en este episodio de Coffee with Carl, el abogado Carl Zoellner proporciona una fórmula simple para calcular las tasas de capitalización con bienes raíces de alquiler.
actualizado el 9 de septiembre de 2020
Como saben, saco mis ideas de contenido para café con Carl de las preguntas frecuentes de nuestros miembros Platinum. Una pregunta que veo mucho implica cómo calcular las tasas de capitalización para el alquiler de bienes raíces., Aunque muchos inversionistas de bienes raíces usan un método rápido de matemáticas mentales para estimar la tasa de límite en una propiedad dada, vale la pena caminar a través de un ejemplo simple.
En primer lugar, ¿qué son las tasas de capitalización? Las tasas de capitalización (abreviatura de las tasas de capitalización) son cálculos realizados para medir el rendimiento de un inmueble de alquiler. Después de ejecutar los números, llegará a la tasa de capitalización, expresada como porcentaje, y la usará para estimar el retorno potencial de una propiedad de inversión.
recomiendo calcular las tasas de capitalización sobre una base anual para cualquier propiedad de inversión que tenga., Esto es especialmente importante si tiene varias propiedades en su cartera. Calcular las tasas de capitalización anualmente le permitirá saber qué propiedades están o no funcionando. Sin embargo, al comprar por primera vez una propiedad, usted tiene que hacer algunas suposiciones sobre los números reales.
para calcular las tasas de capitalización, use la siguiente fórmula:
- ingresos brutos – gastos = ingresos netos
- divida los ingresos netos por precio de compra
- mueva los espacios decimales 2 a la derecha para llegar a un porcentaje., Esta es su tasa de capitalización.
veamos un ejemplo.
un ejemplo
primero, necesitará saber los ingresos anuales de alquiler que producirá la propiedad. Si está considerando comprar una propiedad que ya era de alquiler, por lo general puede tener esta información divulgada durante su período de diligencia debida. Para nuestro ejemplo, supongamos que una propiedad de alquiler obtiene 9 9,000 al año en ingresos brutos de alquiler.
una vez que tenga su ingreso bruto de alquiler, reste los gastos. Las tarifas de administración de propiedades son un gasto común para las propiedades de inversión, y estas tarifas generalmente rondan el 10%., Para una propiedad de alquiler que genera 9 9,000 de ingresos al año, las tarifas de administración de la propiedad serán de alrededor de 9 900 al año. Entonces, reste 9 900 de esos 9 9,000. Otros gastos a restar de los ingresos brutos de alquiler incluyen los costos anuales de mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguros. Para este ejemplo, reste 4 450 por mantenimiento anual, 7 710 por impuestos a la propiedad y 6 650 por seguro. Después de restar estos gastos de los ingresos brutos, usted tiene ingresos netos. Para nuestro ejemplo, el ingreso neto después de todos los gastos es de $6,290.
Una vez que conozca los ingresos netos de alquiler, divida ese número por el precio de compra., A continuación, tome ese número y mueva el punto decimal dos espacios a la derecha. Esto le da el porcentaje de tasa de capitalización.
para nuestro ejemplo, digamos que la propiedad fue comprada por 4 40,000. Tome el ingreso neto de 6 6,290 y divídalo por 4 40,000. Esto nos da 0.15725. Cuando mueves el punto decimal dos espacios a la derecha, esto nos da una tasa de límite de 15.7%.,
así que, de nuevo: una fórmula simple para calcular las tasas de capitalización es:
- ingresos brutos – gastos = ingresos netos
- dividir los ingresos netos por precio de compra
- mueva los espacios decimales 2 a la derecha para llegar a porcentaje. Esta es su tasa de capitalización.
tenga en cuenta que esta es una fórmula básica. A medida que pasa el tiempo y tiene experiencia en el mundo real con y los números para la propiedad, sus cálculos de tasa de límite evolucionarán. Puede ajustar esta fórmula o agregar gastos adicionales., Hay muchos métodos diferentes que los inversores utilizan para calcular las tasas de capitalización; esta es una fórmula general y simple para calcular la tasa de capitalización de una propiedad.
Reloj Carl ilumina tasas de capitalización de las propiedades de inversión.
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La tasa de capitalización de una propiedad, o tasa de capitalización, es un porcentaje que expresa el rendimiento de una propiedad de inversión. La tasa de cap no debe ser el único indicador que un inversor inmobiliario utiliza para evaluar una propiedad, pero es un indicador muy rápido y conveniente para visualizar el valor de una pieza de bienes raíces en comparación con otras inversiones inmobiliarias potenciales.
¿cómo se calcula una tasa de capitalización?,
para calcular las tasas de capitalización, utilice la siguiente fórmula:
- ingresos brutos – gastos = ingresos netos
- divida los ingresos netos por precio de compra
- mueva los dos espacios decimales a la derecha para llegar a un porcentaje. Esta es su tasa de capitalización.
mientras que la fórmula de tasa de tope puede comenzar con cualquier unidad de tiempo para la entrada de ingresos brutos, se usa más comúnmente con un horizonte de un año. Un mes es simplemente demasiado corto de un plazo para medir el retorno de una propiedad, especialmente si está hablando de bienes raíces comerciales., El mercado de bienes raíces está cambiando constantemente, y la ocupación del inquilino es un factor que puede cambiar mes a mes, año a año. Dicho esto, un plazo de un año para evaluar la tasa de límite le proporcionará la imagen más precisa.
Es posible que se pregunte cómo un inversor de bienes raíces puede evaluar los ingresos y gastos brutos de una propiedad. Puede utilizar el ingreso bruto actual de la propiedad, junto con sus gastos actuales para encontrar el ingreso neto., Si, por cualquier razón, el inversor confía en que puede exprimir más ingresos brutos de una propiedad mientras reduce sus gastos, entonces es posible que el inversor quiera usar diferentes números para examinar la tasa de límite.
¿qué es una tasa Cap?
en términos más simples, una tasa de capitalización estima el rendimiento potencial de un inversor de bienes raíces en una pieza de bienes raíces. Les da una idea de si perseguir una determinada propiedad valdría la pena o no.,
sin embargo, la tasa de capitalización no tiene en cuenta los cambios en el flujo de caja creados por mejoras o renovaciones, ni tiene en cuenta el apalancamiento.
los inversores pueden utilizar una tasa de capitalización para examinar el valor real de una propiedad sobre la marcha, especialmente en comparación con otras opciones.
por ejemplo, si la tasa de límite en una propiedad comercial es del nueve por ciento, y un cierto fondo de inversión ha demostrado producir un crecimiento del 12 por ciento año tras año durante los últimos 10 años, el inversor puede perder la confianza en la inversión en bienes raíces.,
La tasa de Cap no tiene en cuenta factores intangibles, como mejoras potenciales que podrían aumentar la tasa de cap. Una tasa de capitalización también se puede utilizar para comparar propiedades dentro de una cartera de bienes raíces y ver cuáles son de bajo rendimiento.
¿cómo se calcula una tasa de capitalización?
para calcular las tasas de capitalización, utilice la siguiente fórmula
- ingresos brutos – gastos = ingresos netos
- divida los ingresos netos por precio de compra
- mueva los dos espacios decimales a la derecha para llegar a un porcentaje.,
digamos que un inversor está buscando un quadplex de cuatro unidades, que todavía cae en la categoría de bienes raíces residenciales. Si este edificio está completamente ocupado y cada inquilino está pagando 1 1,300 por mes, entonces la propiedad tiene un flujo de efectivo de 1 15,600 por persona por año, o $62,400 para todo el edificio.
Ahora digamos que los gastos mensuales de esta propiedad promedian 9 900 por mes, incluyendo administración de la propiedad, impuestos, seguro y mantenimiento. En el transcurso de un año, este quadplex costará operate 10,800 para operar.,
Tome su ingreso bruto ($62,400) y restar de sus gastos ($10,800), y te deja con un ingreso neto de $51,600.
si compró esta propiedad por $200,000 y divide su ingreso neto (5 51,600) por el precio de compra (2 200,000), produciría un decimal de 0.258. Después de mover el decimal dos lugares a la derecha, la tasa de límite sería 25.8 por ciento. Esta es en realidad una tasa de capitalización bastante buena. Pero recuerde, calculamos la tasa de tope asumiendo que la propiedad y sus unidades estaban completamente ocupadas todo el año, lo que puede no ser siempre realista dependiendo de los factores económicos.,
Preguntas Frecuentes sobre las tasas de capitalización
¿Cuál es el propósito del cálculo de la tasa de capitalización?
un cálculo de tasa de cap es una herramienta que un inversor inmobiliario puede utilizar, especialmente en la inversión inmobiliaria comercial, para determinar si vale la pena perseguir un acuerdo inmobiliario. Ayuda a un inversor a ver el valor de una propiedad en comparación con otros factores, como la apariencia o ubicación de una propiedad.
¿por qué es importante una tasa de cap de bienes raíces para los inversores inmobiliarios?
los inversores inmobiliarios están en bienes raíces para ganar dinero. Cuanto mejor es un trato, más pueden hacer., Similar a alguien comparación de compras para obtener el mejor precio, un inversor de bienes raíces quiere seleccionar la propiedad que va a generar el mayor flujo de efectivo. La ecuación de tasa de límite les permite medir qué propiedad podría ser.
¿qué se considera una buena tasa de capitalización?
Las tasas de capitalización que caen entre el cuatro por ciento y el 12 por ciento se consideran una buena tasa de capitalización. Sin embargo, también es importante recordar que hay otros factores a considerar al invertir en bienes raíces, como cuál podría ser la tasa de límite si se hicieran mejoras en la propiedad.
¿qué es una mala tasa de capitalización?,
no hay una respuesta universal basada en números para esta pregunta, pero una mala tasa de capitalización sería cualquier cosa que sea menor que la tasa de capitalización de una propiedad similar. Una vez más, tenga en cuenta que la propiedad con una tasa de límite más baja podría tener más potencial a largo plazo dependiendo de si puede hacer mejoras en la propiedad para disminuir los costos o aumentar los ingresos.
¿la tasa de capitalización es la misma que el ROI?
El retorno de la inversión podría aplicarse a cualquier número que muestre a un inversor cuánto dinero obtendrá en comparación con cuánto dinero invertirá en algo., Dicho esto, la tasa de capitalización no es lo mismo que el ROI. Es un indicador porcentual que muestra cuán fuerte es el potencial de una propiedad para crear un ROI sustancial.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización y el rendimiento?
el porcentaje de rendimiento de una propiedad es su ingreso anual dividido por su costo total. Dicho esto, es un poco diferente a la tasa de límite, que mide el ingreso dividido por el precio o el valor de una propiedad. No te dice nada sobre su flujo de efectivo en comparación con la cantidad de trabajo y dinero que pones en él., El rendimiento también se conoce como una tasa de rendimiento, y puede tener en cuenta otras consideraciones como el apalancamiento y las deducciones del impuesto a la propiedad de alquiler en términos de averiguar el costo total total de una propiedad.
¿cómo varían las tasas de capitalización entre las zonas urbanas y suburbanas?
Las tarifas Cap dependen de los precios de la vivienda y el alquiler, o en el caso de los bienes raíces comerciales, los precios de los bienes raíces comerciales y el alquiler. Los bienes raíces comerciales también están vinculados a otros factores como la economía de consumo general. Dicho esto, las diferentes áreas tendrán diferentes tasas de tope basadas en la economía, los valores de las propiedades y los alquileres promedio., Una zona suburbana y una zona urbana podrían tener las mismas tasas de tope. No se trata tanto de si un área es suburbana o urbana como de los otros factores.
¿Cuáles son las desventajas de utilizar la tasa de capitalización para analizar una inversión?
Cap rate es solo una herramienta rápida de rendimiento de propiedades. Los mejores inversores han desarrollado un sentido de lo que funciona y lo que no. Ellos pueden ser capaces de detectar un desconocido diamante en bruto que otro, menos experimentados, inversor pasó porque tenía un mal de la tarifa tope., Algunos de los mayores inversores inmobiliarios de todos los tiempos han construido sus carreras a partir de la revitalización de áreas urbanas que habían quedado sin desarrollar y olvidadas durante décadas. La tasa de capitalización no lo es todo cuando se trata de invertir en bienes raíces, es solo una herramienta que puede usar para evaluar el potencial de una inversión.
¿para quién es importante la tasa de capitalización?
claramente una tasa de capitalización alta es una señal positiva sobre una posible inversión inmobiliaria para un inversor que busca su próximo activo. Dicho esto, la mayoría de los compradores de vivienda no encontrarán que una tasa de capitalización alta o baja sea relevante en absoluto., Estarán más preocupados por el valor de la propiedad, ya que no utilizarán la propiedad para los ingresos de alquiler. El comprador promedio quiere encontrar una buena oferta con el potencial de obtener ganancias cuando vende su casa.
pero alguien que busca una oportunidad de inversión se preocupará por el valor de mercado actual de una propiedad, así como otros factores, como los ingresos operativos (ingresos brutos menos los costos operativos).
los inversores también podrían estar interesados en mantener la propiedad como parte de su flujo de ingresos., En estos casos, la tasa de capitalización puede ayudar al inversor a evaluar la propiedad frente a propiedades comparables y ver cuál genera el mejor ingreso operativo neto anual.
El NOI (ingresos netos de explotación) y la tasa de capitalización de la propiedad también son importantes para los compradores potenciales en el futuro, así como para cualquier prestamista que pueda suscribir un préstamo hipotecario. La tasa de tope podría ser parte de las negociaciones sobre los Términos de financiamiento, como la tasa de interés, o si el prestamista está o no interesado en otorgar un préstamo.
¿qué es la compresión de tasa de capitalización?,
recuerde que la tasa de capitalización se calcula tomando el ingreso operativo neto y dividiéndolo por el precio de compra. Los bienes raíces no siempre son un activo perfectamente estabilizado. El valor de la propiedad puede subir y bajar, dependiendo de varios factores como la tasa de vacantes, el vecindario y el mercado general. Si el valor de una propiedad aumenta, eso significa que dividir el ingreso neto anual por el precio de compra reducirá el porcentaje resultante, creando una tasa de capitalización más baja. Esto se llama compresión de tasa de capitalización.,
existe un debate entre los inversores inmobiliarios si la compresión de la tasa de capitalización indica un riesgo menor o mayor. Por un lado, muestra que una propiedad sujeta está aumentando en valor como una clase de activo. Por otro lado, la compresión de la tasa de capitalización puede hacer que sea difícil para los nuevos inversores ingresar al mercado porque puede obligarlos a comprar una propiedad con efectivo si tienen dificultades para encontrar prestamistas cooperativos.,
Cap Rate ayuda a determinar el valor de una propiedad de inversión
Cao rate es un cálculo importante para ver qué tipo de valor tiene realmente una propiedad en términos de cuánto ingreso genera. La tasa de capitalización puede ser una preocupación menor para los inversionistas de bienes raíces que voltean casas, y puede haber otros problemas que la afecten, como los impuestos sobre las ganancias de capital. Pero para los inversores cuya cartera de bienes raíces incluye propiedades de alquiler, calcular la tasa de límite es una gran herramienta para dimensionar una propiedad y mirar más allá de las apariencias para ver su flujo de efectivo real y su valor.
