis d’une moitié dans les deux tiers restants de la propriété.
dans la plupart des cas, le transfert de propriété partielle complique inutilement le titre et va à l’encontre de l’objectif de l’acte., Pour éviter ces problèmes, il est généralement préférable de transférer la totalité de l’intérêt dans la propriété de tous les propriétaires.
choisir la forme de copropriété
lors de l’ajout d’un nouveau propriétaire, il est important de choisir la forme correcte de copropriété. La forme de copropriété affecte les droits légaux sur la propriété et doit être spécifiée dans l’acte. Voir quelles sont les formes de copropriété? pour plus d’informations sur les options disponibles.,
notre logiciel de création d’acte vous guide dans le choix de la forme de copropriété. Si l’un des nouveaux propriétaires sont des fiducies ou des entreprises, le logiciel nommera automatiquement la propriété en tant que locataires en commun. Si tous les nouveaux propriétaires sont des particuliers, le logiciel vous permettra de choisir entre les locataires en commun, les copropriétaires avec droit de survie, et la propriété communautaire ou la location par l’ensemble.
Unités de titre et cessions D’homme de paille
comme indiqué dans notre discussion sur les formes de copropriété, une location conjointe nécessite quatre unités de titre., Cela signifie que toutes les conditions suivantes doivent se produire pour une colocation d’exister:
- Les co-locataires intérêt devons tous commencer à la même heure;
- Les co-locataires doivent tous recevoir le même intérêt;
- Les co-locataires doivent tous recevoir le titre dans le même acte ou de tout autre instrument; et
- Tous les colocataires doivent avoir un égal droit de contrôler et posséder la propriété.
ces exigences sont satisfaites dans un acte qui transmet la propriété du cédant à d’autres propriétaires avec le langage spécial requis pour créer une location conjointe avec droit de survie., Mais des problèmes peuvent survenir lorsqu’un ou plusieurs propriétaires actuels souhaitent conserver un intérêt dans la propriété tout en ajoutant un nouveau propriétaire.
exemple: Peter est le propriétaire actuel de la propriété. Il veut ajouter Paul à la propriété en utilisant un acte qui crée une location conjointe avec droit de survie entre Pierre et Paul. Parce que Peter est déjà propriétaire de la propriété avant la signature de l’acte, son intérêt commence avant L’intérêt de Paul dans la propriété. Cela ne répond pas à l’exigence selon laquelle les intérêts des co-locataires doivent tous commencer en même temps.,
dans cette situation, les quatre unités de titre ne sont pas techniquement présentes. Historiquement, les avocats immobiliers ont utilisé un moyen de transport d’homme de paille pour satisfaire à cette exigence. Dans un transfert d’homme de paille, le propriétaire initial transférerait la propriété à un tiers (l’homme de paille), qui transférerait ensuite la propriété au propriétaire initial plus au nouveau propriétaire. Cela a créé artificiellement une situation où le propriétaire actuel et le nouveau propriétaire ont reçu leur intérêt du strawman en même temps.,
heureusement, la plupart des États—y compris la Californie et la Floride—adoptent maintenant une vue de bon sens et n’exigent pas de moyens de transport strawman pour créer une location conjointe avec droit de survie. Au Texas, le problème ne se pose pas puisque le droit de survie est créé par un accord séparé plutôt que par des unités de titre.
