les prêts immobiliers ressemblent beaucoup à d’autres financements immobiliers résidentiels. Tout commence avec une propriété, un emprunteur et un prêteur, et tout se termine, si tout va bien, avec un prêt fermé et une propriété nouvellement achetée ou refinancée.
Voici un guide sur ce que les emprunteurs doivent savoir sur la façon d’acheter et de financer des immeubles d’habitation:
qu’est-ce qu’un immeuble d’habitation?,
Les maisons individuelles, les condominiums, les duplex, les triplex et les quadplexes sont généralement classés comme des propriétés de un à quatre logements ou de un à quatre logements. Les propriétés qui ont cinq logements ou plus sont classées comme des immeubles d’habitation ou des logements multifamiliaux.,
un prêt pour un duplex, triplex ou fourplex ne diffère pas beaucoup (voire pas du tout) d’un prêt pour une maison individuelle, mais les prêts pour des propriétés plus grandes impliquent « une souscription un peu différente, une qualification un peu plus élevée », explique Dan Borland, directeur de bureau pour l’immobilier commercial
comment se qualifier
une différence est qu’avant qu’un prêt d’appartement soit approuvé, le prêteur pourrait considérer des informations plus qualitatives pour essayer de comprendre l’expérience de l’emprunteur en tant que propriétaire ou gestionnaire d’un immeuble locatif.,
« nous examinerons le candidat et dirons: » Qu’est-ce que cette personne a possédé et quelle a été son expérience de gestion en matière de collecte de loyer, de gestion de propriétés et de gestion d’un projet de cette taille? »Borland dit.
la cote de crédit, le revenu et les déclarations de revenus des particuliers et des entreprises de l’emprunteur seront pris en compte ainsi que les États d’exploitation de deux ans et un rôle de loyer actuel pour la propriété.,
Les indicateurs de propriété les plus importants sont les suivants:
- résultat d’exploitation Net: le revenu annuel, moins les dépenses qu’une propriété génère de ses opérations
- couverture du service de la dette: mesure des flux de trésorerie par rapport aux obligations de paiement de la dette
- ratio prêt-valeur (LTV): mesure du montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété
« la propriété doit servir sa dette à une marge confortable », dit Borland.,
Les emprunteurs qui ont besoin de plus de flexibilité pourraient vouloir se tourner vers une petite banque, dit Blake Kreutz, responsable des prêts commerciaux à County Commerce Bank à Ventura, en Californie.
« Nous recherchons généralement un acompte de 30% et la cote de crédit est importante, mais ce n’est pas un compromis », explique Kreutz. « Si quelqu’un est plus fort dans un domaine et plus faible dans un autre, nous pouvons contourner cela. »
propriétés à usage mixte et partiellement occupées
Les propriétés à usage mixte peuvent être classées comme commerciales ou résidentielles, en partie en fonction des proportions de chaque utilisation., Une configuration typique de nombreux appartements sur quelques magasins est traitée comme un prêt d’appartement.
« Si c’est 50-50 ou qu’il y a beaucoup plus commercial, la souscription change et elle devient une structure un peu plus conservatrice », explique Borland.
Les Immeubles vacants ou partiellement occupés peuvent être financés; cependant, le prêt peut être à court terme et avoir un taux variable avec l’espoir qu’il serait remplacé par un financement à long terme une fois la propriété stabilisée.,
Si les loyers ne supportent pas la dette, les flux de trésorerie de l’emprunteur pourraient aider; cependant, « il faudrait un emprunteur assez fort pour soutenir un bâtiment entier avec une hypothèque », dit Kreutz.
conforme ou portefeuille?
comme les prêts d’un à quatre, les prêts d’appartement sont de types standardisés que les prêteurs peuvent vendre à Fannie Mae ou Freddie Mac et des types personnalisés, appelés prêts de portefeuille, que les prêteurs conservent dans leurs propres livres.
Les prêts normalisés ou conformes ont généralement un taux d’intérêt légèrement inférieur, mais les lignes directrices sont plus rigides.,
conditions et types de prêts
Les prêts D’Appartement peuvent être à long terme (25 ou 30 ans) ou à court terme (cinq, sept ou 10 ans).
Les taux D’intérêt peuvent être fixes, variables ou hybrides, qui commencent par être fixes, puis réinitialisés ou deviennent variables après une période de temps spécifiée.
Les prêts à court terme peuvent être renouvelés ou refinancés à la fin de la durée initiale, bien que le taux d’intérêt soit probablement ajusté et que certains frais puissent être impliqués.
« lorsque le prêt arrive à échéance, le taux va probablement changer », dit Kreutz. « Il pourrait être fixé pour trois ou cinq ans, puis ajuster à un moment donné., Vous allez probablement avoir affaire à au moins un changement de taux tout au long de cette période. »
montant du prêt
La plupart des prêteurs offrent des prêts d’appartement de 1 million or ou 2 millions up jusqu’à plusieurs millions. Les LTV sont supérieurs à 70 ou 75%, ce qui signifie que l’emprunteur a besoin d’un acompte de 25 ou 30% pour acheter (ou d’autant de capitaux propres pour se refinancer). Un LTV inférieur obtient généralement un taux inférieur.,
frais
les emprunteurs paient généralement des frais d’origine de prêt et les frais de clôture habituels, y compris les frais d’évaluation, de titre et d’entiercement, plus les frais d’inspection, de rapports environnementaux ou autres rapports de diligence raisonnable. L’assurance des biens est un must. Une assurance contre les inondations sera requise si la propriété est située dans une zone inondable désignée par le gouvernement.
propriété
La plupart des acheteurs achètent un immeuble par l’intermédiaire d’une société à responsabilité limitée, ou LLC.
« Il est très rare qu’une personne porte le titre dans son nom », dit Borland. « Habituellement, c’est une LLC., »
Les LLC font ce que leur nom implique: limiter la responsabilité.
« la plupart des emprunteurs possèdent leurs propriétés distinctes dans leur propre entité à but spécial, ou SPE », dit Borland. « Ils le font donc si une propriété a un problème, (comme) un accident de glissement et de chute, elle ne peut pas saigner dans les autres actifs (du propriétaire). »
un autre niveau de complexité qui pourrait être nécessaire pour un très grand prêt d’appartement est la faillite à un seul actif-entité à distance, qui protège la propriété contre la faillite personnelle de l’emprunteur et les faillites de ses autres propriétés.,
« L’actif est protégé pour nous », explique Borland, « donc au cas où il cesserait de payer des intérêts sur notre prêt, nous pouvons poursuivre la forclusion de notre immeuble et nous ne nous soucions pas que vous et vos autres entités ayez fait faillite. »
pénalités de prépaiement
certains prêts d’appartement ont une pénalité de prépaiement connue sous le nom de maintien du rendement. Si l’emprunteur paie la totalité ou une grande partie du prêt, le prêteur applique une formule pour déterminer combien l’emprunteur doit payer pour compenser le manque d’intérêt.
D’autres prêts d’appartement ont un système de remboursement anticipé connu sous le nom de step down., Le format 3-2-1 en est un exemple.
Borland explique: « Si vous remboursez le prêt au cours de la première année, vous devez 3% du montant que vous avez payé d’avance. La deuxième année, il est de 2 pour cent. La troisième année, il est de 1 pour cent. À partir de la quatrième année, au mois 37 ou après, vous pouvez le payer avec zéro prépaiement. »
le même schéma pourrait être appliqué avec un format 5-4-3-2-1.
« c’est certainement une bonne chose de poser des questions et d’essayer de négocier », dit Kreutz.
hypothèse
certains prêts d’appartement sont assumables, ce qui signifie qu’un nouvel emprunteur peut reprendre le prêt de l’emprunteur d’origine., Une hypothèse peut être utilisée pour vendre une propriété et éviter une pénalité de paiement anticipé.
« Les mêmes directives de crédit imposées à l’emprunteur initial seraient imposées à l’emprunteur entrant », dit Borland. « S’il est approuvé, cet emprunteur bénéficierait du reste des conditions du prêt qui est assumé. »
Tous les prêts ne sont pas assumables, les emprunteurs devraient donc se demander si un prêt a cette caractéristique.
recours, prêts sans recours
Si le prêt est « plein Recours”, le prêteur peut saisir les biens personnels de l’emprunteur (ou du garant) si le prêt n’est pas remboursé., Si ce n’est pas le cas, la seule option du prêteur pour satisfaire le prêt en défaut est de saisir et de prendre la propriété.
« un prêt sans cours aurait un prix un peu plus élevé parce que la banque prend un peu plus de risques, donc les taux sont plus élevés », explique Borland.
Documentation
Une fois que la décision de demander un prêt a été prise, l’emprunteur doit donner au prêteur toutes les informations dont il a besoin pour prendre une décision, explique Frank Barefield, Jr., président D’Abbey Residential, une entreprise de Birmingham, en Alabama, qui possède 8 500 appartements en Alabama, au Texas et en Floride.,
plutôt que de forcer le prêteur à extraire l’information pièce par pièce, Barefield prépare un paquet de 30 ou 40 pages qui est conçu pour fournir au prêteur toutes les informations dont ils ont besoin sur la propriété.,par les propriétés concurrentes
« je veux fournir exactement les informations dont quelqu’un a besoin », dit barefield., « Pas trop et pas trop peu. »
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