Un « certificat d’estoppel de locataire” ressemble à quelque chose d’ennuyeux. Mais cela peut être essentiel pour préserver les droits de votre locataire.
déguisé par d’autres noms
parfois, un certificat de préclusion de locataire est déguisé en « Questionnaire de location” ou en « Déclaration de location ». »Peu importe comment cela s’appelle, il est sage d’être très prudent lorsque vous recevez ce genre de document.
c’est Quoi?,
le terme « préclusion” signifie empêcher quelqu’un de faire une réclamation qui contredit ce que l’on a dit ou fait auparavant, ou ce qui a été légalement établi.
un « certificat de préclusion” certifie au profit d’autrui que certains faits sont exacts. Des faits comme la durée du bail et le montant mensuel du bail.
Si votre propriétaire vend votre immeuble, vous pouvez obtenir une demande de signature d’un certificat de préclusion du locataire. Il s’agit d’assurer à l’acheteur potentiel les détails financiers de la propriété à revenus, alias votre maison.,
mais notez que le certificat de préclusion est au profit d’un autre. Ce n’est pas pour vous.
Si vous devez remplir un certificat de préclusion locataire peut dépendre de votre bail. Certains Baux plus anciens peuvent ne pas inclure l’exigence de remplir un certificat.
assez grave, c’est dans les règles
L’ordonnance sur les loyers de San Francisco comprend des libellés sur les certificats de préclusion.
sous la rubrique « Divulgation des droits aux locataires avant et après la vente des logements locatifs sous réserve de l’article 37.9., « Article 37.,9(k) (1) (E) stipule que lorsqu’un immeuble est vendu, les locataires devraient recevoir:
Une déclaration selon laquelle les locataires ne sont pas tenus de remplir ou de signer des certificats de préclusion ou des accords de préclusion, sauf si la loi ou le contrat de location de ce locataire l’exige. La déclaration doit en outre informer les locataires que les droits des locataires peuvent être affectés par un certificat ou une entente de préclusion et que les locataires doivent demander des conseils juridiques avant de remplir ou de signer un certificat ou une entente de préclusion.,
notez que le règlement recommande que si vous recevez un certificat de préclusion de locataire, vous devriez demander des conseils juridiques.
alors que faire si vous avez signé un?
Si votre bail exige que vous remplissiez une préclusion, le libellé pourrait ressembler à ceci:
Le Locataire doit signer et retourner un certificat de préclusion du locataire remis au locataire par le locateur ou son mandataire dans les trois jours suivant sa réception., Le non-respect de cette exigence sera considéré comme la reconnaissance par le locataire que le certificat de préclusion du locataire est vrai et correct, et peut être invoqué par un prêteur ou un acheteur.
Voir la prise ici? Si ce genre de clause est dans votre bail, et que vous ne répondez pas dans les trois jours, alors tout ce que le propriétaire met dans le certificat est jugé correct. Bien que cela puisse sembler correct à la surface, il pourrait y avoir des pièges cachés qui pourraient vous blesser plus tard en tant que locataire.
Encore une fois, c’est pourquoi cela peut être un document essentiel.,
une affaire importante
en 2000, La Cour D’appel de Californie a rendu un avis important concernant les certificats de préclusion des locataires. L’affaire, Plaza Freeway Limited Partnership v. First Mountain Bank, concernait des locataires commerciaux, mais l’opinion de la Cour est considérée comme s’appliquant également aux locataires résidentiels.
First Mountain Bank avait un bail de 25 ans. Lorsque l’immeuble loué a été vendu, quelqu’un a signé un certificat de préclusion indiquant la date à laquelle le bail a pris fin., First Mountain Bank avait la possibilité de prolonger le bail, mais elle devait en aviser le propriétaire avant l’expiration du bail.
la date de résiliation du bail n’était pas indiquée dans le certificat de préclusion et le propriétaire a affirmé que First Mountain Bank avait dépassé la date limite de notification pour prolonger le bail.
la Cour d’appel a décidé que First Mountain Bank « était liée par les observations contenues” dans le certificat de préclusion., Par conséquent, parce qu’ils n’ont pas avisé le locateur avant la date de résiliation indiquée sur le certificat de préclusion, ils n’avaient pas droit à une prolongation telle que dictée par leur bail.
Pas d’erreur
La leçon par la Cour? Le certificat de préclusion du locataire doit être exact pour protéger les droits de votre locataire. Par conséquent, vous devriez être très prudent qu’il n’y a pas d’erreurs. Cela pourrait aller contre vous à l’avenir.
que se passe-t-il si votre bail ne vous oblige pas à remplir un certificat?
peut-être que vous recevez un certificat de préclusion de locataire., Vous avez vérifié votre bail, et il ne vous oblige pas à le remplir. Devriez-vous?
Cela dépend d’un certain nombre de facteurs qui pourraient être unique à votre situation spécifique, c’est pourquoi je vous conseille de parler à un technicien expérimenté locataire procureur.
une exception importante à propos du remplissage
à San Francisco, un propriétaire qui envisage un déménagement peut vous demander des informations pour savoir si vous êtes dans l’une des classes protégées.,
selon la San Francisco Rent Ordinance, les propriétaires sont interdits de faire un emménagement propriétaire si vous êtes admissible à l’une des catégories protégées comme être handicapé ou 60 ans et vivre dans l’appartement pendant 10 ans ou plus.
Vous pouvez choisir de ne répondre à aucune des questions pour savoir si vous serez admissible à l’une des classes protégées à l’avenir. Cela pourrait vous faire l’objet d’une expulsion maintenant.
si votre bail l’exige
Il est probable que le certificat de préclusion du locataire sera une lettre type., Les espaces limiteront vos réponses et vous n’aurez pas d’espace supplémentaire pour développer.
rappelez-vous, cependant, s’il y a des détails importants de votre location qui vous sont favorables et qui ne figurent pas sur le certificat de préclusion du locataire, alors le nouveau propriétaire qui achète l’Immeuble pourrait vous refuser cet avantage plus tard.
Vous devriez envisager d’écrire une lettre qui décrit les détails de votre bail qui vous sont favorables. Ou remplissez le certificat et référencez un addendum, puis, bien sûr, incluez l’addendum.
Que devriez-vous inclure?, Voici quelques choses à considérer:
- les Commodités
- dépôt de garantie
- Interdit par le contrat de location, mais actuellement autorisés par le propriétaire
Dans mon prochain blog, je vais écrire plus en détail sur ce que vous devriez considérer.
l’Horloge de cocher
Il pourrait vous prendre un certain temps pour articuler, mais si vous avez seulement trois jours pour répondre à une demande de remplir un locataire certificat de préclusion, vous devriez commencer à y penser dès que vous obtenez le document.
Une fois que vous recevez un certificat de préclusion de locataire, l’horloge tourne.,
encore une fois, vérifiez d’abord si vous êtes tenu d’en remplir un. Si vous êtes tenu de le faire, je dis à mes clients de revoir leur bail ligne par ligne. Cela prend du temps, mais votre liste devrait être complète.
Avez-vous reçu un locataire certificat de préclusion? C’est un document important qui, s’il est rempli correctement, vous aidera à protéger les droits de votre locataire. Si vous avez des questions, vous pourriez envisager de demander l’avis d’un avocat locataire expérimenté.
Connaissez vos droits. Protégez-vous.
