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Un deed in lieu of foreclosure est un acte dans lequel un créancier hypothécaire (c’est-à-dire l’emprunteur) transmet tous les intérêts dans un bien immobilier au créancier hypothécaire (c’est-à-dire, le prêteur) pour satisfaire un prêt qui est en défaut et éviter les procédures de forclusion.
L’acte en lieu et Place de la forclusion offre plusieurs avantages à la fois à l’emprunteur et au prêteur. Le principal avantage pour l’emprunteur est qu’il le libère immédiatement de la plupart ou de la totalité de l’endettement personnel associé au prêt en défaut. L’emprunteur évite également la notoriété publique d’une procédure de forclusion et peut recevoir des conditions plus généreuses qu’il/elle le ferait dans une forclusion formelle. Un autre avantage pour l’emprunteur est que cela nuit à son crédit moins qu’une forclusion., Les avantages pour un prêteur comprennent une réduction du temps et du coût d’une reprise de possession, un risque moindre de vengeance de l’emprunteur (vol de métaux et vandalisme de la propriété avant l’expulsion du shérif), et des avantages supplémentaires si l’emprunteur dépose par la suite une déclaration de faillite.
S’il y a des privilèges subalternes, un acte tenant lieu est une option moins attrayante pour le prêteur. Le prêteur ne voudra probablement pas assumer la responsabilité des privilèges subalternes du propriétaire et, par conséquent, le prêteur préférera saisir afin de nettoyer le titre.,
pour être considéré comme un acte tenant lieu de forclusion, la dette doit être garantie par le bien immobilier transféré. Les deux parties doivent conclure la transaction volontairement et de bonne foi. La convention de règlement doit avoir une contrepartie totale au moins égale à la juste valeur marchande du bien transféré., Parfois, le prêteur ne procédera pas à un acte en lieu et Place de forclusion si la dette impayée de l’emprunteur dépasse la juste valeur actuelle de la propriété; dans d’autres cas, un prêteur sera d’accord car il finira probablement avec la propriété de toute façon par le processus de forclusion coûteux.
en raison de l’exigence que l’instrument soit volontaire, les prêteurs n’agiront souvent pas sur un acte tenant lieu de forclusion à moins de recevoir une offre écrite d’une telle cession de l’emprunteur qui stipule spécifiquement que l’offre d’entamer des négociations est faite volontairement., Cela édictera la règle de la preuve conditionnelle et protégera le prêteur d’une éventuelle réclamation ultérieure selon laquelle le prêteur aurait agi de mauvaise foi ou exercé des pressions sur l’emprunteur pour le règlement. Les deux parties peuvent alors procéder à des négociations de règlement.La Home Equity Theft Prevention Act à New York a créé une certaine confusion concernant cette méthode de règlement fréquemment utilisée. Il n’est pas clair si HETPA s’applique aux actes en lieu et Place de la forclusion car il n’y a pas d’exclusion claire comme il y a pour l’acte d’un arbitre, par exemple., Le droit de résiliation de 2 ans n’est pas un risque avec lequel les banques ou les assureurs de titres sont à l’aise, en particulier compte tenu de la complexité de la conformité, de sorte que de nombreuses banques et assureurs de titres à New York ne sont pas disposés à travailler avec des actes en lieu et place.
