los préstamos para la construcción de apartamentos se parecen mucho a otros financiamientos de bienes raíces residenciales. Todo comienza con una propiedad, prestatario y prestamista, y todo termina, si todo va bien, con un préstamo cerrado y una propiedad recién comprada o refinanciada.
Aquí hay una guía de lo que los prestatarios deben saber sobre cómo comprar y financiar edificios de apartamentos:
¿qué constituye un edificio de apartamentos?,
Las casas independientes, condominios, dúplex, triplexos y fourplexes típicamente se clasifican como propiedades de una a cuatro unidades, o de una a cuatro unidades. Las propiedades que tienen cinco o más viviendas se clasifican como edificios de apartamentos o viviendas multifamiliares.,
un préstamo para un dúplex, triplex o fourplex no difiere mucho (si es que lo hace) de un préstamo para una casa unifamiliar, pero los préstamos para propiedades más grandes implican «una suscripción un poco diferente, una calificación un poco más alta», dice Dan Borland, gerente de oficina de bienes raíces comerciales en Wells Fargo en el Condado de Orange, California.
cómo calificar
una diferencia es que antes de que se apruebe un préstamo de apartamento, el prestamista podría considerar más información cualitativa para tratar de comprender la experiencia del prestatario como propietario o administrador de una propiedad de alquiler.,
«miraremos al candidato y le diremos:» ¿qué ha sido de esa persona y cuál ha sido su experiencia de gestión recaudando alquileres, administrando propiedades y manejando un proyecto de ese tamaño?»Borland dice.
el puntaje de crédito, los ingresos y las declaraciones de impuestos personales y comerciales del prestatario se considerarán junto con los estados de cuenta operativos de dos años y un rollo de alquiler actual para la propiedad.,
las métricas más importantes de la propiedad son:
- ingresos netos de explotación: los ingresos anuales menos los gastos que genera una propiedad de sus operaciones
- cobertura del servicio de la deuda: medida del flujo de efectivo en relación con las obligaciones de pago de la deuda
- relación préstamo-valor (LTV): una medida del monto del préstamo en relación con el valor de la propiedad
«la propiedad tiene que pagar su deuda con un margen cómodo», dice Borland.,
Los prestatarios que necesitan más flexibilidad podrían recurrir a un banco pequeño, dice Blake Kreutz, oficial de préstamos comerciales en County Commerce Bank en Ventura, California.
«normalmente buscamos un pago inicial del 30 por ciento y el puntaje de crédito es importante, pero no es un factor decisivo», dice Kreutz. «Si alguien es más fuerte en un área y más débil en otra, Podemos trabajar alrededor de eso.»
propiedades de uso mixto y parcialmente ocupadas
Las propiedades de uso mixto pueden clasificarse como comerciales o residenciales, dependiendo en parte de las proporciones de cada uso., Una configuración típica de muchos apartamentos sobre unas pocas tiendas se trata como un préstamo de apartamento.
«Si es 50-50 o hay mucho más comercial, la suscripción cambia y se convierte en una estructura un poco más conservadora», dice Borland.
los edificios de apartamentos que están vacantes o solo parcialmente ocupados pueden financiarse; sin embargo, el préstamo puede ser a corto plazo y tener una tasa variable con la expectativa de que sea reemplazado por financiamiento a largo plazo una vez que la propiedad se haya estabilizado.,
si los alquileres no respaldan la deuda, el flujo de Efectivo del prestatario podría ayudar; sin embargo, «se necesitaría un prestatario bastante fuerte para respaldar un edificio completo con una hipoteca», dice Kreutz.
¿conforme o cartera?
al igual que los préstamos de uno a cuatro, los préstamos para apartamentos vienen en tipos estandarizados que los prestamistas pueden vender a Fannie Mae o Freddie Mac y tipos personalizados, conocidos como préstamos de cartera, que los prestamistas mantienen en sus propios libros.
los préstamos estandarizados o conformes suelen tener una tasa de interés ligeramente más baja, pero las pautas son más rígidas.,
Términos y tipos de préstamos
Los préstamos para apartamentos pueden ser a largo plazo (25 o 30 años) o a corto plazo (cinco, siete o 10 años).
Las tasas de interés pueden ser fijas, variables o híbridas, que comienzan fijas y luego se restablecen o se vuelven variables después de un período de tiempo especificado.
los préstamos a corto plazo pueden renovarse o refinanciarse al final del plazo inicial, aunque es probable que la tasa de interés se ajuste y algunas comisiones puedan estar involucradas.
«Cuando el préstamo venza, la tasa probablemente va a cambiar», dice Kreutz. «Podría arreglarse por tres o cinco años y luego ajustarse en algún momento., Probablemente vas a estar lidiando con al menos un cambio de tasa a lo largo de ese período de tiempo.»
cantidad del préstamo
La mayoría de los prestamistas ofrecen préstamos para apartamentos desde 1 1 millón o 2 2 millones hasta muchos millones. Los LTV llegan al 70 o 75 por ciento, lo que significa que el prestatario necesita un pago inicial del 25 o 30 por ciento para comprar (o esa cantidad de capital para refinanciar). Un LTV más bajo generalmente obtiene una tasa más baja.,
tarifas
los prestatarios normalmente pagan una tarifa de originación del préstamo y los costos de cierre habituales, incluidos los costos de tasación, título y depósito en garantía, más los gastos por cualquier inspección, informes ambientales u otros informes de diligencia debida. Seguro de propiedad es una necesidad. Se requerirá un seguro contra inundaciones si la propiedad se encuentra en una zona de inundación designada por el Gobierno.
propiedad
La mayoría de los compradores compran un edificio de apartamentos a través de una corporación de responsabilidad limitada o LLC.
«Es muy raro que un individuo tenga el título en su nombre», dice Borland. «Por lo general es una LLC.,»
Las LLC hacen lo que su nombre implica: limitar la responsabilidad.
«La mayoría de los prestatarios poseen sus propiedades separadas, todas en su propia entidad de propósito especial, o SPE», dice Borland. «Lo hacen para que si una propiedad tiene un problema, (como) un accidente de resbalón y caída, no pueda sangrar en otros activos (del propietario).»
otro nivel de complejidad que podría ser requerido para un préstamo de apartamento muy grande es la entidad remota de bancarrota de un solo activo, que protege la propiedad de la bancarrota personal del prestatario y las quiebras de sus otras propiedades.,
«El activo está protegido para nosotros», explica Borland, «por lo que en caso de que deje de pagar intereses sobre nuestro préstamo, podemos perseguir la ejecución hipotecaria en nuestro edificio y no nos importa que usted y sus otras entidades se hayan declarado en bancarrota.»
penalizaciones por prepago
algunos préstamos de apartamentos tienen una penalidad por prepago conocida como mantenimiento de rendimiento. Si el prestatario paga la totalidad o una gran parte del préstamo, el prestamista aplica una fórmula para determinar cuánto debe pagar el prestatario para compensar el interés perdido.
otros préstamos de apartamentos tienen un esquema de pago anticipado conocido como un paso hacia abajo., El formato 3-2-1 es un ejemplo.
Borland explica: «si paga el préstamo en el primer año, debe el 3 por ciento de la cantidad que prepagó. Segundo año, es el 2 por ciento. Tercer año, es el 1 por ciento. A partir del cuarto año, en el mes 37 o después, puedes pagar con cero prepago.»
el mismo esquema podría aplicarse con un formato 5-4-3-2-1.
«definitivamente es bueno preguntar y tratar de negociar», dice Kreutz.
suposición
algunos préstamos de apartamentos son asumibles, lo que significa que un nuevo prestatario puede hacerse cargo del préstamo del prestatario original., Una suposición se puede utilizar para vender una propiedad y evitar una multa por pago anticipado.
«las mismas pautas de crédito impuestas al prestatario original se impondrían al prestatario entrante», dice Borland. «Si se aprueba, ese prestatario disfrutará del resto de los términos y condiciones del préstamo que se asume.»
no todos los préstamos son asumibles, por lo que los prestatarios deben preguntar si un préstamo tiene esta característica.
recurso, préstamos sin recurso
Si el préstamo es «recurso completo», el prestamista puede confiscar los activos personales del prestatario (o garante) si el préstamo no se reembolsa., Si no es un procedimiento, la única opción del prestamista para satisfacer el préstamo en mora es ejecutar la hipoteca y tomar la propiedad.
«Un préstamo sin curso tendría un precio un poco más alto porque el banco está tomando un poco más de riesgo, por lo que las tasas son más altas», dice Borland.
documentación
Una vez que se ha tomado la decisión de solicitar un préstamo, el prestatario debe darle al prestamista toda la información que necesita para tomar una decisión, dice Frank Barefield, Jr., presidente de Abbey Residential, una compañía de Birmingham, Alabama, que posee 8,500 unidades de apartamentos en Alabama, Texas y Florida.,
en lugar de obligar al prestamista a extraer la información pieza por pieza, Barefield prepara un paquete de 30 o 40 páginas que está diseñado para proporcionar al prestamista toda la información que necesita sobre la propiedad.,por propiedades competidoras
«quiero proporcionar exactamente la información que alguien necesita», dice barefield., «Ni mucho ni poco.»
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