Find sources: «Deed in lieu of foreclosure» – news · newspapers · books · scholar · JSTOR (October 2007) (Learn how and when to remove this template message)
a deed in lieu of foreclosure is a deed instrument in which a mortgagor (I. E. the borrower) conveys all interest in a real property to the mortgagee (i. e., el prestamista) para satisfacer un préstamo que está en mora y evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria.
la escritura en lugar de ejecución hipotecaria ofrece varias ventajas tanto para el prestatario como para el prestamista. La principal ventaja para el prestatario es que lo libera inmediatamente de la mayoría o de la totalidad del endeudamiento personal asociado con el préstamo en mora. El prestatario también evita la notoriedad pública de un procedimiento de ejecución hipotecaria y puede recibir términos más generosos de lo que lo haría en una ejecución hipotecaria formal. Otro beneficio para el prestatario es que daña su crédito menos de lo que hace una ejecución hipotecaria., Las ventajas para un prestamista incluyen una reducción en el tiempo y el costo de una recuperación, menor riesgo de venganza del prestatario (robo de metal y vandalismo de la propiedad antes del desalojo del sheriff), y ventajas adicionales si el prestatario posteriormente se declara en bancarrota.
si hay algún gravamen menor, una escritura en lugar es una opción menos atractiva para el prestamista. Es probable que el prestamista no quiera asumir la responsabilidad de los gravámenes menores del propietario de la propiedad, y en consecuencia, el prestamista preferirá ejecutar la hipoteca con el fin de limpiar el título.,
para ser considerado una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, el endeudamiento debe estar garantizado por los bienes raíces que se transfieren. Ambas partes deben realizar la transacción voluntariamente y de buena fe. El Acuerdo de conciliación debe tener una consideración total que sea al menos igual al valor justo de mercado de la propiedad que se transmite., A veces, el prestamista no procederá con una escritura en lugar de ejecución hipotecaria si el endeudamiento pendiente del prestatario excede el valor razonable actual de la propiedad; en otros casos, un prestamista estará de acuerdo, ya que es probable que termine con la propiedad de todos modos a través del costoso proceso de ejecución hipotecaria.
debido al requisito de que el instrumento sea voluntario, los prestamistas a menudo no actuarán sobre una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria a menos que reciban una oferta por escrito de dicho traspaso del prestatario que indique específicamente que la oferta para entrar en negociaciones se está haciendo voluntariamente., Esto promulgará la regla de evidencia Condicional y protegerá al prestamista de una posible reclamación posterior de que el prestamista actuó de mala fe o presionó al prestatario para que participara en el Acuerdo. Ambas partes pueden entonces proceder a la negociación de un acuerdo.La Ley de prevención del robo de la plusvalía de la vivienda en Nueva York ha creado cierta confusión con respecto a este método de liquidación de uso frecuente. No está claro si HETPA se aplica a las Escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria, ya que no hay una exclusión clara como la hay para la escritura de un árbitro, por ejemplo., El derecho de rescisión de 2 años no es un riesgo con el que los bancos o las aseguradoras de títulos se sientan cómodos, especialmente dadas las complejidades del cumplimiento, por lo que muchos bancos y aseguradoras de títulos en Nueva York no están dispuestos a trabajar con escrituras en lugar.
